Location meublée professionnelle : quelles charges déduire ?
Sommaire
Un bien immobilier en location nue comme en location meublée génère de nombreuses charges. Dans ce contexte, la location meublée semble offrir un régime fiscal bien plus avantageux. Zoom sur la fiscalité de la location meublée avec Ooinvestir.
Comprendre les charges déductibles en location meublée professionnelle
À quoi correspondent les charges déductibles ? Ooinvestir vous éclaire.
Définition et cadre légal des charges déductibles
En location meublée, les charges déductibles représentent l’ensemble des dépenses engagées pour l’exploitation du bien. Elles doivent être réelles, justifiées et comptabilisées durant l’exercice comptable concerné.
Bon à savoir : Le cadre légal des charges déductibles repose sur les articles 39 et 93 du Code général des impôts, qui précisent les conditions de déduction de ces charges.
En meublé professionnel, le régime d’imposition varie :
- si le loueur exerce son activité en entreprise individuelle, il est soumis à l'impôt sur le revenu (IR) dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ;
- s'il exerce son activité par le biais d'une société civile immobilière (SCI), il est soumis à l'impôt sur les sociétés (IS) ;
- s’il est entrepreneur individuel, il est soumis au régime de la micro-entreprise ou à un régime réel d'imposition, qui varie en fonction de son chiffre d'affaires.
Définition du statut LMP (loueur meublé professionnel)
Le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) est un régime fiscal particulier accordé aux propriétaires bailleurs de logements meublés (personnes physiques comme entreprises).
Pour bénéficier du régime LMP et de ses avantages fiscaux, la gestion locative doit être exercée à titre professionnel.
Conditions à remplir pour bénéficier du statut LMP et des déductions associées
Pour exercer en tant que loueur en meublé professionnel, il faut :
- mettre en location un bien immobilier à usage d’habitation ;
- mettre à disposition une habitation meublée et décente, c’est-à-dire équipée du mobilier nécessaire pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement (loi ALUR de mars 2014).
La loi exige en outre 2 conditions supplémentaires :
- les recettes annuelles tirées de cette activité de location doivent dépasser 23 000 € sur l'année civile. Il en est de même si la clôture de l'exercice comptable intervient en cours d'année et si la location est saisonnière ;
- l’ensemble des revenus doit être supérieur au montant total des autres revenus d'activité du même foyer).
Si ces 2 conditions ne sont pas respectées, le loueur est considéré comme LMNP (loueur meublé non professionnel).
Bon à savoir : En LMP, le loueur n’est pas tenu d’être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS), ni au registre national des entreprises (RNE).
Différences fondamentales entre LMP et LMNP concernant les déductions fiscales
Plusieurs différences majeures existent en la matière :
- déficit. En LMNP, le déficit n’est imputable que sur les revenus de même nature (les revenus locatifs meublés). Il est donc impossible de l’imputer sur le revenu global. En revanche, en LMP, le déficit est imputable sur le revenu global du foyer, sans aucun plafond ;
- amortissements. En LMNP, ils sont déductibles mais ne peuvent ni créer, ni augmenter un déficit. En revanche, en LMP, les amortissements peuvent s’ajouter au déficit ;
- plus-value. En LMP, il est possible d’obtenir une exonération totale de la plus-value après 5 années d’activité, si les revenus sont inférieurs à 90 000 € par an ;
- plafond de déduction. En LMNP, les charges déductibles sont déduites dans la limite des recettes, avec un report possible sur 10 ans. En LMP, leur déduction peut contribuer à réduire le revenu global, pour un avantage fiscal immédiat plus significatif.
Liste complète des charges déductibles en LMP
Pour vous aider à mieux piloter votre activité, voici la liste des charges déductibles en LMP.
Les charges courantes de la propriété
Les charges courantes en LMP incluent :
- les frais d’établissement ;
- les abonnements (électricité, Internet) ;
- les assurances ;
- la comptabilité ;
- les intérêts d’emprunt ;
- la taxe foncière ;
- les charges de copropriété non récupérables ;
- les frais d’acquisition.
Bon à savoir : Certaines charges peuvent être amorties ou déduites. Une partie des frais liés à la comptabilité ouvre droit à une réduction d’impôt.
