Défiscalisation immobilière : quelles sont les nouvelles lois et règles à connaître ?
Sommaire
La défiscalisation immobilière consiste à investir dans un certain type de bien immobilier locatif en contrepartie d’un avantage fiscal. Objectif : réduire le montant de votre impôt sur le revenu tout en vous constituant un patrimoine. Début 2025, plusieurs dispositifs ont été réaménagés par l’État. Selon la nature du logement acheté (ancien ou neuf), la zone et bien d’autres critères, les règles ne sont plus les mêmes. Focus avec Ooinvestir !
Défiscalisation immobilière : état des différents dispositifs en 2025
Pinel, Denormandie, Malraux, LMNP… Le point sur les dispositifs !
Fin des dispositifs Pinel et Pinel+
Il n’est plus possible d’investir via le dispositif Pinel et Pinel +. Ce dispositif octroyait des réductions d’impôts à tout investisseur qui achète pour mettre en location des appartements neufs ou anciens, dans une zone géographique précise et pour un engagement locatif de 6, 9 ou 12 ans. L'objectif était de favoriser, grâce à une réduction d'impôt, la construction de logements dans les zones où la demande dépassait l’offre.
La loi Pinel a officiellement pris fin le 31 décembre 2024. Elle ne s’applique que pour les investissements réalisés avant cette date.
Dispositif Denormandie : pour l'ancien avec travaux
Entrée en vigueur en 2019, la loi Denormandie vise à inciter, par des réductions d’impôts, les investissements locatifs dans des quartiers anciens dégradés, situés dans certaines villes moyennes. Parmi les conditions principales associées à ce dispositif :
- le budget consacré aux travaux doit être supérieur à 25 % du coût total de l’investissement ;
- l’investisseur doit s’engager sur une durée de location pouvant aller jusqu’à 12 ans.
Grâce à ce dispositif, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt équivalente à 21 % du coût total de l’acquisition, dans la limite d’un montant de 63 000 €.
Loc’Avantages : l’alternative pour les investisseurs solidaires
Depuis 2017, le dispositif Loc’Avantages, également connu sous l’appellation de « Loi Cosse » poursuit 2 objectifs :
- permettre au locataire disposant de ressources modestes et non-membre de la famille du propriétaire, de louer sa résidence principale à un prix raisonnable ;
- permettre au propriétaire bailleur de bénéficier d’une réduction fiscale en fonction des prix qu’il pratique, quelle que soit la zone géographique.
Avec ce dispositif immobilier, les propriétaires peuvent prétendre à une réduction fiscale allant jusqu’à 65 % en cas de décote de loyer de 45 %. Initialement prévu pour prendre fin en 2024, le dispositif Loc’Avantages a été prorogé jusqu’en 2027.
Autres dispositifs toujours actifs
Il existe plusieurs autres dispositifs qui offrent des possibilités de défiscalisation immobilière :
- la loi Malraux : entrée en vigueur depuis 1962, la loi Malraux incite à l’acquisition d’un logement ancien en vue de sa réhabilitation. L’avantage fiscal accordé par la loi Malraux peut aller jusqu’à 30 % de réduction sur les travaux effectués. Il s’agit de biens généralement à forte valeur patrimoniale et situés dans certaines zones éligibles ;
- le dispositif LMNP : il est ouvert à tout loueur meublé non professionnel qui souhaite compléter ses revenus avec la location. Le LMNP offre au loueur meublé un régime fiscal allégé et la possibilité d’amortir son investissement sur une longue période ;
- le dispositif « Monuments historiques » : il permet aux investisseurs de déduire de leurs impôts jusqu’à 100 % des travaux effectués pour faire revivre de vieilles pierres, classées au titre des Monuments historiques ;
- le dispositif "logement locatif intermédiaire" (LLI) : il favorise l’accès au logement dans les zones tendues via un plafond de loyer. Les investisseurs bénéficient d’avantages fiscaux (TVA réduite à un taux de 10 %, crédit d’impôt, etc.) en contrepartie d’un engagement locatif de 15 ans ;
- le dispositif « déficit foncier » : le déficit foncier s’applique lorsque le bien coûte plus cher que ce qu’il ne rapporte. Le propriétaire immobilier peut alors déduire le déficit engendré de son revenu global. Le plafond de déduction de ce dispositif atteint 10 700 € par an. Le déficit foncier a également l’avantage de se cumuler avec d’autres lois de défiscalisation ;
- les SCPI fiscales : la grande majorité des dispositifs de défiscalisation immobilières peuvent se décliner en sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) dites « fiscales ». Au lieu d’un achat direct d’immeuble, l'investisseur opte pour un achat de parts d’une SCPI. Cette société investit uniquement dans des biens éligibles à des dispositifs de défiscalisation immobilière tels que les SCPI Denormandie ou les SCPI Malraux ;
- le Prêt à Taux Zéro (PTZ) : c’est un crédit accordé sans intérêts, en vue de soutenir les ménages modestes qui souhaitent acheter leur résidence principale. Ce prêt est censé compléter un crédit immobilier. Il ne peut donc pas financer seul l’achat d’une résidence ;
- etc.
