Comment fonctionne le bail commercial en Censi-Bouvard ?

La loi Censi-Bouvard permet aux investisseurs immobiliers de bénéficier d’une réduction d’impôts et de récupérer la TVA avec l’acquisition d’un logement en résidence de services. Pour en profiter, il faut respecter diverses conditions, notamment celle de déléguer la gestion du bien à une société exploitante spécialisée via un bail commercial. Ooinvestir vous en dit plus sur ce contrat de 9 années, passé entre l’investisseur et l’exploitant professionnel.

Investissement Censi-Bouvard : focus sur la gestion locative

À la différence du statut LMNP classique, l’investissement en loi Censi-Bouvard impose aux investisseurs de confier la gestion locative de leur bien immobilier meublé en résidence de services à une société exploitante.

Ce professionnel immobilier vous offre de nombreux avantages. Il prend en effet en charge le bon fonctionnement des services proposés aux locataires. Cet organisme spécialisé s’occupe notamment de :

• rechercher des locataires ;
• percevoir les loyers des résidents ;
• mettre en place le conseil de résidence, qui relaie les demandes des structures auprès des copropriétaires  ;
• vérifier la présence de services spécifiques, comme :
  • l'accueil personnalisé et permanent des résidents et de leurs visiteurs ;
  • la présence d’un personnel spécifique attaché à la résidence ;
  • la restauration et la blanchisserie.

Confier la gestion de son logement en résidences de services à un exploitant professionnel est donc obligatoire pour profiter des avantages fiscaux du dispositif de défiscalisation Censi-Bouvard.

Cela vous offre de nombreux avantages et vous épargne toutes les contraintes de gestion :

• vérification des normes de sécurité ;
• recherche de nouveaux locataires ;
• réparations et rénovations pendant une location et entre 2 locataires ;
• gestion d’éventuels locataires non payeurs, ce qui dilue aussi le risque de loyers impayés ou entre les différents copropriétaires ; 
• etc.

Tout savoir des avantages de la loi de défiscalisation Censi-Bouvard

L’exploitant est une entreprise. Elle doit donc appliquer la TVA sur les revenus réguliers qu’elle vous reverse. Elle est de 10 % pour les résidences étudiantes et de 5,5 % dans le cadre de l’exploitation d’un EHPAD.

Le bail commercial : son importance et ses impacts

Obligatoire en loi Censi-Bouvard, la gestion locative est assurée par un exploitant spécialisé via un bail commercial qui en régit les modalités. Une solution idéale pour les investisseurs en quête de revenus complémentaires qui ne souhaitent réaliser aucun acte de gestion.

Quelle est la durée d’un bail commercial ?

Un bail commercial dure 9 années dans le cadre d’un investissement avec le dispositif Censi-Bouvard, tout comme la durée de      l’engagement prévu par      ce dispositif de défiscalisation.

Le propriétaire bailleur ne peut pas résilier le contrat avec le gestionnaire de la résidence de services avant cette échéance, excepté si une clause résolutoire le lui permet.

À titre d’exemple, si l’exploitant de la résidence ne respecte finalement pas les conditions du contrat ou commet une faute grave, le propriétaire peut en effet mettre fin au contrat.

À l’inverse, la société qui gère la résidence peut résilier le bail ou en renégocier les termes toutes les 3 années (périodes triennales) en respectant un préavis de 6 mois.

Des loyers garantis par contrat

Le gestionnaire de la résidence vous reverse un loyer tous les mois, même si votre logement est vacant. Les loyers sont donc garantis tant que le contrat se poursuit. Cependant, l’exploitant peut mettre fin au bail à la fin de chaque période triennale. 

Dans ce cas, il faudra retrouver un autre gestionnaire durant le semestre de préavis pour assurer la continuité dans la location. Autrement, il ne respectera plus l’une des conditions essentielles de la loi Censi-Bouvard... Il devra alors rembourser toutes les réductions d'impôt sur les revenus obtenues jusqu’alors via ce dispositif fiscal. Il devra aussi faire face à une régularisation de la TVA, qui avait été récupérée au moment de l’acquisition du bien...

