Photo d'un immeuble récent entouré de verdure

Les atouts d’un investissement en loi Pinel dans un écoquartier

Sommaire

Le respect de l’environnement vous tient à cœur et souhaitez investir dans un bien immobilier en loi Pinel ? Un appartement situé dans un écoquartier représente une excellente solution pour bénéficier d’une réduction de votre impôt sur le revenu et pour vous constituer un patrimoine responsable. Tourné vers l’amélioration énergétique et l’écologie, le dispositif Pinel concerne de nombreux programmes de logements neufs conformes aux plus grandes exigences environnementales et de confort. Suivez le guide Ooinvestir pour mieux connaître les qualités d’un investissement Pinel en écoquartier sur le plan écologique et fiscal.

Les performances énergétiques : un axe important du dispositif Pinel

En plus de proposer des loyers abordables en centre-ville comme en périphérie, la loi Pinel impose une dimension écologique aux logements éligibles. Pour y prétendre, toute résidence neuve d’un quartier doit respecter les normes les plus récentes pour les différents appartements qui la composent. Destiné aux zones géographiques avec un marché de l’immobilier locatif tendu, un investissement en dispositif Pinel permet de bénéficier d’une réduction d’impôts avantageuse (jusqu’à 21 % du prix de bien) tout en favorisant la construction de logements respectueux de l’environnement. 

En accord avec les normes thermiques, le logement de votre choix doit être en conformité avec le label BBC 2005 ou la RT 2012 et bientôt RE 2020. Cette réglementation thermique du secteur du bâtiment contribue à réduire la consommation énergétique annuelle de la France et notamment l’émission de gaz à effet de serre. Sur ce point, l’empreinte écologique des biens immobiliers éligibles à la loi Pinel ne dépasse pas l'objectif de consommation de 50kWh par m² et par an. L’étanchéité et l’isolation y sont des notions essentielles, tout comme les règles de l'habitat bioclimatique.

Les avantages de la défiscalisation en loi Pinel 

L’intérêt d’un investissement en loi Pinel dans un écoquartier ne se limite pas à la qualité du bâtiment et à son empreinte écologique. Véritable dispositif de défiscalisation, il offre une réduction d’impôt sur le revenu conséquente en fonction de la période pour laquelle vous vous engagez à louer le logement :

  • projet de location sur 6 ans : réduction d’impôt de 12 % sur le prix du bien immobilier ;
  • projet de location sur 9 ans : réduction d’impôt de 18 % sur le prix du bien immobilier ;
  • projet de location sur 12 ans : réduction d’impôt de 21 % sur le prix du bien immobilier. 

Avec un plafond maximal d’investissement de 300 000 € par an, le dispositif Pinel permet jusqu’à 63 000 € de défiscalisation sur 12 ans. Il est néanmoins possible d’opter pour une première durée de 6 ans, avant de prolonger pour 3 années supplémentaires, puis à nouveau de 3 ans après la 9e année. Votre taux de réduction d’impôt sera alors le même que si vous aviez opté pour 9 ans d’engagement dès le départ, avec une prolongation de 3 ans.

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Pourquoi investir en loi Pinel ?

La loi Pinel impose de ne pas dépasser un certain loyer en fonction de la surface de votre appartement en écoquartier et du plafond de la zone A, A bis ou B1 définies par l’administration fiscale. Un plafond doit également être respecté pour les ressources de votre locataire. 

L'avenir des écoquartiers dans les grandes agglomérations éligibles au dispositif Pinel

De plus en plus recherchés, les écoquartiers sont la vitrine de la démarche écologique qui caractérise la politique du logement en France. Ces quartiers résidentiels sont conformes à l’ensemble des normes et réglementations qui composent le Grenelle de l’environnement. Les logements éligibles au dispositif Pinel y sont nombreux. Ils affichent des performances énergétiques élevées, une excellente isolation et un recours accru aux énergies renouvelables pour privilégier les économies de chauffage. Chaque résidence est construite avec des matériaux écologiques, bénéfiques pour la santé des habitants et la protection de la nature. 