Les évolutions récentes des dispositifs de défiscalisation immobilière
En matière de défiscalisation immobilière, les lois de finances des dernières années ont introduit plusieurs réformes majeures.
Rétrospective des réformes des dernières années
Les dernières réformes réaménagent certains dispositifs fiscaux et encouragent l'investissement responsable.
Par exemple, le dispositif « Loc’Avantages » a été prolongé jusqu'au 31 décembre 2027. Cette mesure vise à renforcer l'offre de logements abordables pour les ménages modestes.
En revanche, le dispositif Pinel, qui permettait de bénéficier d’une réduction d'impôt pour l'investissement locatif immobilier dans le neuf, a définitivement pris fin en décembre 2024.
Par ailleurs, le régime fiscal LMNP a été durci : les amortissements déduits pendant la période de location devront désormais être réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable lors de la revente. Conséquence : une augmentation de l’impôt.
Enfin, le prêt à taux zéro (PTZ) a été étendu à l'ensemble du territoire, y compris les zones rurales, jusqu'à fin 2027. Objectif : faciliter l'accession à la propriété.
Justifications politiques et fiscales des évolutions
Pour le gouvernement, la fin du dispositif Pinel s’inscrit dans une logique de réduction des niches fiscales coûteuses. Le dispositif a été jugé trop onéreux sans garantir une efficacité sociale suffisante.
En revanche, le dispositif Loc’Avantages (prolongé jusqu’en 2027) permet au gouvernement de cibler les réductions d’impôts vers des actions à destination de ménages modestes, en soutenant les locations à loyers maîtrisés.
Enfin, une grande partie des réformes vise à encourager la rénovation de logements vétustes (Denormandie) et transformer et réhabiliter les immeubles anciens (Monuments historiques).
Quel dispositif de défiscalisation immobilière choisir en 2025 ?
Tous les investissements locatifs ne se valent pas et n’ont pas toujours la même efficacité !
Quel dispositif de défiscalisation immobilière choisir en 2025 ?
D’une année à l’autre, les réalités fiscales peuvent changer. Pour choisir le dispositif de défiscalisation idéal, mieux vaut faire appel à un conseiller en gestion de patrimoine.
Il reste néanmoins important d’avoir une idée des tendances du marché immobilier. Parmi les dispositifs qui connaissent un certain succès en 2025, la loi Denormandie et le LMNP font partie des favoris des investisseurs.
Critères à analyser pour choisir le bon dispositif de défiscalisation
Pour choisir le dispositif fiscal le plus adapté, il faut :
- évaluer votre patrimoine (revenus, créances, dettes…) ;
- estimer vos besoins de défiscalisation (en tenant compte des impôts actuels et futurs) ;
- évaluer votre capacité d’épargne : certains dispositifs exigent un effort financier plus important que d’autres (l’immobilier neuf, par exemple). Évaluez aussi votre capacité à supporter une longue durée d’engagement ;
- analyser la localisation de l’immeuble et son influence sur la rentabilité et la revente.
Perspectives d'évolution de la défiscalisation immobilière dans les prochaines années
Dans les prochaines années, les perspectives d'évolution de la défiscalisation s'orientent vers un recentrage des dispositifs fiscaux avec des objectifs sociaux et environnementaux. Le gouvernement n’entend pas non plus perdre de vue l’importance de l’efficacité budgétaire des réformes.
La défiscalisation immobilière en France évolue donc vers des dispositifs plus ciblés. Elle vise désormais la location à loyer abordable, la rénovation de l'ancien et la réduction des avantages fiscaux jugés coûteux.
- Le dispositif Pinel est clôturé depuis janvier 2025 mais d’autres dispositifs de location centrés sur la rénovation et les loyers abordables restent ouverts.
- Loi Denormandie, LMNP, loi Malraux… l’investissement immobilier est toujours encouragé par des dispositifs de défiscalisation.
- Pour choisir le meilleur dispositif, il faut observer les tendances du marché sans négliger le recours à un conseiller en gestion de patrimoine.
