Vue à Aix-en-Provence pour illustrer l'investissement immobilier dans cette ville

Investir à Aix-en-Provence dans l’immobilier

SOMMAIRE

Investir à Aix-en-Provence, c’est miser sur une ville proche de Marseille au bassin d’emplois très attractif, dotée de nombreux atouts culturels et environnementaux. Cette commune située en plein cœur de la Provence dans le département des Bouches-du-Rhône profite aussi d’un climat clément toute l’année, ce qui attire bon nombre de locataires. Celle qui incarne parfaitement l’art de vivre provençal dispose d’un riche patrimoine architectural et séduit ainsi les investisseurs à la recherche d’un placement immobilier locatif intéressant. 

Quelle est la tendance globale sur le marché immobilier aixois ? Quels sont les points forts à Aix-en-Provence dans le cadre d'un investissement immobilier ? Quels quartiers privilégier en tant qu’acheteur pour maximiser ses rendements ? Quels dispositifs de défiscalisation immobilière sont judicieux en matière d’investissement locatif (loi Pinel, Censi-Bouvard, statut LMNP…) ? Ooinvestir fait le point.

Investissement immobilier à Aix-en-Provence : caractéristiques et spécificités du marché aixois

Aix-en-Provence est considérée comme l’une des villes les plus chères des Bouches-du-Rhône. Ces 2 décennies, les prix de l’immobilier n’ont cessé de croître. En cause : la vente de logements a explosé depuis les années 2000, ce qui n’a fait qu’accentuer le dynamisme du marché immobilier local et donc augmenter les prix.

En plein essor, cette ville située à 3h de Paris en TGV voit s’implanter de plus en plus d’infrastructures, de commerces, de pôles universitaires (établissements et grandes écoles), ce qui attire une population dense et hétéroclite. Aix et ses alentours attirent tout un chacun pour le cadre de vie idyllique, les paysages grandioses, l’art de vivre à la provençale et les commodités de choix. La ville jouit en outre d’une excellente image, d’atouts culturels et économiques, et est donc propice à l’investissement immobilier locatif.  

Quelles opportunités du marché immobilier locatif à Aix-en-Provence ?

Le marché immobilier aixois se révèle intéressant pour les investisseurs qui souhaitent mettre en location leurs biens immobiliers. Zoom sur les avantages d’un investissement à Aix-en-Provence.

Aix-en-Provence : la troisième aire urbaine de France

Selon l’Insee, avec Marseille, Aix constitue la 3ème aire urbaine de France derrière Paris et Lyon . A noter qu’une aire urbaine se définit comme un ensemble de communes, constitué par un pôle urbain de plus de 10 000 emplois, et par des communes rurales dont au moins 40 % de la population active résidente travaille dans le pôle ou dans des communes associées.

Aussi appelée la « ville aux mille fontaines », Aix-en-Provence est en outre la 21ème ville de France en termes de démographie avec près de 143 768 habitants recensés en 2020.

La commune compte une population très hétérogène. En effet, diverses catégories d’habitants se côtoient : des familles, des étudiants, des cadres, des jeunes actifs, des seniors mais aussi des touristes, avec des moyens financiers différents.

Un ensoleillement permanent qui attire touristes et étudiants

Grâce à son climat méditerranéen, Aix-en-Provence bénéficie d’un cadre de vie particulièrement agréable avec 300 jours de soleil par an. Cela n’est pas sans ravir les touristes qui, chaque année, s’y pressent pour en profiter. Les jeunes sont également nombreux à s’y installer pour faire leurs études et bénéficier de cette douceur de vivre (95 590 étudiants ont été recensés sur la métropole Aix-Marseille en 2020 selon letudiant.fr).

Un patrimoine et une vie culturelle attractifs

L’ancienne capitale de la Provence suscite un intérêt grandissant en matière de tourisme, grâce à ses nombreuses représentations culturelles et sportives, ses festivals, son artisanat local et ses célèbres marchés. La ville d'Aix propose en plus à ses habitants des paysages exceptionnels ainsi qu’un patrimoine architectural varié. 

