Vue de la ville d'Ajaccio

Défiscaliser et investir en loi Pinel à Ajaccio

SOMMAIRE

Bénéficier d’une réduction sur vos impôts en investissant dans un logement à Ajaccio : c’est possible ! Grâce au dispositif de défiscalisation Pinel, investir dans l’immobilier vous fait profiter de nombreux avantages dans la plus grande ville corse. Programmes neufs, conditions d’éligibilité, plafonds, réduction d’impôt...Ooinvestir vous explique dans le détail comment investir à Ajaccio en loi Pinel.

Pourquoi investir à Ajaccio en loi Pinel ?

Ville la plus peuplée de Corse avec ses 70 659 habitants en 2017 et une population en pleine croissance (+ 8 % en 10 ans selon l’Insee) , Ajaccio dispose d’une attractivité sans égal sur l’île de beauté. Avec un fort taux d’ensoleillement, un patrimoine historique riche et une proximité avec la nature, la cité impériale offre un cadre de vie de rêve.

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Ajaccio : ville d’art et d’histoire

Ajaccio est une ville chargée d’histoire. Parmi ses 21 édifices protégés en tant que monument historique, vous y trouverez notamment le Palais Fesch, la Bibliothèque Fesch, regroupant 40 000 ouvrages et le musée national de la maison Bonaparte. 

Les richesses naturelles à l’extérieur de la ville participent également à son charme. Les îles sanguinaires, la plage de Lava ou encore les sites de Capo de Feno font partie des 6 sites classés par Natura 2 000 qui offrent aux habitants de belles excursions. 

Avec ces atouts, Ajaccio vit notamment grâce au tourisme, véritable moteur économique de la ville. Pour preuve, presque 3 millions de nuitées ont été réservées à Ajaccio durant la saison 2019.   

Un bassin de l’emploi en bonne santé

Ajaccio inspire confiance aux salariés et aux créateurs d’entreprises. Avec 839 sociétés créées en 2019 selon l’Insee, Ajaccio est un terreau de nouveaux projets et rayonne sur le marché de l’emploi. 

Un marché de l’immobilier dynamique

Ajaccio, avec son prix moyen au m² de 3 130 €/m², selon le baromètre notaires de France, est la 3e ville la plus chère de la Corse-du-Sud, derrière Popriano (3 460 €/m²) et Porto-Vecchio (3 670 €/m²)

Son parc immobilier se compose à 87,3 % de résidences principales* et les résidences secondaires ne représentent que 9,5 %*. Côté population, les locataires sont majoritaires à 51,1 %* dans la cité impériale, tandis que les propriétaires s’élèvent à 45,3 %*.

*Statistiques, Commune d’Ajaccio, Insee

Une ville au patrimoine riche, une bonne santé économique, un marché immobilier en plein boom, tous les signaux d’Ajaccio sont au vert, ce qui attire très fortement les investisseurs immobiliers.   

Focus sur le marché immobilier neuf à Ajaccio

En Corse, les prix du marché immobilier montent depuis 10 ans selon Le Point. Ce dynamisme se remarque aussi dans les constructions neuves : + 5 000 logements en 2019. Aucune autre région française ne construit autant que l’île de beauté.

Ajaccio, qui représente presque 30 % du parc immobilier corse, s’inscrit dans cette tendance. Les résidences secondaires proches du littoral font particulièrement grimper les prix du marché immobilier. Pour répondre à la demande et augmenter le stock de logements, Ajaccio a lancé des programmes de construction dans le neuf dans toute la ville, avec par exemple : 

  • 24 logements neufs dans la résidence des Terrasses de Toretta au-dessus du parc de la Pietrina ;
  • 12 logements neufs dans la résidence Pietraverde à l’entrée de la ville ;
  • 128 logements neufs au domaine résidentiel de l’Altore près de la Rocade.

Tous ces logements sont éligibles à la loi Pinel, Ajaccio étant située dans la zone A du plan de zonage de ce dispositif de défiscalisation. Ce zonage a pour effet de plafonner les loyers à 17,43 €/m².

Le calcul d’un plafond de loyer en Pinel se calcule de la façon suivante : surface x loyer maximum au m2 x coefficient multiplicateur (0,7 + 19/surface). 

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Les conditions de la loi Pinel concernent le logement, puisque ce dernier doit être :

  • soit neuf ;
  • soit en VEFA (vendu en l’état futur d’achèvement) ;
  • soit dans l’ancien (sous condition de travaux de rénovation à hauteur de 25 % du prix d’achat). 

En contrepartie, ce dispositif fiscal permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt selon le nombre d’années pendant lesquelles leur bien immobilier est proposé sur le marché locatif :

  • réduction d’impôt équivalente à 12 % du prix d’achat pour une location de 6 ans ;
  • réduction d’impôt équivalente à 18 % du prix d’achat pour une location de 9 ans ;
  • réduction d’impôt équivalente à 21 % du prix d’achat pour une location de 12 ans.

Top des quartiers pour investir à Ajaccio en loi Pinel

De nombreux quartiers d’Ajaccio sont propices à la réalisation d’investissements immobiliers. Compte tenu du marché locatif et des programmes neufs en cours de livraison, Ooinvestir vous conseille le quartier de la Rocade, du centre-ville et d’Aspretto. 

