Photo de 2 personnes en train de signer un contrat et échanger des clés

Loi Pinel : comment et pourquoi revendre après 9 ans ?

Sommaire

Plus votre investissement Pinel approche de son terme, plus vous vous interrogez sur les conditions de sa revente. À la suite d’une période intermédiaire de 9 ans, diverses solutions sont envisageables. Vous pouvez choisir de revendre le bien immobilier, de prolonger la location en loi Pinel pour 3 ans supplémentaires ou de l’habiter. Si le choix de la revente dépend de vos projets et vos besoins, il est important d’évaluer la plus-value et les taxes qui en découlent.

Quelles conditions respecter pour revendre ? Quels gains en termes de prise de valeur espérer en 9 ans ? Pourquoi choisir d’habiter le logement au bout de 9 années ? Le guide Ooinvestir vous accompagne dans votre choix de revente après une période d’investissement locatif de 9 ans en loi Pinel.

Revente après 9 ans : qu’en est-il de la plus-value ?

Vous approchez du terme de votre engagement de location de 9 ans et vous souhaitez revendre votre appartement en loi Pinel ? Il vous faut tout d’abord veiller à remplir certaines conditions.

Dans un 1er temps, il est recommandé d’attendre l’expiration de votre engagement pour éviter de devoir rembourser l’ensemble des sommes défiscalisées. S’il est possible de stopper votre investissement Pinel de manière anticipée et de revendre le logement avant la fin des 9 années, attendez-vous à des pénalités ! Cette solution engendre en effet l’annulation pure et simple de vos réductions d’impôts… Autrement dit, l’administration fiscale exigera un remboursement de la totalité du montant de la défiscalisation depuis le début si votre engagement de location initial était de 9 ans, ou des 3 dernières années si vous aviez prolongé de 6 à 9 ans.

Par ailleurs, vous pouvez revendre votre bien locatif en loi Pinel à la condition de ne pas avoir déclaré de déficit foncier au cours des 3 dernières années. L’administration fiscale considère le déficit foncier comme une solution de défiscalisation devant être terminée avant toute possibilité de revente de votre appartement.

S’il vous oblige à louer durant la totalité de la période, un engagement Pinel de 9 ans permet à votre logement de prendre de la valeur au fil des ans. Non seulement vous bénéficiez d’un appartement neuf aux importantes performances thermiques et techniques, mais vous avez donné au marché immobilier le temps d’évoluer. Une durée relativement longue de 9 ans de location offre à un investisseur en loi Pinel la possibilité de rembourser une partie conséquente de son crédit et de dégager une plus-value intéressante lors de la revente du bien locatif.

La taxe sur la plus-value

Les contribuables ne sont pas taxés lors de la revente de leur résidence principale. Le cas est différent lorsqu’il s’agit d’un autre bien immobilier. Lors de la revente de votre bien locatif en loi Pinel, vous devez payer l’impôt sur les plus-values immobilières. Il se calcule sur la base de la différence entre le prix d’acquisition et celui de revente, à raison de :

  • 19 % au titre de l’impôt sur le revenu ; 
  • 15 % au titre des prélèvements sociaux.

Tout comprendre sur la plus-value immobilière

Un taux dégressif de la taxe sur les plus-values immobilières est appliqué à partir de la 6e année de détention, jusqu’à exonération totale d’impôt sur le revenu après 22 ans. Pour les prélèvements sociaux, la diminution s’étale de la 6e à la 30e année.

Rappel des avantages fiscaux de la loi Pinel

La loi Pinel implique de respecter de nombreuses conditions et plafonds, mais attire les investisseurs grâce à son intéressante réduction d’impôt. La défiscalisation peut atteindre jusqu’à 6 000 € par an durant les 9 premières années de location.

Au cours de la vie active ou en prévision de la retraite, cet avantage fiscal vient s’ajouter aux revenus complémentaires des loyers pour maximiser le potentiel de rentabilité de votre projet.

Pour bénéficier de la défiscalisation Pinel, les propriétaires doivent respecter un loyer maximum qui dépend de la zone dans laquelle se situe le bien. Pour l’année 2021, les plafonds sont les suivants :

- zone A bis : 17,55 €/m2 ; 

- zone A : 13,04 €/m2 ;

- zone B1 : 10,51 €/m2.

