Vue d'une résidence neuve

Kremlin-Bicêtre : une commune du Grand Paris idéale pour un investissement en loi Pinel

Sommaire

Plébiscité par les jeunes actifs, Le Kremlin-Bicêtre bénéficie d’un réseau de transports en pleine expansion et d’une proximité immédiate avec le 13e arrondissement de Paris. Éligible à la loi Pinel, la ville est située en Île-de-France, dans le département du Val-de-Marne. Ce type d’investissement vous permet de bénéficier d’une intéressante réduction d’impôt et de vous constituer un patrimoine immobilier au fil des années. Avec ses aménagements urbains et sa grande qualité de vie, Le Kremlin-Bicêtre représente un secteur très recherché par les locataires.

Quels sont les avantages d’investir au Kremlin-Bicêtre ? Comment y évolue le marché immobilier neuf ? Ooinvestir vous accompagne pour mieux connaître les nombreux atouts du Kremlin-Bicêtre et réussir votre investissement locatif en loi Pinel.

Pourquoi investir au Kremlin-Bicêtre en loi Pinel ?

Dotée d’une population relativement jeune, la commune du Kremlin-Bicêtre compte 63,5 % de personnes en dessous de 44 ans pour un total de 24 850 habitants. Sa frontière avec Paris et sa station de métro sur la ligne 7 en font un lieu de résidence très prisé pour les actifs de la capitale.

Proche de nombreux bassins d’emploi, la ville est entourée par Gentilly, Vitry-sur-Seine, Arcueil, Villejuif, Ivry-sur-Seine, L’Haÿ-les-Roses, Maisons-Alfort et d’autres communes du Val-de-Marne. Elle arbore un cadre de vie agréable avec la présence d’un parc et de plusieurs espaces verts. Véritable prolongement de la vie parisienne, Le Kremlin-Bicêtre affiche un prix moyen de l’immobilier très intéressant de 6 127 €/m². Un prix bien plus accessible, en comparaison des 11 361 €/m² de la capitale, qui offre de belles opportunités.

Les jeunes couples et actifs de tous âges sont attirés par l’emplacement stratégique, ainsi que par les aménagements et équipements de la ville. En plus des commerces de proximité et du centre commercial, Le Kremlin-Bicêtre possède tout le nécessaire avec des écoles, de nombreuses entreprises et services pour la population. L’architecture de la ville n’est pas sans rappeler le charme parisien et la municipalité œuvre pour l’amélioration du cadre de vie.

Dans le cadre du projet du Grand Paris, une nouvelle station de métro va voir le jour au Kremlin-Bicêtre d’ici 2024. Ce prolongement de la ligne 14 va permettre de relier le centre de Paris d’un côté et l’aéroport d’Orly de l’autre en seulement quelques minutes. En complément d’un large réseau de bus, les transports de la ville vont entraîner une hausse de la demande dans les années à venir. Si 2024 peut paraître encore loin, investir dès maintenant en loi Pinel au Kremlin-Bicêtre représente une solution pertinente avant de voir les prix grimper. Le quartier du Fort-du-Kremlin est notamment un des secteurs les plus porteurs pour votre investissement locatif. Le studio y reste une valeur sûre, tout comme les appartements de 2 et 3 pièces.

Pour obtenir l’avantage fiscal de la loi Pinel, il est impératif de respecter différentes conditions. La défiscalisation s’applique dans une limite de 300 000 € par an et de 5 500 €/m². Vous pouvez investir au-delà de ces sommes, mais la réduction d’impôt ne sera plus comptabilisée après dépassement. Devant le prix moyen du marché immobilier du Kremlin-Bicêtre, un investissement immobilier en loi Pinel a de fortes chances d’être supérieur à ces limites. Il peut donc être judicieux d’opter pour des appartements de petites surfaces pour privilégier au maximum la défiscalisation accordée.

Le marché immobilier neuf du Kremlin-Bicêtre pour investir en loi Pinel

Devant les grandes différences entre l’offre et la demande du marché immobilier en France, l’administration fiscale a classé les villes par zones Abis, A, B1, B2 et C. La loi Pinel reprend ce classement et seules les communes issues des zones Abis, A et B1 sont dorénavant éligibles. Avec une forte demande locative et un risque de vacances réduit, le Kremlin-Bicêtre est situé en zone A bis.

Le gouvernement a mis en place des plafonds de loyers qui permettent de favoriser l’accession des appartements Pinel neufs aux foyers modestes :

- zone Abis : 17,55 €/m² ;

- zone A : 13,04 €/m² ;

- zone B1 : 10,51 €/m².

