Département de Paris : tout ce qu’il faut savoir pour investir en loi Pinel

Imposé sur le revenu en France, vous êtes décidé à profiter de la loi Pinel pour transformer vos impôts en patrimoine immobilier ? Vous souhaitez réaliser votre investissement dans le département de Paris ? Référence en matière de défiscalisation, Ooinvestir vous rappelle les fondamentaux du dispositif Pinel, les plafonds prévus par cette loi à Paris et les spécificités du marché parisien. Un focus fort utile pour lancer votre projet d’investissement immobilier locatif sur de bonnes bases !

Département de Paris : zone A bis

Depuis le 1er janvier 2019, la commune et le département de Paris ne font plus qu’un. La collectivité née de cette fusion a pris le nom de « Ville de Paris ». En matière d’investissement Pinel, les règles applicables sont les mêmes sur l’ensemble de la capitale. La loi Pinel s’appuie sur un plan de zonage du territoire national. 

Ce plan de zonage comprend 5 zones : A, Abis, B1, B2 et C. Seuls les logements neufs situés dans les communes classées dans les 3 premières sont aujourd'hui éligibles au dispositif Pinel. Paris est classé en zone A bis de ce plan de zonage.À chaque zone correspondent des conditions légales de locations des appartements ou maisons concernant le montant du loyer exigible et les ressources du locataire qui ne doivent pas dépasser une somme définie. Ces plafonds sont révisés tous les ans pour tenir compte de l’évolution du marché locatif et du coût de la construction. 

Les plafonds du dispositif de la loi Pinel applicables à Paris

Le dispositif Pinel a été élaboré pour dynamiser la construction de logements neufs en France et leur location à loyer modéré dans les zones où l’offre peine à répondre à la demande. Concrètement, il s’agit d’inciter les contribuables français à acheter des appartements ou des maisons sur le marché immobilier neuf et à les louer aux conditions légales : à loyer modéré en échange d’un avantage fiscal calculé en pourcentage du prix de vente (plafonné à 300 000 € par an). Plus la durée d’engagement en termes de mise en la location est longue, plus l’avantage fiscal Pinel sur l’impôt sur le revenu est élevé :

• 12 % du prix pour 6 ans ;
• 18 % pour 9 ans ;
• 21 % pour 12 ans. 

Une réduction de votre impôt sur le revenu non négligeable ! En achetant un logement neuf à Paris dans le cadre de la loi Pinel vous devrez, pour bénéficier de votre avantage fiscal, respecter 2 plafonds.

Pinel : le plafond de loyer dans la ville de Paris

À Paris, c’est-à-dire en zone A bis du plan de zonage Pinel, le calcul du loyer se base sur un m² fixé à 17,43 €. Ce chiffre est ensuite pondéré par un calcul en 3 étapes :

1. calcul de la surface utile du logement concerné = Surface habitable en m² + (0,5 x surface de son extérieur en m²) ;
2. calcul du coefficient multiplicateur = (19 / Surface utile) + 0,7 ;
3. Calcul du plafond de loyer : (17,43 x (0,7+19/surface utile) x surface utile.

Un peu compliqué ? Pas de souci ! Ooinvestir vous donne un exemple pour bien comprendre : Vous investissez dans un 2 pièces de 40 m² avec une terrasse de 4 m² dans la ville de Paris. La surface utile au sens de la loi Pinel est de 40 + (0,5 x 4) soit 42 m². 

Le coefficient multiplicateur est lui de (19/42) + 0,7 soit 1,152. Le loyer exigible maximum pour votre appartement 2 pièces à Paris est de (17,43 x 1,152) x 42 = 843, 33 €.

Embedded script : [CTA Simulateur] Calcul Loyer Pinel

À ce revenu foncier s'ajoute le montant de votre baisse d'impôt sur le revenu. Cette réduction d'impôt peut atteindre 63 000 € sur 12 ans pour l'achat d'un logement de 300 000 €. Vous l'aurez compris, pour l'investisseur en loi Pinel, l’intérêt du dispositif réside dans l'association d'un investissement locatif et d'une opération de défiscalisation. Un placement vraiment intéressant pour tous ceux qui ont pour projet d’investir dans le locatif !

