Investir en loi Pinel à Croissy-sur-Seine

En Île-de-France, il est possible de réduire vos impôts en réalisant un investissement immobilier rentable ! Éligible à la loi Pinel, Croissy-sur-Seine, dans le département des Yvelines, constitue une belle opportunité d’achat dans le neuf à quelques kilomètres de Paris. Atouts de la ville, situation du marché du neuf, zones des programmes neufs, exemple d’investissement, Ooinvestir vous explique pourquoi investir en loi Pinel à Croissy-sur-Seine.

Pourquoi investir à Croissy-sur-Seine ?

Située dans le nord-est des Yvelines, Croissy-sur-Seine est une petite ville de 9 701 habitants, longée par la Seine et entourée par Rueil-Malmaison et Port-Marly. Faisant face à Bougival, Croissy-sur-Seine jouit d’un cadre paisible à seulement 15 kilomètres de Paris. 

L’un des principaux atouts de Croissy-sur-Seine est son environnement verdoyant. Parc des Berges, de la Blonde Paresseuse, Chanorier… : de nombreux bois et espaces verts apportent une touche naturelle à la ville. De plus, labellisée « Pays des Impressionnistes » en 2002 avec d’autres communes voisines comme Port-Marly ou Chatou, Croissy-sur-Seine possède un bel héritage artistique. Lieu d’inspiration des peintres impressionnistes du XIX^e et du XX^e siècle, le chemin des Impressionnistes longe la Seine sur plusieurs kilomètres du pont de Bezons dans le Val-d’Oise jusqu’au sud de Croissy et offre à ses habitants des balades hors du temps. 

Deuxième atout : les profils variés de ses habitants, entre célibataires (32 %), couples (30 %) et familles (36 %), la population de la ville est très hétéroclite et relativement aisée. Croissy-sur-Seine représente, pour les cadres qui y vivent, un cadre de vie idéal.      

Croissy-sur-Seine est desservie par la ligne du RER A qui mène à Paris et à Disneyland Paris au coeur de Marne-la-Vallée.

Côté marché immobilier, les prix de la ville reflètent sa qualité de vie. Avec un prix moyen au m² de 6 290 €, Croissy-sur-Seine est plus cher que sa voisine Chatou (5 320 €/m²) mais reste plus accessible que Le Vésinet (7 047 €/m²) et Rueil-Malmaison, situé de l’autre côté de la Seine (6 614 €/m²).

Situation du marché neuf et loi Pinel à Croissy-sur-Seine

La politique urbaine du Croissy-sur-Seine s’étend jusqu’à la Seine, où réhabilitation et renforcement des berges et des itinéraires de circulation font partie de grands projets urbains de la ville. Côté logements, 3 zones sont concernées par des projets d’aménagement et de programmation : 

• 2 zones dans la partie ouest de la ville, une à l’intersection entre l’allée des machines et le chemin de Ronde, et une autre quelques hectomètres plus au nord de ce chemin ;
• 1 zone dans le secteur de la rue des Gabillons et de l’Écluse, donnant sur le parc Princesse ;
• 2 autres zones réservées pour la construction : une à l’intersection de l’avenue du Maréchal Foch et de l’avenue de Wailly et une autre près de la place de l’Église.

En plus de ses projets de logements, le marché du neuf à Croissy-sur-Seine se développe et de nombreux appartements sont disponibles dans plusieurs zones du quartier du Vieux Croissy.

Ces programmes neufs offrent aux investisseurs un choix de logements neufs de qualité et peuvent valoriser leur patrimoine, à quelques centaines de mètres seulement du chemin des impressionnistes, dans une zone où appartements haut standing côtoient de très belles maisons.

Ces logements neufs sont éligibles à la loi Pinel. En effet, Croissy-sur-Seine se situe en zone A Bis du dispositif Pinel. Avec ce zonage, le loyer des logements achetés avec la loi Pinel est plafonné à 17,43 €/m². À ce plafond est ajouté un coefficient multiplicateur qui varie en fonction de la surface (S) du logement. Le coefficient se calcule de la façon suivante : 0,7 + 19/S. 

Le coefficient multiplicateur ne dépasse jamais 1,2.

Pour rappel, un logement éligible à la loi Pinel (appartement ou maison) doit respecter une de ces plusieurs conditions. 

• Être neuf (le logement doit avoir moins de 5 ans, ne pas avoir été habité durant cette période et n’avoir connu aucun cession, héritage ou autre mutation enregistré chez un notaire) ou en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement).
• Être ancien, à condition que le propriétaire s’engage à réaliser des travaux de rénovation de l’ordre de 25 % du prix d’achat. Exemple : Pour un logement ancien acheté 200 000 €, l’investisseur doit s’engager à réaliser des travaux de rénovation d’un montant minimum de 50 000 €. 