Les écoquartiers sont construits partout à travers la France et notamment au sein des zones éligibles à la loi Pinel :

  • L’écoquartier Ginko à Bordeaux est situé à proximité du quartier des Aubiers sur la rive Est du lac de la ville.
  • Parfaite combinaison entre urbanisation et développement durable, le quartier de la Cartoucherie a été bâti au cœur de la ville de Toulouse. Cet écoquartier est venu remplacer un ancien site industriel dans le quartier du TOEC.
  • Véritable petite ville parc, le Trapèze est un écoquartier situé entre la Seine et les coteaux de Sèvres. À proximité de l’île Seguin et de Paris, il devrait compter 15 000 habitants, ainsi que des commerces, des espaces verts, des équipements publics…
  • Après les récents quartiers de Charenton Bercy, Villiers-le-Bel Village et Orly Carrières, le nombre d’écoquartiers réalisés par Grand Paris Aménagement en île de France passe à 14 en février 2020.
  • Réalisé en bois à 75 %, l’écoquartier l'Île de la Marne à Noisy-le-Grand devrait être livré au second trimestre 2021. Il se composera de 500 logements. 

Les différents objectifs d’un écoquartier

Avec comme objectif de répondre à de forts enjeux économiques, sociaux et environnementaux, les écoquartiers en loi Pinel garantissent un cadre de vie très recherché par les locataires. Ils répondent à des préoccupations écologiques de plus en plus importantes aux yeux de ces derniers :

  • une densité de population raisonnable ;
  • des constructions conformes aux dernières réglementations BBC et RT 2012 (et bientôt RE 2020) de la loi Pinel ;
  • une gestion des déchets améliorée, ainsi que leur valorisation ;
  • la mise en place d’une biodiversité urbaine ;
  • l’utilisation de transports peu ou non polluants ;
  • la récupération et traitement des eaux de pluie ;
  • une diminution de la consommation énergétique grâce aux énergies renouvelables.

La grande qualité de vie de l’écoquartier

L’une des principales raisons de la forte demande locative pour l’écoquartier : un cadre de vie totalement repensé. Dans la continuité des valeurs du développement durable, il y règne une douceur et une convivialité très appréciée des habitants. Généralement composé d’écoles et autres institutions publiques, ce quartier profite également de commerces de proximité, d’une grande mixité sociale et d’une biodiversité accrue. Un projet d’écoquartier est réalisé dans une véritable optique d’amélioration de la qualité de vie au sein de la ville. 

Les points de vigilance pour un investissement en écoquartier

Quelques inconvénients restent cependant à prendre en compte avant d’investir dans un écoquartier :

  • un prix d’achat des logements neufs en écoquartier 5 à 10 % plus élevé que la moyenne pour votre investissement locatif ;
  • une mise à niveau régulière des performances énergétiques pour être en accord avec l’évolution des normes.

Exemple d'un investissement Pinel réussi dans un écoquartier

Aurélie et Jonathan envisagent l’achat d’un appartement neuf en loi Pinel pour bénéficier des avantages de la réduction d’impôt et enrichir leur patrimoine immobilier. Tous deux en CDI dans le privé, ils cumulent 5 000 € de revenus mensuels pour un montant de 7 000 € d’impôt sur le revenu à l’année.

L’écologie étant pour eux un paramètre important, ils sont intéressés par un écoquartier au cœur de la ville de Clermont-Ferrand. L’attractivité et la forte demande locative pour ce type de bien immobilier les ont rassurés sur la pertinence de leur investissement. Le logement choisi est un appartement de 5 pièces de 100 m² au prix de 250 000 € soit 2 500 € du m². Il bénéficie des dernières normes énergétiques et d’isolation qui permettent de réaliser des économies d’énergie. En plus d’être idéalement desservi par les transports, il est entouré de parcs verdoyants et proches de toutes commodités.