Grâce à son environnement et à son patrimoine uniques, cette ville de Provence-Alpes-Côte d'Azur jouit donc de différents atouts, ce qui en fait une commune sûre en matière de placement immobilier locatif. Sans compter qu’il s’agit d’une destination thermale, ce qui favorise aussi le tourisme et la venue d’une population de seniors en quête d’appartements ou de maisons en location.

Un marché de l'emploi porteur qui dynamise le marché immobilier

La voisine de Marseille profite d’un riche bassin d’emplois et attire tout autant les jeunes actifs que les cadres ou professions intermédiaires. Le secteur tertiaire y représente 87 % du total des emplois (commerce, transports et services notamment) contre plus de 75 % en France métropolitaine.

Véritable poumon économique, la région aixoise compte de son côté une dizaine de pôles de compétitivité dans lesquels de nombreuses entreprises, universités et laboratoires se côtoient. Les secteurs de la microélectronique, des télécommunications et des logiciels y sont particulièrement actifs. 

D’autres domaines d’activité ne sont pas en reste et sont même en plein développement, à l’instar du nucléaire, des nouvelles énergies, de l'aéronautique, ou encore de l'agroalimentaire. Cette dynamique incitent les Français à y investir dans la pierre, en particulier dans l’immobilier locatif, avec des logements de qualité, neufs comme anciens. 

Quel type de bien immobilier pour investir à Aix-en-Provence et vers quels dispositifs de défiscalisation se tourner ?

Pour choisir le type de bien immobilier idéal pour votre investissement locatif, il faut tout d’abord connaître votre cible. 

Investir à Aix-en-Provence dans l’immobilier dans un studio, un 2 pièces ou un 3 pièces 

Ce sont les studios qui dominent le marché locatif aixois selon le site, dopés par la forte concentration d’étudiants. La majorité d’entre eux se tourne vers un appartement T1 ou une surface comportant plus de pièces pour s’y installer en colocation. Louer votre logement meublé sous le statut LMNP (loueur meublé non professionnel) est l’occasion parfaite pour optimiser votre rentabilité. En effet, vous pouvez tout à fait proposer votre bien à des étudiants sur l’année scolaire (de septembre à juin) puis l’ouvrir à la location touristique lors de la saison estivale. En contrepartie, ce statut ouvre droit à plusieurs avantages fiscaux, comme la possibilité de choisir entre le régime micro-BIC (abattement de 50% des revenus locatifs) et le régime réel (amortissement du bien et déduction des charges). 

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Investir dans l’immobilier dans des programmes neufs en loi Pinel

Si la défiscalisation reste votre objectif principal, il est conseillé d’investir à Aix-en-Provence en loi Pinel dans des appartements neufs ou des maisons neuves (celles-ci sont éligibles jusqu’au 1er janvier 2021). Une réduction d’impôt peut vous êtres accordée si vous respectez tous les critères (12 %, 18 % ou 21 % du montant de l’investissement immobilier, en fonction de la durée de mise en location choisie : 6, 9 ou 12 ans). Située en zone A avec un plafond de loyer élevé à 12,95 € du mètre carré, la ville d’Aix-en-Provence est propice à l’investissement locatif en loi Pinel, d’autant plus que de nombreux seniors locataires se tournent vers cette solution pour vivre plus sereinement dans leur logement.

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Réduire ses impôts grâce au dispositif Censi-Bouvard

La loi Censi-Bouvard permet de son côté aux investisseurs souhaitant acheter dans une résidence de services (résidence étudiante, résidence avec services pour seniors) de bénéficier d’une baisse d'impôts de 11 % du prix de revient, dans la limite de 300 000 euros HT. vous noterez que la commune, à la fois étudiante et prisée des retraités, n’offre que l’embarras du choix côté locataires.

Investir dans l’immobilier ancien et procéder à des travaux pour diminuer ses impôts

Certains bailleurs préfèreront opter pour un appartement ou une maison dans l’immobilier ancien. Là aussi, la ville offre de belles opportunités. Il est par exemple possible, sous certaines conditions, de se tourner vers la loi Malraux à Aix-en-Provence pour profiter d’une réduction d'impôt de 22 ou 30 % en contrepartie d'un investissement immobilier locatif dans l'immobilier réhabilité. 