Embedded script : [CTA Page Pinel] - Comment investir en loi Pinel ?

Principal avantage du dispositif de défiscalisation Pinel : sa réduction d’impôt. Fixée en fonction de la durée de mise en location du bien, elle est calculée sur le montant total de l’investissement : 

• réduction d’impôt équivalente à 12 % du prix d’achat du logement pour un engagement locatif de 6 ans ;
• réduction d’impôt équivalente à 18 % du prix d’achat du logement pour un engagement locatif de 9 ans ;
• réduction d’impôt équivalente à 21 % du prix d’achat du logement pour un engagement locatif de 12 ans.

La réduction d’impôt Pinel se limite à 300 000 € par investissement et à 5 500 €/m². 

Exemple d'un investissement réussi à Croissy-sur-Seine

Lucille et Bastien sont 2 jeunes cadres propriétaires de leur appartement de 3 pièces à Colombes. Pour agrandir et valoriser leur patrimoine, ils souhaitent concrétiser un projet immobilier à proximité de leur résidence principale. Tombé sous le charme du cadre du Croissy-sur-Seine, c’est dans cette ville qu’ils vont réaliser leur achat. 

Afin de bénéficier d’une réduction d’impôt, le jeune couple choisit d’investir dans le neuf pour bénéficier de la loi Pinel. Leur choix d’investissement s’oriente vers un appartement 4 pièces de la résidence Côté Parc. D’un montant de 565 540 € et d’une surface de 91 m², la livraison a été réalisée au 2^e trimestre 2020 et l’appartement est donc disponible immédiatement. Grâce à leur apport, le couple emprunte 500 000 € sur 25 ans, soit des mensualités de 1 988 €, avec un taux d’intérêt de 1,45 %, assurance comprise. 

Pour rembourser leur emprunt, Lucille et Bastien vont tirer profit de :

• leurs revenus locatifs ;
• leur réduction d’impôt.

Les revenus locatifs d’abord. En respectant le plafond de 17,43 €/m² de la loi Pinel, le couple peut espérer un loyer calculé sur la base de 1 586 € (91 x 17,43), auquel s’applique un coefficient multiplicateur de 0,9 (0,7 + 19 / 91), soit un loyer mensuel maximum de 1 427 € (1 586 x 0,9).

Ensuite, leur réduction d’impôt. Le jeune couple pense à mettre en location leur appartement pendant 9 ans, ce qui leur apportera une réduction d’impôt correspondant à 18 % du montant de leur investissement. 

Cependant, comme la réduction est plafonnée à un montant de 300 000 € et à 5 500 €/m², la défiscalisation Pinel ne se calculera pas sur le prix d’achat de leur bien (565 540 €) mais uniquement sur ce plafond de 300 000 €. 

Au total, la défiscalisation Pinel réduira de 54 000 € leurs impôts sur une durée de 9 ans, soit 500 €/mois. 

Au final, les revenus locatifs et la réduction d’impôt perçus par le jeune couple rembourseront la quasi-totalité de leur emprunt. Seule une faible différence de 61 € (1 988 - 1 427 - 500) restera à combler par un léger effort d’épargne. 

Embedded script : [CTA Simulateur] Rentabilité Pinel

Mais avec ce projet immobilier et un effort d’épargne minime, le jeune couple de cadres réduit ses impôts et se constitue surtout un patrimoine immobilier dans une ville à fort potentiel et empreinte d’histoire de l’art.    

1. Une ville au cadre verdoyant, aux nombreux bois et parcs, avec une population relativement aisée et un prix de l’immobilier qui reste accessible comparé à certaines de ses voisines : Croissy-sur-Seine présente de nombreux atouts  pour les investisseurs immobiliers. 
2. Croissy-sur-Seine est situé en zone A bis de la loi Pinel. En conséquence, les loyers éligibles à ce dispositif sont plafonnés à 17,43 €/m². 
3. La politique d’aménagement et de construction dans le neuf se développe. Plusieurs zones sont déjà concernées à l’ouest de la ville, tout proche du parc Princesse ou dans le centre de la ville.
4. Disponible immédiatement ou avec une livraison au 3^e trimestre 2022, l’offre du neuf se compose aujourd’hui de charmants appartements dans le quartier du Vieux Croissy. De quoi réaliser rapidement votre investissement locatif dans le neuf si vous souhaitez bénéficier des avantages de la loi Pinel à Croissy-sur-Seine.