Cette situation critique peut aussi placer les futurs exploitants de la résidence en position de force pour négocier auprès du propriétaire bailleur un loyer à la baisse.

Réclamer des indemnisations en cas de manquement au devoir de loyauté contractuelle

En cas de rupture du contrat dès la première période triennale, vous pouvez réclamer des indemnisations au titre d’un manquement au devoir de loyauté contractuelle, comme le précise l’arrêt rendu par la Cour de cassation du 5 octobre 2017.

Exemple :

Vous possédez un bien meublé dans une résidence senior et êtes engagé sous le dispositif fiscal Censi-Bouvard. Vous contractez un bail commercial. L’engagement avec un exploitant court sur 9 années. Ce dernier peut résilier les baux toutes les 3 années. S’il utilise son droit dès la première période triennale, vous pouvez l’assigner en justice et réclamer des indemnisations.

Les clauses d’un bail commercial

Ce type de contrat peut contenir des clauses (c’est-à-dire des dispositions particulières) qui peuvent pénaliser le propriétaire bailleur. Ainsi, certaines clauses limitent l'indexation du loyer.

À titre d’exemple : une revalorisation annuelle du loyer en fonction de l'indice du coût de la construction (ICC) peut être limitée, via une clause, à un plafond. Le propriétaire bailleur pourrait alors faire face à un manque à gagner par rapport au prix du marché si les prix progressent davantage que la hausse autorisée dans son bail.

Mieux vaut se faire accompagner par un spécialiste de la gestion de patrimoine immobilier      afin de bien comprendre toutes les clauses d’un contrat, le système d’engagement, et d’en négocier les modalités auprès de l’éventuel professionnel exploitant.

Quels sont les nombreux avantages de la loi Censi-Bouvard ?

Le régime fiscal Censi-Bouvard vous offre la possibilité d’optimiser votre fiscalité. Vous pouvez en effet bénéficier d’une réduction d’impôts équivalente à 11 % du prix de revient de l'investissement immobilier (hors taxes et meubles).

Un plafond de 300 000 € vient toutefois limiter le montant de la réduction, qui s’élève alors à 33 000 € maximum.

Pour bénéficier du régime Censi-Bouvard, il est obligatoire de s’inscrire dans le cadre du statut LMNP (loueur meublé non professionnel).    

Comme tout investissement en LMNP, le Censi-Bouvard vous permet de pratiquer l’amortissement si vous décidez de déclarer vos revenus locatifs au régime réel. L’amortissement permet de déduire de vos loyers perçus la dépréciation de valeur du mobilier acheté pour meubler l’appartement, mais aussi du bien immobilier lui-même. Avec le dispositif Censi-Bouvard, l’amortissement immobilier n’est possible :

• pendant les 9 ans d’engagement, que sur la part de votre investissement qui dépasse les 300 000 € ;
• après les 9 ans d’investissement, sur l’ensemble de la valeur du bien.

Notion complexe, l’amortissement requiert l’intervention d’un professionnel pour vous accompagner dans votre déclaration.

Autre avantage de la loi Censi-Bouvard : vous pouvez récupérer le montant de la TVA versée au moment de l’acquisition du logement.

Comme avec tout investissement immobilier, vous percevez également des revenus locatifs et vous vous constituez progressivement un patrimoine. Enfin, vous ne gérez pas vous-même votre bien immobilier, puisqu’il est confié à un exploitant.

L’avantage fiscal d’un investissement avec le dispositif fiscal Censi-Bouvard est inférieur à celui d’un investissement avec le dispositif de défiscalisation Pinel. En effet, la loi Pinel offre à l’investisseur une réduction d’impôts sur les revenus de 12, 18 ou 21 % du prix du bien immobilier, pour un engagement locatif de 6, 9 ou 12 années. Néanmoins, pour l’investisseur, le régime de défiscalisation Censi-Bouvard se révèle moins contraignant sur certains points :

• pas de contrainte de zonage pour l’acquisition du logement ;
• pas de condition de ressources pour les locataires dans le bien en location ;
• fixation libre du loyer de l’investissement locatif.

Connaître toutes les différences entre le dispositif Censi-Bouvard et la loi Pinel