Vue d'un pont à Maisons-Alfort

Maisons-Alfort : une ville de plus en plus attractive pour investir en loi Pinel

Sommaire

Avec des prix accessibles à seulement 3 km de Paris, Maisons-Alfort est un secteur privilégié pour de nombreux actifs de la capitale. Située en Île-de-France, dans le département du Val-de-Marne, son cadre de vie et la qualité de ses transports en font un emplacement idéal pour un investissement locatif. Autre atout : la ville est éligible à la loi Pinel. En plus de faire fructifier votre patrimoine immobilier, le dispositif offre une avantageuse réduction d’impôt.

Quels sont les atouts d’un investissement à Maisons-Alfort ? Comment évolue son marché immobilier neuf ? Ooinvestir vous accompagne pour mieux connaître les nombreux atouts de Maisons-Alfort et réussir votre investissement locatif en loi Pinel.

Pourquoi investir à Maisons-Alfort en loi Pinel ?

Avec plus de 400 commerces, la ville de Maisons-Alfort affiche une économie dynamique, renforcée par sa proximité avec Paris. Sa population se compose de 55 899 habitants et compte 50 % de locataires.

Dotée d’un riche patrimoine architectural, la commune offre un cadre de vie agréable avec de nombreux aménagements urbains et un réseau de transports efficace. Elle possède de nombreuses écoles, des espaces verts, des équipements sportifs, établissements de santé et se montre proche de différents bassins d’emploi.

Engagée dans une démarche environnementale, la municipalité veille à l’amélioration de la qualité de vie. À l’image du quartier Vert-de-Maisons, les nouveaux programmes de logements neufs apportent une réelle attractivité à Maisons-Alfort.

Déjà desservie par le RER D, la ligne 8 du métro et un large réseau de bus, la ville sera prochainement reliée à la nouvelle ligne 15 du métro. Le projet du Grand Paris est sur le point d’apporter un intérêt grandissant et une demande locative accrue. Prévu pour 2024, il offre de bonnes perspectives pour un investissement locatif en loi Pinel. Si le prix immobilier moyen de la ville reste attractif avec 5 882 €/m², il ne devrait pas tarder à grimper.

Devant la forte demande des jeunes actifs, les petites surfaces comme le studio ou l’appartement de 2 pièces représentent une solution rentable. Avec le développement du réseau de transport, la ville de Maisons-Alfort permet de rejoindre les principaux sites d’emploi en quelques minutes. Elle constitue un lieu de résidence à la fois calme et pratique au quotidien, dont l’attractivité devrait connaître une hausse importante dans les années à venir.

Réaliser un investissement immobilier en loi Pinel implique de remplir un certain nombre de conditions. Et la réduction d’impôt ne s’applique que dans la limite de 300 000 € par an et d’un prix au m² de 5 500 €. Or, le prix immobilier moyen de Maisons-Alfort dépasse ces plafonds. S’il est possible d’investir au-delà de ces montants, la défiscalisation s’arrête une fois ces sommes dépassées. Il est donc intéressant de miser sur des petites surfaces aux prix accessibles pour favoriser une réduction d’impôt optimale.

Le marché immobilier neuf de Maisons-Alfort pour investir en loi Pinel

Pour établir un classement des villes de France en fonction des grandes disparités entre l’offre et la demande, l’administration fiscale a mis en place les zones Abis, A, B1, B2 et C. Les communes éligibles à la loi Pinel sont dorénavant celles des zones Abis, A et B1. Elles sont la garantie d’une demande locative élevée pour un faible risque de vacance. La ville de Maisons-Alfort est située en zone A bis.

Différents plafonds de loyers ont été imposés pour la loi Pinel dans le but de privilégier l’accès des appartements neufs aux foyers modestes :

- zone Abis : 17,55 €/m² ;

- zone A : 13,04 €/m² ;

- zone B1 : 10,51 €/m².

Avec un classement en zone Abis, la ville de Maisons-Alfort bénéficie du plafond le plus élevé de la loi Pinel. Cela permet de fixer un loyer relativement important et de maximiser le rendement de votre investissement immobilier.

Très demandée par un large panel de locataires, Maisons-Alfort compte un nombre grandissant de programmes de construction d’appartements neufs sur son territoire. Les secteurs desservis par une gare, notamment la nouvelle ligne 15 du Grand Paris, gagnent en attractivité. Il existe actuellement 7 programmes neufs avec des appartements du studio au 5 pièces. Le prix du logement varie selon le niveau de standing de la résidence et son quartier. La livraison proposée va du 3e trimestre 2022 au 1er trimestre 2024.