Le quartier de la Rocade/Bodiccione : le boom du neuf

C’est dans ce quartier, situé dans les terres, que la construction immobilière est en plein boom. L’objectif ? Attirer les habitants du centre-ville vers ce quartier disposant de toutes les commodités : galerie commerciale, centre hospitalier, cinéma, etc. Le parc immobilier se remplit donc au fil des programmes neufs avec : 

  • 82 logements dans la résidence Les Terrasses de Bodiccione (livraison au 3e trimestre 2021) ;
  • 128 logements dans le domaine résidentiel de l’Altore (livraison 4e trimestre 2021) ;
  • 24 logements dans la résidence Le Patio 2 (livraison au 4e trimestre 2022) ;
  • 70 logements dans la résidence Les Terrasses du Stiletto (pas de date de livraison communiquée).

Composés principalement de familles et de couples, les appartements de 2 à 4 pièces sont les plus demandés. L’arrivée de centaines de logements neufs constitue donc une aubaine pour les investisseurs immobiliers qui souhaitent se constituer un patrimoine dans une zone en plein développement. Côté prix, le secteur affiche un prix moyen de 2 834 €/m2 pour un appartement et 3 287  €/m2 pour une maison

Le centre-ville : cœur d’Ajaccio

Le centre-ville d’Ajaccio est une zone très demandée et relativement chère : 3 821 €/m². Célibataires, couples et familles composent la vie de ce quartier longé par le cours Napoléon. Avec un âge moyen de 42 ans, les appartements les plus prisés sont des 3 et 4 pièces, idéalement avec une vue sur la mer. 

Le réaménagement et la réhabilitation de la citadelle, propriété de la mairie depuis le 4 juillet 2019, ont pour but de redynamiser ce quartier. Côté parc immobilier, 24 appartements neufs sont en cours de livraison (prévue pour le 2e trimestre 2021) dans la résidence des Terrasses de Toretta. 

Aspretto

Avec une répartition homogène entre célibataires, couples et familles, le quartier d’Aspretto est un quartier résidentiel en plein développement. Ces différentes cibles de locataires, à la recherche d’un appartement de plusieurs pièces entre 40 et 100 m², souhaitent s’y installer pour son cadre verdoyant et calme. Son prix moyen de 3 786 €/m² montre bien toute l’attractivité du quartier. 

Exemple d'un investissement en loi Pinel réussi

Sébastien et Jérôme sont propriétaires de leur maison aux abords de Nice. Ils sont tous les 2 tombés sous le charme de Porto-Vecchio et d’Ajaccio lors de leurs dernières vacances. Souhaitant agrandir leur patrimoine immobilier, le couple décide de réaliser un nouvel investissement dans le neuf. Sébastien et Jérôme s’orientent vers Ajaccio, plus accessible que Porto-Vecchio.

Le couple se décide pour un 3 pièces de 69 m² avec parking dans la résidence Le Patio 2. Le prix de vente de 275 000 € rentre dans leur budget. Leur apport de 25 000 € leur permet de faire un emprunt sur 20 ans. Intérêt de 1,23 % compris, leurs mensualités s’élèvent à 1 054 €.

Pour rembourser leur prêt, le couple va pouvoir compter sur 2 éléments : leurs revenus locatifs et la réduction sur leurs impôts que leur offre le dispositif Pinel.

Concernant leurs revenus locatifs, ils doivent respecter le plafond de la zone A : 17,43 €/m², ce qui donne, en utilisant le coefficient multiplicateur de 0,97, un loyer maximum mensuel de 1 165 € (17,43 x 69 x 0,97).

Le loyer doit respecter un plafond bien précis, tout comme les revenus du foyer fiscal des locataires, comme indiqué dans le tableau ci-dessous. 

Plafonds des revenus par foyer fiscal pour la zone A dans le cadre du dispositif Pinel :

Foyer fiscal

Plafond de ressources annuelles

Personne seule

38 236 €

Couple

57 146 €

Foyer avec 1 personne à charge

68 693 €

Foyer avec 2 personnes à charge

82 282 €

Foyer avec 3 personnes à charge

97 407 €

Foyer avec 4 personnes à charge

109 613 €

Majoration pour chaque personne supplémentaire à charge à partir de 5

(+) 12 213 €

En choisissant de mettre leur appartement neuf pendant 9 ans sur le marché locatif, le couple peut bénéficier d’une réduction sur ses impôts à hauteur de 18 % de son investissement. Sur 9 ans, c’est une économie de 49 500 € (275 000 x 18 %) sur ses impôts qui est réalisée, soit 458 €/mois. 

Revenus locatifs et réduction d’impôt compris, le couple atteint 1 623 € de bénéfices par mois. Une somme largement suffisante pour payer leurs mensualités, ce qui rentabilise son investissement : + 569 €/mois (1623 - 1054).

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Grâce à son investissement en loi Pinel, le jeune couple agrandira son patrimoine immobilier sur l’île de beauté. Il bénéficiera d’une réduction sur ses impôts et percevra même des revenus complémentaires.

 

  1. Ajaccio, une des plus belles villes de Corse, constitue l’un des atouts de l’île de beauté. Forte attractivité touristique et dynamisme du bassin d’emploi rendent le marché immobilier d’Ajaccio très actif. 
  2. Classés dans la zone A de la loi Pinel, les loyers des logements éligibles au dispositif sont plafonnés à 17,43 €/m². 
  3. Avec un nombre de programmes neufs élevé, investir avec le dispositif Pinel à Ajaccio vous offre la garantie d’acquérir un bien qui correspond à votre projet immobilier. La Rocade, le centre-ville ou Aspretto sont les 3 quartiers où il est conseillé d’investir dans le neuf. 

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