Photo d'une résidence neuve

Comment investir en loi Pinel à Bry-sur-Marne ?

Sommaire

À proximité de Paris, Bry-sur-Marne profite du dynamisme de la capitale tout en étant une ville attractive pour les actifs et les familles. Investir en loi Pinel à Bry-sur-Marne vous permet de bénéficier des avantages de la loi Pinel car cette ville est située en zone Pinel A bis. 

Pourquoi investir en immobilier à Bry-sur-Marne ? Comment se porte le marché immobilier local ? Ooinvestir vous éclaire pour réussir votre investissement locatif neuf en loi Pinel à Bry-sur-Marne

Pourquoi investir à Bry-sur-Marne en loi Pinel ? 

Bry-sur-Marne est une commune du Val-de-Marne située à l’est de Paris. Elle compte 16 919 habitants et est entourée par les villes de Champigny-sur-Marne au sud, Noisy-le-Grand à l’est, Neuilly-sur-Marne au nord et Le Perreux-sur-Marne à l’ouest. 

Le prix de l’immobilier à Bry-sur-Marne s’élève à 4 784 € au m² pour les appartements, soit un prix inférieur à celui du département Val-de-Marne (5 456 €) et bien en-dessous du prix moyen constaté en région Île-de-France (7 058 €). Investir dans l’immobilier locatif neuf à Bry-sur-Marne présente donc des avantages certains, d’autant que cette ville est classée en zone Pinel A bis en raison de la forte demande de logements, supérieure à l’offre.

La commune de Bry-sur-Marne profite par ailleurs d’un vrai dynamisme économique. La ville abrite de très nombreuses entreprises issues des secteurs aussi variés que le commerce de détail, la grande distribution, l’immobilier, le marketing ou encore l’information. 

À cela s’ajoute un excellent réseau de transports qui facilite le quotidien des habitants. Bry-sur-Marne est notamment traversée par l’autoroute A4 et la départementale D3. Elle est également desservie par la ligne A du RER ainsi que par 3 lignes de bus. 

Autres atouts notables : les espaces verts à l’image du Parc des Coudrais, les rives de la Marne, des commerces et de nombreux établissements scolaires. 

Quelles sont les caractéristiques du marché immobilier neuf à Bry-sur-Marne ?

Avec une demande locative plus forte que l’offre, la ville de Bry-sur-Marne voit ses nouveaux programmes immobiliers très sollicités. Des conditions idéales pour investir en loi Pinel dans la commune !

Parmi les projets en cours portés par des promoteurs, la résidence Les Séquentielles, par exemple, est composée d’appartements de 2 à 4 pièces. La livraison de ces logements neufs est prévue pour le 2e trimestre 2023. 

Seuls les appartements sont concernés par le dispositif de défiscalisation Pinel depuis la nouvelle version de la loi. Investir dans des maisons neuves ne permet en effet plus de profiter des avantages offerts par la loi Pinel depuis janvier 2021. 

Comme la commune de Bry-sur-Marne se trouve en zone Pinel A bis, vous pouvez réaliser des économies d’impôts dont le montant équivaut à : 

  • 12 % du prix d’achat de l’appartement si vous le mettez en location pendant 6 ans ;
  • 18 % du prix d’achat de l’appartement si vous le mettez en location pendant 9 ans ;
  • 21 % du prix d’achat de l’appartement si vous le mettez en location pendant 12 ans.

Sachez par ailleurs que les économies d’impôts octroyées par la loi Pinel sont plafonnées à 300 000 € de prix d’achat du bien et à un tarif de 5 500 € par m². Puisque le prix de l’immobilier à Bry-sur-Marne est en dessous de ces seuils (4 784 €/m²), les réductions d’impôt s’appliquent généralement sur la totalité du prix d’achat de votre bien dans la ville.

Pour bénéficier des avantages de la loi Pinel, vous devez cependant respecter des conditions supplémentaires.

  • Acquérir un bien neuf ou en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement).
  • Choisir des locataires dont les ressources ne dépassent pas les seuils fixés par la loi. Pour la ville de Bry-sur-Marne, ce plafond est par exemple de 38 377 € par an dans le cas d’un locataire unique sans enfant à charge. 
  • Tenir compte de la base de 17,55 €/m² (pour la zone A bis) dans le calcul du plafond de loyer. 
  • Louer l’appartement neuf en tant que résidence principale pour le locataire. 
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Exemple d’un investissement réussi à Bry-sur-Marne

Afin d’élargir leur patrimoine immobilier, percevoir des revenus complémentaires à terme et réaliser des économies d’impôts, Christian et Corinne, déjà propriétaires de leur bien, décident d’acheter un appartement de 2 pièces de 37 m² dans un beau quartier du centre de Bry-sur-Marne, à proximité de toutes les commodités.

Le coût de l’achat s’élève à 177 000 €. Pour le financer, le couple a obtenu un prêt de 137 000 € de la part de leur banque, grâce à un apport de 40 000 €. Leur engagement s’étend sur 20 ans et nécessite le paiement d’une mensualité de 671 €. 

Dans le cadre de son investissement, le couple opte pour une durée de mise en location de 12 ans afin de profiter de la réduction d’impôt de 21 %. Avec un prix au m² de 4 784 € pour une surface de 37 m² qui respecte bien les plafonds imposés, la réduction d’impôts dont bénéficie le couple s’élève à 37 171 €, ce qui équivaut à 3 097 € par an, soit 258 € d’économies mensuelles. 

Il faut cependant que Christian et Corinne respectent un plafond de loyers, qui dépend lui-même du prix plafond par m². Voici comment calculer le montant du loyer perçu : 17,55 (prix plafond par m² en zone A bis) x 37 (surface en m²) x 1,2 (coefficient multiplicateur), soit 779 €. 

Le coefficient multiplicateur ne doit pas dépasser 1,2. Son calcul se fait comme suit : 0,7 + 19 / surface totale. 

Autre condition à respecter pour louer ce bien immobilier de 2 pièces : trouver un locataire dont les revenus ne dépassent pas les plafonds imposés par la loi Pinel en zone A bis.

Type de foyer fiscal qui compose le bien  en zone A bis

Plafond de ressources  / an des locataires du logement en zone A bis

Personne seule dans l’appartement neuf en location

38 377 €

Couple dans le bien immobilier locatif 

57 357 €

Personne seule ou conjoints et 1 enfant dans le logement

75 188 €

Personne seule ou conjoints et 2 enfants dans l’appartement

89 769 €

Personne seule ou conjoints et 3 enfants dans le bien immobilier 

106 807 €

Personne seule ou conjoints et 4 enfants dans le logement

120 186 €

Personne à charge supplémentaire dans l’appartement

+ 13 390 €

Ainsi, le loyer de l’appartement de 2 pièces de Christian et Corinne (779 €) couvre la mensualité de leur crédit immobilier (671 €). Ils peuvent même économiser 108 € par mois qu’ils pourront utiliser pour les dépenses d’entretien du bien. À cela s’ajoutent les 258 € d’économies d’impôts dont ils bénéficient chaque mois. Le couple se constitue donc un patrimoine immobilier aux portes de Paris et bénéficie par la même occasion d’une importante réduction d’impôts.

  1. Bry-sur-Marne est une ville attractive pour les familles et les actifs, grâce à sa proximité avec Paris et à son excellent réseau de transports.
  2. La demande locative est forte à Bry-sur-Marne, et l’offre en logements neufs des promoteurs permet d’y répondre. 
  3. La ville est située en zone Pinel A bis. Un investissement immobilier neuf permet ainsi de profiter des réductions d’impôts offertes par le dispositif Pinel. 
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