En zone A bis, la ville du Kremlin-Bicêtre profite du plus haut plafond de loyer du dispositif Pinel. Il vous offre ainsi la possibilité de fixer votre loyer au niveau le plus élevé afin d’obtenir une bonne rentabilité. Votre investissement locatif voit ensuite son rendement complété par la réduction d’impôt.

Avec peu de programmes de nouvelles constructions, les appartements neufs au Kremlin-Bicêtre constituent de réelles opportunités d’investissement immobilier. Le futur aménagement de la nouvelle gare les rend encore plus demandés et il faut être rapide pour se positionner. Bien sûr, le prix du logement varie en fonction du type de résidence et du quartier où il se trouve. La ville compte 1 programme d’immobilier neuf en cours avec des appartements de 3 pièces en périphérie de Paris. La livraison est prévue pour le 4e trimestre 2022.

En fonction de la période d’engagement et du coût global de l’investissement, le montant de votre défiscalisation varie :

- location de 6 ans : réduction d’impôt équivalente à 12 % du prix du bien immobilier ;

- location de 9 ans : réduction d’impôt équivalente à 18 % du prix du bien immobilier ;

- location de 12 ans : réduction d’impôt équivalente à 21 % du prix du bien immobilier.

Exemple d’un investissement locatif en loi Pinel au Kremlin-Bicêtre

Nathalie et Julien ont pour projet d’investir en loi Pinel pour diminuer leur imposition annuelle et faire fructifier leur patrimoine immobilier. Convaincus par l’attractivité du Kremlin-Bicêtre, ils ont décidé de faire l’acquisition d’un appartement de 2 pièces de 44 m² d’une valeur de 290 400 €, soit 6 600 €/m².

Conformément à la nouvelle loi de Finance, les maisons ne sont plus éligibles à la loi Pinel depuis le 1er janvier 2021. Pour bénéficier de l’avantage fiscal, vous devez donc investir dans un appartement.

Avec un apport de 60 000 €, Nathalie et Julien ont obtenu un crédit de 240 400 € sur 20 ans à la banque, avec une mensualité de 1 050 €. Située en zone A bis, la ville du Kremlin-Bicêtre affiche un plafond de loyer de 17,55 €/m2. Ils vont pouvoir proposer leur appartement à un loyer de 873 € (surface habitable 44 m² x plafond Pinel 17,55 € x coefficient multiplicateur de 1,1318).

Avec pour maximum 1,2, le coefficient multiplicateur est calculé de la manière suivante : 0,7 + 19 / surface habitable.

Dans le cadre des conditions d’éligibilité de la loi Pinel, Nathalie et Julien vont devoir sélectionner des locataires conformément aux plafonds de ressources de la zone A bis.

Foyer fiscal

Zone A bis en loi Pinel

Personne seule

38 377 €

Couple

57 357 €

Foyer avec 1 personne à charge

75 188 €

Foyer avec 2 personnes à charge

89 769 €

Foyer avec 3 personnes à charge

106 807 €

Foyer avec 4 personnes à charge

120 186 €

Majoration pour chaque personne supplémentaire à charge à partir de 5

(+) 13 390 €

Nathalie et Julien sont conscients que le prix de leur bien locatif est supérieur au plafond de 5 500 €/m² de la loi Pinel. Leur défiscalisation est donc calculée sur une base de 242 000 € (44 x 5 500 €).

Ils optent pour un engagement de 9 ans et se laissent la possibilité de proroger le dispositif jusqu’à 12 ans. Avec un taux de 18 %, ils bénéficient donc d’une réduction d’impôt de 43 560 € (242 000 € x 18 %), soit une économie de 4 840 €/an et de 403 €/mois.

Leur opération affiche une différence de 177 € entre la mensualité du prêt (1 050 €) et le loyer perçu (873 €). Celle-ci est largement comblée par l’économie mensuelle réalisée (403 - 177 = 226 €). En ajoutant la défiscalisation de la loi Pinel, Nathalie et Julien réalisent un investissement immobilier rentable dans la ville du Kremlin-Bicêtre et se constituent un patrimoine sans avoir à réaliser le moindre effort d’épargne.

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  1. Le Kremlin-Bicêtre est classé en zone A bis et dispose du plafond le plus élevé pour calculer votre loyer.
  2. Avec le projet du Grand Paris et un cadre de vie recherché, Le Kremlin-Bicêtre représente un excellent investissement immobilier en loi Pinel.
  3. Les nombreux aménagements urbains du Kremlin-Bicêtre attirent les jeunes actifs à la recherche d’une location à proximité de Paris.
  4. Il y a peu de programmes de construction d’appartements neufs au Kremlin-Bicêtre mais ils permettent d’investir en loi Pinel et de bénéficier d’une réduction d’impôts.
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