Le plafond de ressources du locataire dans la ville de Paris

Au moment de sélectionner le locataire de votre appartement parisien neuf, pour bénéficier du dispositif de réduction de votre impôt sur le revenu, vous devrez vous assurer que celui-ci ne dépasse pas le plafond de ressources prévu en zone A bis. Ce plafond dépend de la composition du foyer concerné. En 2020 il s’établit à :

Marché de l’immobilier neuf à Paris : le point !

Récemment interrogé par les Les Echos, Olivier Bokobza, directeur général de BNP Paribas Immobilier Résidentiel dressait un état des lieux rassurant du marché de l’immobilier neuf à Paris. Cet expert constate le retour des investisseurs après les blocages liés à la crise sanitaire. Les chantiers en cours ont repris et les promoteurs assureront la livraison des appartements neufs et maisons neuves en cours de construction. Seul le niveau anormalement bas du nombre de demandes de permis de construire nourrit quelques inquiétudes. 

Les mises en chantier de nouveaux appartements devraient donc reculer en 2021, accentuant plus encore les tensions sur le marché locatif. Pour l’heure, des programmes neufs de qualité sont disponibles et les investisseurs avertis ont jusqu’au 31 décembre 2021 pour profiter des nombreux avantages de la loi Pinel. Vous n’aurez aucun mal à trouver un promoteur proposant un bel appartement ou une maison en résidence éligible au Pinel !

Malgré leur encadrement en vigueur dans la capitale, les loyers ont en 2019 progressé de 1,7 % en raison de la révision des valeurs locatives. L’étude publiée par le site de référence PAP évalue le loyer moyen dans la capitale au 1er janvier 2020 à 23,7 € / m². Selon le baromètre annuel publié par le Laboratoire de l’immobilier neuf en juin 2020, le prix du m² neuf à Paris s’établit à 12 414 €.

Pourquoi investir dans l’immobilier neuf en loi Pinel à Paris?

En achetant dans le neuf, vous avez la certitude de bénéficier d’un appartement aux normes actuelles. La loi impose aux promoteurs et constructeurs à Paris comme dans chaque ville de France de respecter les dispositions de la  réglementation thermique (RT 2012 pour l’isolation et NF C 15-100 pour l’électricité). Les propriétaires des appartements neufs dans une résidence de qualité ne seront en outre soumis à aucun appel de fonds pour travaux de rénovation avant longtemps ! Vous le constatez, la loi Pinel offre des avantages bien au-delà de la réduction de votre impôt sur le revenu. 

Pour aller plus loin

Défiscalisation immobilière : les avantages de la loi Pinel (ouverture dans un nouvel onglet)

Le tensiomètre publié par le site Locservice est sans appel : il est aujourd'hui très difficile pour un locataire de trouver un appartement à Paris. Une tension locative profitable à l'investisseur en loi Pinel. Ce dernier n'aura aucun mal à trouver pour son appartement neuf un locataire respectant le plafond de revenu prévu par la loi !

Le dispositif Pinel vous donne l’occasion d’acquérir un logement neuf à Paris dans une résidence de standing que vous pouvez louer dans le cadre de la loi à vos parents ou enfants. Idéal pour loger votre fils ou votre fille dans la capitale le temps de ses études ! Au terme de la durée légale de votre engagement Pinel, vous pourrez soit revendre et bénéficier de la hausse régulière des prix de l’immobilier à Paris, soit louer à loyer non plafonné. Une véritable aubaine pour développer votre patrimoine immobilier à moindre coût dans la ville lumière grâce à la baisse de votre impôt sur le revenu. Vous réalisez un investissement locatif gagnant qui peut vous permettre au choix de profiter d’une belle plus-value à la revente, de sécuriser votre retraite grâce aux revenus fonciers générés ou de disposer pour vous-même d’un appartement ou d’une maison dans la ville lumière. Convaincu ? Vous avez jusqu'au 31 décembre 2021pour réaliser votre projet d'investissement locatif en Pinel. C'est le moment de rechercher un promoteur qui saura vous proposer des appartements neufs ou maisons neuves éligibles dans la ville de Paris.