Les charges d'entretien et de réparation
Les dépenses d’entretien et de réparation sont intégralement déductibles si elles visent à maintenir le bien en bon état, sans en modifier la structure. Il peut s’agir de travaux de :
- plomberie ;
- peinture, ;
- remplacement de revêtements de sol ;
- d’entretien des équipements.
La condition : ces dépenses ne doivent pas augmenter la valeur du bien ni modifier sa nature. Des travaux d’agrandissement par exemple ne sont pas éligibles. Ces dépenses doivent obligatoirement être prouvées par des factures pour réduire le résultat imposable.
Les dépenses de renouvellement du mobilier
Le renouvellement du mobilier ou de l’électroménager utilisé dans la location meublée est considéré comme une charge amortissable.
Ces différents biens (lit, table, four, etc.) doivent être comptabilisés à l’actif. Ils sont ensuite amortis généralement sur une durée de 5 à 10 ans.
Les charges spécifiques au statut LMP
Dans la location professionnelle (LMP), les loueurs sont redevables de charges sociales. Ces cotisations, plus élevées que les prélèvements sociaux du LMNP (17,2 %), sont néanmoins déductibles du résultat annuel.
Calculer et appliquer les amortissements
L’amortissement permet de répartir le coût d’un bien immobilier ou d’un équipement sur sa durée d’utilisation. En location meublée, c’est un outil essentiel pour réduire le bénéfice imposable.
Parmi les frais qui peuvent être amortis : le bien immobilier lui-même (hors valeur du terrain), les meubles, les travaux d’amélioration et certains frais comme ceux de notaire.
Bon à savoir : Le terrain n’est jamais amortissable. Les éléments de mobilier et d’électroménager s’amortissent quant à eux sur une durée de 5 à 10 ans.
Voici un exemple de calcul d’amortissement : pour un bien LMP acheté 200 000 € dont 30 000 € de valeur du terrain, la base amortissable est de 170 000 €. Sur 30 ans, cela donne un amortissement annuel de 5 667 €.
Optimiser ses déductions de charges en LMP
Pour profiter au mieux du cadre fiscal du régime LMP, voici quelques conseils.
Stratégies pour maximiser les déductions fiscales légales
Il est possible d’optimiser son investissement LMP en maximisant légalement les déductions fiscales possibles en location meublée.
Tout d’abord, il faut une bonne planification des travaux et des dépenses. En LMNP par exemple, les charges sont plus efficaces fiscalement lorsqu’elles sont déduites lors d’années à revenus élevés, car le déficit n’est pas imputable au revenu global.
Pour bien piloter vos charges, il faut aussi bien distinguer la déduction fiscale immédiate et l’amortissement. Selon leur nature, certaines charges peuvent soit être déduites immédiatement, soit amorties sur plusieurs années.
Par exemple, les petits équipements, les frais de gestion ou les charges de copropriété sont généralement déductibles dans l’année. En revanche, les charges liées aux biens appelées à rester plus longtemps dans le logement (mobilier, électroménager...) ou les travaux d’amélioration s’amortissent sur plusieurs années.
L’accompagnement par un professionnel vous aidera à déclarer vos charges dans les règles de l’art.
Erreurs courantes à éviter dans la déclaration des charges
L’une des erreurs les plus fréquentes des investisseurs en location meublée ? Confondre charges déductibles et non déductibles.
Par exemple, le coût d’acquisition du terrain, les charges récupérables auprès du locataire ou les dépenses personnelles ne peuvent pas être déduites.
Il faut aussi éviter :
- une mauvaise répartition des travaux entre entretien (déductibles) et amélioration (à amortir) ;
- les mauvais timing : la déclaration d’une charge avant son paiement effectif ou après la clôture d’un exercice.
Autres erreurs à éviter : dépasser les plafonds autorisés ou ne pas de disposer de factures en bonne et due forme pour justifier les dépenses.
- Le LMP est un régime qui permet de déduire un large éventail de charges de manière plus avantageuse qu’en LMNP, avec la possibilité d’imputer les déficits sur le revenu global.
- Les charges doivent être justifiées et comptabilisées correctement pour être amorties, notamment pour les biens durables et les équipements.
- Une bonne planification des dépenses et le respect des règles fiscales vous aident à optimiser les déductions et éviter les erreurs.