Avec un apport de 50 000 €, Aurélie et Jonathan ont négocié un emprunt de 200 000 € sur 20 ans à la banque pour une mensualité de 990 € par mois. Conformément à la loi Pinel, le couple doit respecter le plafond de la ville de Clermont-Ferrand située en zone B1. Ils pourront donc proposer leur bien immobilier en écoquartier pour un loyer de 935 € (100 m² x 10,51 € x coefficient multiplicateur de 0,89).

Le coefficient multiplicateur Pinel se calcule de la manière suivante : 0,7 + 19 / surface de l’appartement. En fonction des zones déterminées par l’administration fiscale, les plafonds de loyers de la loi Pinel sont :

- zone A bis : 17,55 €/m² ;

- zone A : 13,04 €/m² ;

- zone B1 : 10,51 €/m².

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Par ailleurs, les locataires doivent respecter les plafonds de ressource suivants :

Composition du foyer fiscal

Zones

Zone A bis

Zone A

Zone B1

Personne seule

38 377 €

38 377 €

31 280 €

Couple

57 357 €

57 357 €

41 772 €

Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge

 

75 188 €

 

68 946 €

 

50 233 €

Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge

89 769 €

82 586 €

60 643 €

Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge

106 807 €

97 766 €

 

71 340 €

Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge

120 186 €

110 017 €

80 399 €

Majoration par personne à charge à partir de la 5e

13 390 €

12 258 €

8 969 €

Aurélie et Jonathan souhaitent maximiser les avantages fiscaux en choisissant une durée d’engagement de 12 ans. Ils obtiennent donc un taux de réduction d’impôt de 21 % sur le prix d’achat de leur bien immobilier. Ils totalisent 52 500 € de défiscalisation (250 000 € x 21 %), soit 4 375 € par an. Leur économie mensuelle est de 364 € et vient s’ajouter à la rentabilité de leur investissement locatif.

La différence de 55 € entre la mensualité du crédit (990 €) et le loyer perçu (935 €) est largement compensée par la réduction d’impôt de du dispositif Pinel (364 - 61 = 303 €). Avec un rendement mensuel de 303 €, Aurélie et Jonathan ont réalisé une opération gagnante grâce à leur investissement au sein d’un écoquartier.

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Focus : l'importance de logements plus responsables

Devant l’urgence environnementale, l’intégration de comportements écologiques se diffuse dans la manière d’aborder le logement. Si la transition est lente dans le secteur du bâtiment, certains grands groupes se distinguent en montrant la voie. Et petit à petit, l’ensemble des entreprises sont incitées à améliorer leur pratique, notamment par la réglementation en vigueur sur le sujet qui se renforce années après années. 

Aux côtés de l’objectif « zéro artificialisation nette » et des seuils de densité à respecter, la RE 2020 se concentre quant à elle sur la qualité de logements. Plus respectueux de l’environnement, ils visent une efficacité énergétique accrue. Dans la continuité de ces efforts, le gouvernement cherche à améliorer le confort des espaces privatifs dans les territoires les plus défavorisés. Pour évaluer les progrès, un baromètre de l’immobilier responsable est dorénavant accessible aux promoteurs.

  1. Vous avez la possibilité de réaliser d’intéressantes réductions d’impôts grâce à l’achat puis la location d’un appartement en écoquartier dans le cadre de la loi Pinel. 
  2. Avec de grandes performances sur le plan énergétique et une excellente qualité de vie, un appartement dans un écoquartier attire de nombreux locataires pour une vacance réduite.
  3. La multiplication des écoquartiers en France offre de nouvelles perspectives d’investissement intéressantes en dispositif Pinel. 
  4. Les nombreux bénéfices des écoquartiers pour leur population contribuent à allonger la durée de location de votre bien immobilier.  
  5. Cumuler loi Pinel et investissement dans un écoquartier vous permet d’obtenir une réduction d’impôt avantageuse et de vous constituer un patrimoine immobilier durable et vert.

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