Réussir son investissement immobilier en loi Pinel en Haute-Savoie (74)

Des rives du lac d’Annecy et du lac Léman en passant par les stations de sports d’hiver des Alpes et la vallée de Chamonix, le département de la Haute-Savoie bénéficie d’une situation géographique incomparable. A la fois orientée vers la nature mais aussi dotée d’un fort dynamisme économique grâce aux frontières suisses et italiennes, la Haute-Savoie présente de nombreux atouts qui n’ont pas échappé à ses habitants… ni aux investisseurs immobiliers !

Plusieurs villes de ce département de la région Auvergne-Rhône-Alpes sont éligibles à la loi Pinel, vous permettant de vous constituer un patrimoine immobilier tout en réduisant vos impôts. Quelles communes de Haute-Savoie sont concernées par le dispositif Pinel ? Quels sont les différents plafonds à respecter ? Comment se porte le marché des logements neufs dans le département ? Ooinvestir vous donne les clefs pour réussir votre investissement locatif en Haute-Savoie avec la loi Pinel.

Département de la Haute-Savoie : les zones de la loi Pinel

La Haute-Savoie fait partie des départements français où la tension immobilière est la plus forte. Plus de 109 villes sont classées dans les zones A bis et B1.

A bis, A, B1, B2 et C : ces 5 zones définies par l’administration fiscale reflètent la tension du marché immobilier sur chaque partie du territoire. Pour favoriser la construction de logements neufs dans les secteurs où la demande est la plus forte et l’offre la plus réduite, le gouvernement rend éligible à la loi Pinel toutes les communes classées dans les zones A bis, A et B1.

La liste des villes en zone A de la loi Pinel en Haute-Savoie

36 villes de Haute-Savoie dépendent de la zone A du dispositif Pinel. Toutes se situent dans la zone frontalière de la Suisse, proche de Genève, ou en bordure de l’autoroute A41 qui mène à la confédération :

• Allonzier-la-Caille ;
• Ambilly ;  
• Annemasse ;
• Archamps ;
• Arthaz-Pont-Notre-Dame ;
• Beaumont ;
• Bonne ;
• Bossey ;
• Chevrier ;
• Collonges-sous-Salève ;
• Contamine-sur-Arve ; 
• Cranves-Sales ;
• Cruseilles ;
• Étrembières ;
• Faucigny ; 
• Feigères ;
• Fillinges ; 
• Gaillard ;
• Juvigny ;
• Lucinges ; 
• Machilly ;
• Marcellaz ; 
• Monnetier-Mornex;
• Nangy ;
• Neydens ;
• Pers-Jussy ;
• Présilly ;
• Reignier-Ésery ;
• Saint-Cergues ;
• Saint-Julien-en-Genevois ;
• Valleiry ;
• Veigy-Foncenex ;
• Vétraz-Monthoux ;
• Ville-la-Grand ;
• Viry ; 
• Vulbens.

Ces villes correspondent à la partie du département où la tension immobilière sur le marché locatif est la plus élevée.

La liste des villes en zone B1 de la loi Pinel en Haute-Savoie

La Haute-Savoie compte 73 villes en zone B1. Il s’agit d’Annecy et de son agglomération, des villes un peu plus éloignées de la frontière suisse et de celles situées en bordure en du lac Léman, parmi lesquelles :

• Alby-sur-Chéran ;
• Annecy ;
• Argonay ;
• Bonneville ;
• Charvonnex ;
• Cluses ;
• Douvaine ;
• Epagny Metz-Tessy ;
• Évian-les-Bains ;
• Fillière ;
• Jonzier-Épagny ;
• La Balme-de-Sillingy ;
• La Roche-sur-Foron ;
• Rumilly ;
• Saint-Laurent ;
• Saint-Pierre-en-Faucigny ;
• Saint-Sixt ;
• Sallanches ;
• Scionzier ;
• Thônes ;
• Thonon-les-Bains ;
• Vovray-en-Bornes.

Les plafonds imposés par la loi Pinel en Haute-Savoie

La loi Pinel vous permet de bénéficier d’une défiscalisation qui dépend de la durée pendant laquelle vous vous engagez à laisser le bien sur le marché locatif :

• réduction d’impôt équivalente à 12 % du prix d’achat du logement pour 6 ans de location ;
• réduction d’impôt équivalente à 18 % du prix d’achat du logement pour 9 ans de location ;
• réduction d’impôt équivalente à 21 % du prix d’achat du logement pour 12 ans de location.

Mais pour cela, plusieurs conditions sont à respecter. Ainsi, la réduction d’impôt s’applique sur un investissement maximum de 300 000 € par année et par foyer fiscal et pour un prix d’achat au m² qui ne dépasse pas 5 500 €. Pour un achat immobilier au-dessus de ces montants, le calcul de votre réduction d’impôt sera basé sur ces plafonds.

