Vue d'une rue de Saint-Germain-en-Laye

Réussir son investissement immobilier en loi Pinel à Saint-Germain-en-Laye

Sommaire

Située à moins de 20 km de Paris et bordée par la forêt du même nom, Saint-Germain-en-Laye fait partie des communes éligibles à la loi Pinel. Dans cette ville des Yvelines, vous pouvez donc réaliser un investissement locatif dans l’immobilier neuf et bénéficier d’une avantageuse réduction d’impôts grâce à ce dispositif de défiscalisation.

Dynamique et connectée, Saint-Germain-en-Laye attire des habitants séduits par sa proximité avec Paris mais aussi par son cadre de vie verdoyant. Quels sont les autres atouts de la ville sur le marché de l’immobilier ? Quelles sont les conditions pour investir en loi Pinel à Saint-Germain-en-Laye ? Comment se porte le logement neuf sur la commune ? Ooinvestir vous donne les clefs pour réussir votre projet d’investissement locatif en loi Pinel à Saint-Germain-en-Laye.

Pourquoi investir à Saint-Germain-en-Laye en loi Pinel ?

Avec 3 500 hectares de forêt intégrés à son territoire, Saint-Germain-en-Laye décroche la palme de plus grande ville des Yvelines en termes de superficie. Après Paris et Fontainebleau, c’est même la 3e commune la plus étendue d’Île-de-France. En nombre d’habitants, Saint-Germain-en-Laye se classe en 4e position du département, avec une population actuelle de 45 000 habitants en croissance régulière. Bordée par la Seine au nord, par Poissy à l’ouest, Maisons-Laffite à l’ouest et Mareil-Marly et la forêt de Marly-le-Roi au sud, la ville est parfaitement connectée en termes de transports.

Desservie par la N13 et l’A14 qui la place à quelques minutes seulement de Rueil Malmaison et du Vésinet, la ville est aussi le terminus de la ligne A du RER qui traverse l’Île-de-France d’est en ouest via le centre de Paris. Dans le cadre du Grand Paris Express, la commune sera prochainement reliée à Saint-Cyr-l’Ecole grâce à la future ligne T13 du tramway.

Avec un taux de chômage de 7,5 % en 2017, bien inférieur à la moyenne nationale, Saint-Germain-en-Laye affiche une bonne santé économique. Dans la ville, la quasi-totalité des emplois est concentrée dans le commerce et les services. De nombreux habitants travaillent aussi dans d’autres villes de la région parisienne. Saint-Germain-en-Laye abrite le siège de Ford France, de Bose France et de Cargill.

Mais la ville de naissance du roi Louis XIV ne renie pas sa riche histoire et compte sur son château pour attirer des milliers de visiteurs chaque année. L’ancienne résidence du roi de France abrite désormais le musée d’archéologie nationale qui enregistre plus de 100 000 visiteurs chaque année. Entre le château, le parc et le centre historique de la ville, Saint-Germain-En-Laye compte plusieurs dizaines de sites classés.

Ces nombreux atouts se ressentent sur les prix de l’immobilier, parmi les plus élevés du département avec une moyenne de 6 500 €/m2 derrière Versailles (7 340 €/m2) et Le Vésinet (7 170 €/m2), bien au-delà de la moyenne du département qui affiche 3 630 €/m2

Le marché immobilier neuf de Saint-Germain-en-Laye pour investir en loi Pinel

Classée en zone A bis, Saint-Germain-en-Laye fait partie des villes les plus tendues d’Île-de-France. La demande est largement supérieure à l’offre sur le marché immobilier, et la configuration de la commune limite ses capacités de construction : 75 % de son territoire est occupé par une forêt protégée et il n’existe quasiment plus aucun terrain disponible dans la partie urbanisable pour bâtir des logements neufs. Les programmes immobiliers sont donc rares dans la ville et mieux vaut se décider vite si vous souhaitez investir dans un bien de ce type. À terme, cette rareté jouera en votre avantage et vous laisse entrevoir de belles perspectives de plus-value à la revente dans une ville où les possibilités de logements sont réduites.

Autre avantage : une importante réduction d’impôt si vous vous engagez à mettre votre appartement neuf en location pendant au moins 6 ans. Grâce à la loi Pinel, vous pouvez obtenir une défiscalisation équivalente à :

  • 12 % du prix d’achat de l’appartement pour un engagement de location de 6 ans ;
  • 18 % du prix d’achat de l’appartement pour un engagement de location de 9 ans ;
  • 21 % du prix d’achat de l’appartement pour un engagement de location de 12 ans.

Depuis le 1er janvier 2021, les maisons ne sont plus éligibles à la loi Pinel. Seuls les appartements peuvent profiter du dispositif.

D’autres conditions doivent être respectées pour bénéficier de la réduction d’impôts Pinel.