 

Le dispositif Monuments Historiques est également un bon moyen de déduire de vos impôts l'intégralité des travaux de rénovation de votre revenu brut global et imposable. Il faut pour ce faire investir dans un bien classé à Aix, inscrit ou agréé par le ministère de la culture.

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Aix-en-Provence : les 3 quartiers sur lesquels miser pour votre investissement

Comme pour chaque commune de France, certains secteurs valent mieux que d’autres pour optimiser vos rendements. Dans tous les cas, si vous souhaitez limiter le temps de vacance locative et être assuré de trouver rapidement des locataires, l'emplacement de votre futur logement (appartement ou maison) est primordial lors de votre recherche. Pour que ce dernier soit attractif, il doit être localisé à proximité des commerces et autres commodités, notamment les transports. Voici les quartiers sur lesquels miser pour votre investissement locatif.

Investir dans le centre-ville d’Aix

Le quartier du centre-ville historique doit bien sûr figurer dans votre recherche. Ce dernier séduit tous les types de locataires : les étudiants, les touristes, les jeunes actifs, les retraités et même les familles qui recherchent la proximité avec un établissement scolaire. Il doit son succès à ses rues animées, comme le célèbre cours Mirabeau, à ses élégantes avenues, à ses nombreux commerces et à l’ambiance qui y règne. Particulièrement prisé, ce secteur reste assez onéreux.

Investir dans le quartier de La Duranne 

Le quartier de La Duranne est également un choix sûr en matière de placement locatif. Située au sud-ouest d’Aix-en-Provence, la zone séduit surtout les familles à la recherche de la proximité avec l’école ainsi que les retraités. Les prix y sont plus raisonnables que dans le centre-ville. Le secteur de La Duranne bénéficie aussi d’une école accessible dès la maternelle et d’une mairie annexe à celle d’Aix. Le site dividom.com précise que la population devrait doubler voire tripler d’ici 2025 : de quoi convaincre les investisseurs encore frileux d’investir dans ce quartier en devenir !

Investir dans le quartier des facultés

Investir à Aix-en-Provence dans le quartier des facs est une bonne option. Le prix au mètre carré y est globalement similaire au secteur de La Duranne mais la cible est différente. En effet, localisé non loin du centre-ville, ce secteur est convoité par les étudiants qui souhaitent vivre à proximité de leur école pour suivre leurs cours plus aisément tout en étant en plein coeur de l’animation d’Aix-en-Provence. Ils y recherchent des studios ou des appartements de petite surface. Les maisons s’y font d’ailleurs très rares.

Quel budget pour investir à Aix-en-Provence dans l’immobilier ?

Le prix moyen au mètre carré à Aix-en-Provence s’élève à 3 960 euros pour un appartement et à 4 140 euros pour une maison selon le site dividom.com. La rentabilité brute moyenne est plutôt moyenne du fait de ces tarifs plutôt élevés pour une commune de cette envergure  : de 4 à 7 % selon le bien loué

Toutefois, cette ville dynamique grâce à son économie, son attrait touristique, ses écoles et universités et sa proximité avec Marseille reste une valeur sûre pour tout projet de placement locatif et sa gestion immobilière sur le long terme.

  1. Le dynamisme du marché immobilier d'Aix-en-Provence se reflètent par des prix élevés et des ventes de logements en hausse constante. 
  2. Profitant de l'attractivité et de la densité de Marseille, la ville fait partie d'un pôle urbain de résidents actifs. 
  3. Proposant un climat méditérannéen, de beaux paysages et de nombreuses activités culturelles, Aix-en-Provence attire les touristes. 
  4. Si les studios sont les plus prisés pour répondre à la demande locative étudiante, la grande diversité des locataires permettent aux investisseurs d'acheter un bien tout en profitant de différents dispositifs de défiscalisation.

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