Faut-il investir en loi Pinel à Saint-Mandé ?

Aux portes de Paris, Saint-Mandé attire de nombreuses familles et jeunes actifs. Autre atout : cette petite commune du Val-de-Marne se situe en zone A Bis et est donc éligible à la loi Pinel. De quoi réaliser un investissement locatif dans le neuf tout en réduisant ses impôts !

Conditions à respecter, appartements en cours de livraison, exemple d’investissement réussi : Ooinvestir vous explique comment bien investir en loi Pinel à Saint-Mandé.

Pourquoi investir en loi Pinel à Saint-Mandé ?

Petite commune résidentielle de 22 248 habitants, Saint-Mandé borde l’est de Paris depuis la porte de Saint-Mandé jusqu’à la porte de Vincennes. Avec une superficie de 92 hectares, elle possède l’une des plus grandes densités de population du Val-de-Marne : 24 182 habitants/km². 

Grâce à sa proximité immédiate avec Paris, Saint-Mandé profite de plusieurs atouts, en 1^er lieu une excellente desserte en transports en commun avec :

• la ligne 1 (stations Saint-Mandé et Bérault) et 8 du métro parisien (Porte Dorée, dans le quartier Daumesnil) ;
• les lignes T3a et T3b du tramway ;
• 6 lignes de bus RATP.

Ensuite, l’accès direct au bois de Vincennes fait partie des grands attraits de la ville. Familles (55,6 % de la population), jeunes actifs et étudiants peuvent s’y détendre, mais aussi profiter d’autres activités proposées par la municipalité et les associations (événements culturels, sportifs, etc.).

Saint-Mandé offre une véritable vie de village à seulement quelques mètres de Paris, ce qui fait monter les prix de son marché immobilier. Le prix moyen de 9 612 €/m² est comparable à celui de Paris (11 361 €/m²) et de Vincennes (9 357 €/m²), ses plus proches voisines.

Marché neuf et loi Pinel à Saint-Mandé

Le plan local d’urbanisme avait fixé de nombreux objectifs pour la ville, dont celui de « poursuivre un renouvellement urbain maîtrisé ». L’une des réponses a été d’élargir « le nombre de logements de 4 pièces », ce qui permet aux jeunes ménages désireux de fonder une famille de trouver plus facilement un logement à Saint-Mandé.

Aujourd’hui, cet objectif se poursuit grâce à la construction d’un programme neuf : la Villa Alegria. Avec une livraison prévue pour la fin du 3^e trimestre 2022, ces appartements neufs vont :

• agrandir le parc locatif de la ville ;
• offrir une opportunité d’investissement.

Pour plus d’information sur ce programme, consultez sa documentation gratuite.

Saint-Mandé étant situé en zone A Bis de la loi Pinel, ses appartements neufs peuvent bénéficier de la défiscalisation du dispositif, équivalente à :

• 12 % du prix d’achat pour un engagement locatif de 6 ans ;
• 18 % du prix d’achat pour un engagement locatif de 9 ans ;
• 21 % du prix d’achat pour un engagement locatif de 12 ans.

Les zones de la loi Pinel correspondent à différents niveaux de tension du marché immobilier en France. La zone A Bis reflète les communes où la tension est la plus forte dans le pays.

Pour réduire vos impôts, vous devez respecter certaines conditions. Par exemple, votre investissement est encadré avec :

• un plafond d’investissement de 300 000 € ;
• un plafond de prix de surface de 5 500 €/m².

Le dispositif Pinel implique d’autres conditions.

• Votre logement doit être acheté neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA).
• Votre logement doit être loué en tant que résidence principale.
• Vous devez respecter le plafond de loyer fixé à 17,55 €/m² en zone A Bis.
• Choisir un ou des locataires dont les revenus annuels ne dépassent pas les plafonds fixés par la loi. 

Les maisons ne sont plus éligibles au dispositif Pinel depuis le 1^er janvier 2021.                        

Exemple d’un investissement réussi en loi Pinel à Saint-Mandé

Mathéo et Cécile sont locataires d’une maison de 4 pièces à Saint-Maur-des-Fossés. Suite à un héritage, le couple décide d’investir dans l’immobilier en Île-de-France, et plus particulièrement dans le Val-de-Marne, son département de résidence.

C’est dans la résidence Villa Alegria, à Saint-Mandé, que ces 2 jeunes actifs décident d’acheter un appartement. Ce projet permettra au couple de réduire ses impôts et se constituer un patrimoine commun tout en assurant lui-même la gestion locative du bien.

Dans la documentation gratuite du promoteur, ils identifient un appartement de 2 pièces d’une surface totale de 41 m². Prix d’achat : 426 000 €. Seulement, ce montant dépasse :

• de 116 000 € le plafond d’investissement ;
• de 4 890€ le plafond de surface (426 000 / 41 = 10 390 €/m²).

C’est donc sur la base du plafond de surface (5 500 €/m²), que se calculera la réduction d’impôt, soit 225 000 € (5 500 x 41). Le couple pourra donc défiscaliser 47 250 € sur 12 ans.

Le couple va financer son projet immobilier avec :

• un apport de 220 000 € grâce à un héritage ;
• un crédit de 196 000 € sur 25 ans.

En prenant en compte l’assurance du crédit, le couple devra rembourser 819 €/mois. La loi Pinel étant un dispositif dédié à la location, Mathéo et Céline décident utiliser leurs revenus locatifs pour rembourser le crédit. Pour cela, le couple calcule le loyer maximum qu’il peut appliquer à son appartement. Saint-Mandé étant situé en zone A Bis de la loi Pinel, le plafond de loyer sera de 17,55 €/m². Loyer Pinel = plafond de loyer x surface x coefficient multiplicateur.

Le coefficient multiplicateur s’obtient de la façon suivante : 0,7 + 19 / surface. Point important : il ne peut jamais dépasser 1,2.

Le couple obtient un loyer maximum de 834 € (17,55 x 41 x 1,16). Une bonne nouvelle, puisque ces revenus pourront couvrir la mensualité du crédit immobilier. Petit bonus, il pourra profiter d’un excédent de 15 € (834 – 819), sans compter les 328 € de réduction d’impôts par mois pendant les 12 ans d’engagement de location.

Pour profiter de cette défiscalisation, le couple devra aussi impérativement choisir un ou des locataires avec des ressources inférieures ou égales au plafond en vigueur en zone A Bis. Un 2 pièces attirera plutôt une personne seule (38 377 €) ou un couple (57 357 €).

En conclusion, le jeune couple a réussi à :

• investir dans une des villes les plus attractives du Val-de-Marne et même d’Île-de-France ;
• rembourser son crédit grâce aux revenus locatifs de son appartement ;
• réduire ses impôts jusqu’à 47 250 € sur 12 ans, soit 328 €/mois ;
• assurer la gestion locative de leur bien en se dispensant des frais d’agence.

1. Véritable village aux portes de Paris, Saint-Mandé est une commune familiale qui affiche un des prix les plus élevés d’Île-de-France.
2. Le plafond de loyer pour les appartements neufs à Saint-Mandé est celui de la zone A Bis de la loi Pinel : 17,55 €/m².
3. Avec un achat en loi Pinel à Saint-Mandé, vous pouvez réduire vos impôts jusqu’à 63 000 € sur 12 ans.
4. Saint-Mandé souhaite préserver à tout prix l’équilibre de sa population en contrôlant la construction de nouveaux logements, notamment des appartements destinés aux familles.
5. La résidence Villa Alegria est, à l’heure actuelle, le seul programme en construction. Sa livraison est prévue pour le 3^e trimestre 2023.