Investir en loi Pinel à Saint-Maur-des-Fossés

Étudiants, cadres parisiens, investisseurs immobiliers : Saint-Maur-des-Fossés attire tous les profils d’habitants. Avec son important patrimoine naturel et sa vie économique et culturelle, cette ville proche de Paris bordée par la Marne affiche de nombreux programmes neufs en travaux. Éligible à la zone A Bis de la loi Pinel, Saint-Maur-des-Fossés peut ainsi vous permettre de réduire vos impôts grâce à un investissement immobilier dans le neuf !

Ooinvestir vous explique en détail comment bien investir en loi Pinel dans cette ville.

Pourquoi investir en loi Pinel à Saint-Maur-des-Fossés?

Longée par la Marne - 2^e plus long cours d’eau d’Île-de-France - Saint-Maur-des-Fossés est l’une des villes les plus peuplées du département du Val-de-Marne. Avec ses 75 298 habitants, sa population se rapproche de celle de Champigny-sur-Marne, sa voisine située plus au nord (77 039 habitants).

Les 1 320 commerces et les 9 marchés contribuent au dynamisme économique de la ville tandis que la vie culturelle est ponctuée par de nombreuses activités, comme les ateliers d’art et le conservatoire de musique et d’art dramatique. Côté nature, la ville compte 20 parcs et jardins qui offrent diverses zones de verdure. Les 12 km de berges font aussi partie du patrimoine naturel de la ville.

Saint-Maur-des-Fossés n’a rien à envier à ses voisins en matière de transports en commun. La ville dispose de :

• 4 gares de RER ;
• 12 lignes de bus RATP ;
• 2 lignes de Noctilien ;
• 2 lignes SITUS.

D’ici 2025, la ville va bénéficier d’une autre ligne : la ligne de métro 15 Sud du Grand Paris Express. Chaque jour, 45 000 voyageurs transiteront dans cette gare. De quoi attirer de nouveaux habitants dans cette commune qui affiche un prix de 6 187 €/m², supérieur à d’autres villes à proximité comme :

• Sucy-en-Brie : 3 955 €/m² ;
• Champigny-sur-Marne : 4 091 €/m² ;
• Vitry-sur-Seine : 4 121 €/m² ;
• Villiers-sur-Marne : 4 321 €/m² ;
• Ivry-sur-Seine : 5 349 €/m².

Marché neuf et loi Pinel à Saint-Maur-des-Fossés

La ville est « attachée à la préservation et à la valorisation son cadre de vie exceptionnel. » C’est dans cet objectif que Saint-Maur-des-Fossés a lancé de nombreux programmes d’aménagement dans 6 secteurs de la ville, afin de concilier valorisation du territoire et augmentation de l’offre en matière de logements. 

Aujourd’hui, 17 programmes neufs sont en travaux à Saint-Maur-des-Fossés. Les voici dans le détail :

Besoin d’informations sur une résidence en particulier ? Consultez sa documentation gratuite.

La livraison de ces centaines d’appartements neufs va agrandir l’offre de logements à Saint-Maur-des-Fossés. L’avantage de ces logements : ils sont tous éligibles à la loi Pinel. En effet, Saint-Maur-des-Fossés se situe en zone A Bis de la loi Pinel. Tous ces logements peuvent donc faire bénéficier leurs propriétaires du dispositif fiscal, et donc d’une réduction d’impôt équivalente à :

• 12 % du prix d’achat pour un engagement locatif de 6 ans ;
• 18 % du prix d’achat pour un engagement locatif de 9 ans ;
• 21 % du prix d’achat pour un engagement locatif de 12 ans.

Mais pour obtenir cette défiscalisation, vous devez respecter plusieurs conditions, à commencer par ces 2 plafonds :

• un plafond d’investissement de 300 000 € ; 
• un plafond de prix de surface de 5 500 €/m².

Les maisons ne font plus partie des logements éligibles à la loi Pinel depuis le 1^er janvier 2021.           

Exemple d’un investissement réussi en loi Pinel à Saint-Maur-des-Fossés

Locataires d’une maison à Champigny-sur-Marne, Charlie et Alice se lancent dans un projet immobilier. Objectif : se constituer ensemble un patrimoine immobilier et réduire leurs impôts. Très attiré par Saint-Maur-des-Fossés, le couple décide d’y investir dans un des nombreux programmes neufs de la ville.

Le couple choisir d’acquérir une petite surface. Il identifie un appartement 1 pièce dans la résidence Le Domaine de Condé dans le quartier du vieux Saint-Maur, à 10 minutes du RER. Sa surface (32 m²) et son prix (274 500 €) correspondent aux attentes du couple. Seulement, le plafond de prix de surface est dépassé (274 500 / 32 = 8 578 €/m²). De fait, la réduction d’impôt du couple se calculera sur la base de 176 000 € (5 500 x 32), soit un maximum de 36 960 € sur 12 ans.

Avec son apport de 114 500 €, le couple obtient un crédit immobilier de 160 000 € sur 25 ans. Charlie et Alice souhaitent que la location de leur appartement finance leur projet immobilier. Les revenus locatifs devront donc couvrir 669 € de mensualités. Mais le couple doit respecter le plafond fixé en zone A Bis de la loi Pinel : 17,55 €/m². Il calcule le loyer maximum de son appartement avec la formule suivante : loyer Pinel = plafond de loyer x surface x coefficient multiplicateur.

Le coefficient multiplicateur s’obtient de la façon suivante : 0,7 + 19 / surface. Point important : il ne peut jamais dépasser 1,2.

Le loyer Pinel de 561 € (17,55 x 32) multiplié par le coefficient de 1,2 (0,7 + 19 / 32) lui donne un loyer maximum de 673 €. Le couple devra ensuite choisir un locataire dont les ressources respectent le plafond fixé par la loi Pinel.

Le choix du nombre de pièces est primordial dans votre projet immobilier. Un appartement de 2 pièces conviendra parfaitement à un couple et peut respecter le plafond d’investissement. Mais un appartement de 4 ou 5 pièces, idéal pour une famille, ne sera pas optimal pour votre défiscalisation Pinel car il risque de dépasser les 2 plafonds, surtout dans les zones où le marché de l’immobilier est particulièrement élevé.

En résumé, le couple se constitue un patrimoine immobilier entièrement financé par les revenus locatifs générés. En plus, il bénéficie d’une réduction d’impôt totale de 36 960 € sur 12 ans, soit 256 € par mois, grâce à l’achat de cet appartement neuf en loi Pinel. Enfin, avec un logement situé dans une ville attractive, le couple peut espérer réaliser une belle plus-value à la revente.

1. Avec ses 75 928 habitants et son prix au m² de 6 187 €/m², Saint-Maur-des-Fossés est un cœur économique et culturel du département du Val-de-Marne.
2. La ville a engagé de nombreux programmes d’aménagement au cœur de 6 secteurs jugés prioritaires.
3. Éligible à la loi Pinel, Saint-Maur-des-Fossés est soumise au plafond de loyer de la zone A Bis du dispositif : 17,55 €/m².
4. 17 programmes neufs sont toujours en travaux. La livraison de la 1^re résidence est prévue pour le 4^e trimestre 2021. Des dizaines d’appartements seront livrés au fur et à mesure jusqu’au 4^e trimestre 2023.