La réduction d’impôt accordée dépend de la durée d’engagement et du coût global de votre opération :

- location de 6 ans : défiscalisation équivalente à 12 % du prix du bien immobilier ;

- location de 9 ans : défiscalisation équivalente à 18 % du prix du bien immobilier ;

- location de 12 ans : défiscalisation équivalente à 21 % du prix du bien immobilier.

Exemple d’un investissement locatif en loi Pinel à Maisons-Alfort

Joseph et Sylvie souhaitent réaliser un investissement en loi Pinel dans la ville de Maisons-Alfort. Ils espèrent ainsi diminuer leur imposition annuelle de 7 000 € et se constituer un patrimoine immobilier. Intéressés par l’attractivité grandissante de Maisons-Alfort, ils se lancent dans l’achat d’un studio de 35 m² d’une valeur de 217 000 €, soit 6 200 €/m².

Depuis la nouvelle loi de Finance 2021, la maison ne fait plus partie des logements éligibles à la loi Pinel. Il faut dorénavant faire l’acquisition d’un appartement pour bénéficier de la réduction sur vos impôts.

Avec un apport de 17 000 €, Joseph et Sylvie ont négocié un crédit de 200 000 € sur 20 ans à la banque, avec une mensualité de 875 €. Le plafond de loyer de Maisons-Alfort en zone A bis est 17,55 €. Le couple va pouvoir fixer le loyer de son appartement à 737 € (surface habitable 35 m² x plafond Pinel 17,55 € x coefficient multiplicateur de 1,2).

Avec pour valeur maximale 1,2, le coefficient multiplicateur est calculé de la manière suivante : 0,7 + 19 / surface habitable.

Le gouvernement impose également un plafond de ressources à respecter pour les locataires. Les propriétaires vont devoir sélectionner avec soin leurs locataires afin que leurs revenus ne dépassent pas les valeurs suivantes pour la zone A bis :

Foyer fiscal

Zone Abis en loi Pinel

Personne seule

38 377 €

Couple

57 357 €

Foyer avec 1 personne à charge

75 188 €

Foyer avec 2 personnes à charge

89 769 €

Foyer avec 3 personnes à charge

106 807 €

Foyer avec 4 personnes à charge

120 186 €

Majoration pour chaque personne supplémentaire à charge à partir de 5

(+) 13 390 €

Joseph et Sylvie sont conscients que leur bien locatif affiche un prix au m² supérieur au plafond de 5 500 € de la loi Pinel. La défiscalisation obtenue est donc calculée sur une base de 192 500 € (35 x 5 500 €).

Ils optent pour un engagement de 9 ans et décideront plus tard s’ils souhaitent prolonger le dispositif à 12 ans. Avec un taux de 18 %, ils bénéficient d’une réduction sur leurs impôts sur cette période de 34 650 € (192 500 € x 18 %), soit une économie de 3 850 €/an et de 320 €/mois.

La rentabilité de leur investissement immobilier affiche une différence de 138 € entre la mensualité du prêt (875€) et le loyer perçu (737 €). Celle-ci est largement compensée par l’économie mensuelle de 320 € réalisée sur leurs impôts. Grâce à la défiscalisation, Joseph et Sylvie ont effectué un investissement en loi Pinel rentable dans la ville de Maisons-Alfort et se constitue progressivement un patrimoine immobilier appelé à prendre de la valeur.

  1. Classé en zone Abis, Maisons-Alfort vous permet de fixer le loyer le plus élevé dans le cadre de la loi Pinel.
  2. Le projet de la nouvelle ligne 15 du Grand Paris offre de belles perspectives d’investissement immobilier en loi Pinel, avec des prix qui risquent d’augmenter dans les prochaines années.
  3. La proximité avec Paris et le vaste réseau de transport de Maisons-Alfort attirent les actifs de tous âges.
  4. Les programmes de construction d’appartements neufs se multiplient à Maisons-Alfort avec des prix intéressants selon le quartier pour investir en loi Pinel à quelques minutes du cœur de Paris.
  5. Investir dans un appartement neuf à Maisons-Alfort en loi Pinel peut vous faire réaliser une économie d’impôts jusqu’à 63 000 € sur 12 ans.
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