Réinvestir après la revente

S’il est toujours possible de poursuivre l’investissement Pinel 3 années supplémentaires, vous pouvez également revendre votre logement pour investir dans d’autres dispositifs.

En fonction de la plus-value réalisée, vous disposez d’un apport conséquent pour louer sous le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel).

Pourquoi et comment investir en LMNP

Si vous optez pour un bien locatif en résidence de services, vous pouvez signer un bail commercial dans le cadre d’un investissement LMNP Censi Bouvard. Outre les avantages de cette solution, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt à hauteur de 11 % du montant de votre achat immobilier hors taxes.

Comprendre le cumul des avantages Censi-Bouvard et LMNP

Choisir d’habiter le logement après 9 ans de location Pinel

Revendre après 9 ans d’investissement en loi Pinel vous permet d’obtenir une avantageuse réduction d’impôt et offre de belles perspectives de plus-value selon l’évolution du marché immobilier.

En accord avec vos projets, vous avez aussi la possibilité de mettre fin au dispositif Pinel pour habiter vous-même votre bien locatif. Cette solution fait notamment partie des motifs légitimes pour donner congé à votre locataire.

S’il s’agit d’un investissement immobilier en prévision de la retraite, le choix du logement et de son emplacement s’effectue en fonction de vos envies pour l’avenir. Vous pouvez également anticiper une mutation professionnelle ou tout autre changement de vie. Des projets à long terme que les 9 années d’investissement Pinel vous permettent de préparer en toute sérénité. Après 9 ans de location, vous avez bénéficié de la défiscalisation et bien avancé sur le remboursement de votre prêt immobilier.

Avec la loi Pinel, vous pouvez aussi louer votre bien locatif à un membre de votre famille. Celui-ci ne devra pas faire partie de votre foyer fiscal.

Exemple d’une revente d’appartement après 9 ans d’investissement Pinel

À une dizaine d’années de la retraite, Sonia et Mathieu disposent d’un capital et de revenus conséquents pour investir. Ils optent pour un investissement Pinel dans un logement neuf de 3 pièces de 70 m² au prix de 266 000 €, soit 3 800 € du m².

Sur une durée d’engagement de 9 ans, Sonia et Mathieu effectuent un investissement immobilier rentable grâce à la loi Pinel avec une réduction d’impôt de 47 880 € (266 000 x 18 %), soit un avantage fiscal annuel de 5 320 €, soit 443 € par mois.

Cette économie mensuelle réalisée (443 - 124 = 319 €) compense largement la différence de 124 € entre une mensualité de crédit de 1 010 € et un loyer perçu de 886 €.

Après la 9e année du dispositif Pinel, le couple envisage de se rapprocher de ses enfants en effectuant l’achat d’un bien immobilier près de Toulouse. Sonia et Mathieu décident donc de vendre le logement et signent un compromis de vente au prix de 290 000 €.

Le gain de leur investissement Pinel de 319 € par mois leur a permis de cumuler un total de 34 452 € qui s’ajoute à leur intéressante plus-value de 24 000 € (290 000 - 266 000). Le gain total de leur opération après la revente est donc de 58 452 €.

Cette revente cumulée avec celle de leur résidence principale leur permet d’obtenir les fonds nécessaires pour acheter comptant un logement avec jardin dans la banlieue de Toulouse. Une fois propriétaire, le couple pourra ainsi accueillir sa famille et ses petits-enfants.

  1. Avec un investissement Pinel à moyen et long terme de 9 ans, la revente de votre bien locatif offre une belle perspective de plus-value.
  2. L’impôt sur les plus-values immobilières s’applique lors de la revente d’un appartement en loi Pinel à hauteur de 19 % sur le revenu et de 15 % sur les prélèvements sociaux.
  3. En plus de faire fructifier votre patrimoine, un engagement de 9 ans en loi Pinel permet l’obtention d’une réduction d’impôt maximale de 54 000 € soit 6 000 € par an.
  4. Pour la retraite ou pour un nouveau projet de vie, vous pouvez bénéficier des avantages de la loi Pinel durant 9 ans avant d’habiter le logement.
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