Le dispositif fixe aussi des plafonds de loyers et de ressources pour vos locataires, avec l’objectif de faciliter l’accès des ménages les plus modestes aux logements neufs.

Les plafonds de loyer de la loi Pinel dans les zones A et B1

Pour bénéficier de l’avantage fiscal de la loi Pinel, en plus de sélectionner un logement dans une zone éligible, vous devez respecter un loyer maximal, dont le montant est défini par la loi. Le plafond est fixé à :

• 12,95 €/m² pour les villes de la zone A de Haute-Savoie ;
• 10,44 €/m² pour les villes de la zone B1 du département. 

Pour le déterminer, vous devez appliquer la formule suivante : Surface habitable en m² x plafond Pinel de la zone concernée x coefficient multiplicateur.

Le coefficient multiplicateur se calcule de la manière suivante : 0,7 + 19 / surface habitable. Son montant maximal ne peut pas dépasser 1,2.

Exemple :

Vous souhaitez réaliser un investissement locatif avec l’achat d’un studio de 35 m² dans la ville d’Annemasse en zone A. Le loyer maximum du logement sera de 543 € (surface habitable 35 m² x plafond Pinel 12,95 € x coefficient multiplicateur de 1,2(0,7+19/35)).

Pour un bien identique à Annecy en zone B1, le loyer maximum pourra être fixé à 438 € (surface habitable 35 m² x plafond Pinel 10,44 € x coefficient multiplicateur de 1,2).

Les plafonds de ressources de la loi Pinel dans les zones A et B1

La loi Pinel fixe également des plafonds de revenus pour les locataires. Le propriétaire doit sélectionner des locataires dont les ressources sont inférieures à celles définies par l’administration :

Exemple : 

Pour les logements du marché locatif d’une ville de la zone A comme Annemasse, les ressources maximales d’un couple de locataires sans enfant ne doivent pas dépasser 57 489 €. Pour une personne seule dans une ville de la zone B1 comme Annecy, le plafond est fixé à 31 352 €.

Les autres conditions pour investir en loi Pinel en Haute-Savoie

Un investissement immobilier en Haute-Savoie doit respecter d’autres critères pour bénéficier de la réduction d’impôt de la loi Pinel.

• Il doit s’agir soit d’un appartement neuf, soit en état futur d’achèvement (VEFA), soit d’un logement ancien mais à condition, dans ce dernier cas, de réaliser des travaux de rénovation correspondant au moins à 25 % du coût total de l’opération. 
• Vous disposez de 12 mois à compter de la livraison ou de l’acquisition du bien immobilier pour le louer en tant que résidence principale à votre locataire.
• Le logement doit être conforme aux normes thermiques et de construction BBC 2005 ou RT2012 (et prochainement RE 2020).
• Le logement doit constituer la résidence principale du locataire.

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Le point sur le marché de l'immobilier neuf en Haute-Savoie

Le prix moyen de l’immobilier dans le département de la Haute-Savoie s’élève à 3 850 €, le classant parmi les départements les plus chers de France.

Certains secteurs des Alpes tirent particulièrement les prix vers le haut (comme à Megève où les prix dépassent les 8 000 €/m²). La présence du lac Léman et du Lac d’Annecy ainsi que la proximité de Genève expliquent la très forte demande immobilière. La population augmente de 10 000 habitants chaque année dans un département proche du plein-emploi, avec un taux de chômage de 6,2 % en juin 2019, largement inférieur à la moyenne nationale selon Les Échos.

L’offre de logements illustre ce dynamisme avec de nombreux programmes de construction en cours. Dans les secteurs d’Annemasse comme d’Annecy, plusieurs centaines d’appartements sortent de terre et seront prochainement disponibles. 

Depuis le 1^er janvier 2021, seuls les appartements seront éligibles à la loi Pinel.

Malgré les chantiers engagés, la pression reste forte. Face à la demande, le stock de logements disponibles demeure assez faible par exemple à Annecy, preuve de l’engouement pour un investissement dans la pierre dans la zone. Si les prix sont un peu plus élevés à l’achat dans le neuf, il faut cependant prendre en compte les éléments suivants :

• pas de travaux à prévoir pendant plusieurs années ;
• des garanties de la part du constructeur ;
• des logements en phase avec les dernières normes avec pour le locataire la possibilité de voir ses factures énergétiques fortement diminuées.

Autant d’arguments qui vous assurent un très faible risque de vacance locative dans le secteur pour votre investissement Pinel.

1. Avec 10 000 habitants supplémentaires chaque année, la Haute-Savoie attire les actifs et la demande de logements est très forte dans le département.
2. La proximité de la Suisse et le cadre naturel et montagnard du département tirent les prix de l’immobilier vers le haut.
3. 109 villes de Haute-Savoie sont éligibles à la loi Pinel. De multiples programmes de constructions neuves offrent de nombreuses opportunités aux investisseurs.