  • Votre logement doit être loué en tant que résidence principale.
  • À Saint-Germain-en-Laye en zone A bis, le plafond du loyer Pinel est de 17,43 € au m².
  • Selon la composition du foyer, les revenus de votre locataire sont soumis à un plafond de ressources à ne pas dépasser. Pour un couple sans enfant à Saint-Germain-en-Laye en zone A bis, il est de 57 489 € par exemple .
  • Vous devez acheter un appartement neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA). La loi Pinel dans l’ancien est possible à condition d’effectuer un montant de travaux supérieur à 25 % de votre investissement global.

Enfin, le dispositif Pinel est plafonné à un montant d’investissement de 300 000 € par an et par personne et à un prix d’achat au m2 de 5 500 €. Or, le prix moyen à Saint-Germain-en-Laye dépasse ce plafond de prix. Vous ne pourrez donc pas forcément défiscaliser sur l’intégralité du prix d’achat. Cependant, vous investirez dans une ville prisée dont les appartements prennent de la valeur avec les années. Particulièrement rares, les logements neufs de la ville en seront d’autant plus attractifs pour vos futurs locataires… mais aussi pour la revente, avec une belle perspective de plus-value à la clé.

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Exemple d’un investissement locatif en loi Pinel réussi à Saint-Germain-en-Laye

Propriétaires de leur appartement en plein cœur de Rueil-Malmaison, Anne et Jean-Christophe souhaitent réaliser un investissement locatif à proximité de leur domicile pour se constituer un patrimoine et générer des revenus complémentaires à terme. Ils espèrent aussi réduire leurs impôts, qui s’élèvent à 6 000 € chaque année.

Le couple opte donc pour le dispositif Pinel et identifie un studio de 20 m2 au prix de 140 000 € dans un programme neuf à Saint-Germain-en-Laye, avec une livraison au 1er trimestre 2022. L’avantage ? Il n’y aura aucun travaux à prévoir et le logement répondra à toutes les dernières normes énergétiques. Anne et Jean-Christophe pourront ainsi prétendre au dispositif Pinel sur une partie du prix d’achat du studio. En effet, l’appartement dépasse le plafond du prix d’achat au m2 : le montant de la réduction d’impôts sera donc calculé sur la base maximale de 5 500 €/m2, soit 110 000 €.

En s’engageant sur une durée de location de 12 ans, ils pourront tout de même prétendre à une défiscalisation de 21 % sur ce montant, soit 23 100 € (110 000 x 21 %) au total, l’équivalent de 1 925 € par an et de 160 € par mois.

Avec un apport de 40 000 €, le couple obtient un prêt de 100 000 € sur 20 ans pour une mensualité de crédit de 490 € avec assurance.

Pour bénéficier de la loi Pinel, le loyer maximum devra respecter le calcul suivant : prix maximum au m2 x superficie x coefficient multiplicateur.

Le coefficient multiplicateur se calcule selon la formule suivante : 0,7 + 19 / surface habitable. Sa valeur maximale est 1,2.

Le loyer sera donc de 17,43 x 20 x 1,2 = 418 euros.

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Autre condition : choisir des locataires dont les ressources se situent sous les plafonds de la zone A bis.

Foyer fiscal du ou des locataires du bien immobilier

Plafonds de ressources du ou des locataires dans un appartement ou une maison en zone A Bis

Personne seule

38 465 €

Couple

57 489 €

Personne seule ou couple et 1 enfant

75 361 €

Personne seule ou couple et 2 enfants 

89 976 €

Personne seule ou couple et 3 enfants

107 053 €

Personne seule ou couple et 4 enfants

120 463 €

Personne à charge supplémentaire

+ 13 421 €

Au final, Anne et Jean-Christophe percevront donc un loyer de 418 € chaque mois, qui ne permettra pas de rembourser l’intégralité de la mensualité bancaire de 490 €. Cependant, en intégrant à leur calcul la réduction d’impôt de 160 € réalisée chaque mois, l’opération est gagnante pour le couple. Sans avoir à réaliser d’effort d’épargne, il se constitue un patrimoine immobilier de qualité dans une ville prisée, appelée à prendre de la valeur avec le temps.

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  1. Saint-Germain-en-Laye bénéficie d’une situation idéale, à proximité de Paris et dans un environnement verdoyant, avec un excellent réseau de transports.
  2. Ville parmi les plus chères des Yvelines, elle attire chaque année de nouveaux habitants qui font augmenter la tension immobilière sur le marché.
  3. Si la ville est éligible à la loi Pinel, les programmes neufs sont plutôt rares à Saint-Germain-en-Laye. De quoi vous assurer une faible vacance locative avec un bien très compétitif et de belles perspectives de plus-value à la revente.

 

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