LMP en colocation : opportunités et contraintes
Sommaire
Vous êtes propriétaire bailleur d’un bien immobilier ? Si vous bénéficiez du statut LMP, il est possible de combiner ce régime avec celui de la colocation pour optimiser votre investissement. À la clef : des avantages financiers et fiscaux. Ooinvestir vous explique comment concilier LMP et colocation.
Colocation et statut LMP : comment ça fonctionne ?
Nature du bail d’un côté, statut de bailleur de l’autre : Ooinvestir vous rappelle les fondamentaux de la colocation et du régime LMP.
Définition du statut de loueur en meublé professionnel (LMP)
Le loueur en meublé professionnel (LMP) est un statut fiscal attribué à un particulier qui exerce une activité de location de logements meublés (meublé classique, résidence services, chambre d'hôtes, etc.) de manière habituelle et professionnelle.
Pour en bénéficier, vous devez :
- générer des recettes annuelles supérieures à 23 000 €, uniquement sur l’activité de location meublée ;
- ces recettes doivent constituer plus de 50 % de tous les revenus professionnels rattachés à votre foyer fiscal.
Lorsque ces 2 conditions cumulatives ne sont pas remplies, le statut de la location meublée non professionnelle (LMNP) s’applique.
Le logement doit en outre servir de résidence principale aux locataires. Ceux-ci ne peuvent pas être des membres de votre famille.
Bon à savoir : Le statut LMP est réservé aux logements à usage d’habitation. Ils comportent tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire.
Les différentes modalités de la colocation en LMP
Selon la loi du 6 juillet 1989, il y a colocation dès que le logement est loué à plus d'une personne (sauf à des couples mariés ou pacsés). Il s’agit soit :
- d’un appartement meublé (LMP ou LMNP) ;
- d’un logement vide.
La colocation en LMP s’établit de 2 manières :
- soit par un contrat unique de colocation, signé par tous les colocataires, avec une clause de solidarité ;
- soit par plusieurs contrats individuels.
Bon à savoir : selon l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu’une clause de solidarité est prévue dans le bail, chaque colocataire est solidairement responsable du paiement de la totalité du loyer et des charges. Cette solidarité s’arrête pour le colocataire sortant 6 mois après la date de son départ, si un remplaçant n’est pas trouvé.
Concernant la durée de la colocation, le même texte prévoit une durée d’au moins 9 mois si les colocataires sont étudiants.
Compatibilité entre colocation et LMP
De façon générale, la colocation présente plusieurs intérêts pour les bailleurs, notamment :
- une rentabilité accrue ;
- un risque de vacance locative réduit ;
- des garanties financières beaucoup plus élevées du fait des garanties individuelles apportées par les locataires.
Meublée, la colocation offre les mêmes avantages qu’une location meublée classique (en LMP ou en LMNP). Vous pourrez donc bénéficier d’une déduction totale des déficits, amortissements et intérêts d’emprunt sur votre revenu global, tout en réduisant le risque de perte avec les différents locataires et la clause de solidarité.
Colocation et statut LMP sont donc parfaitement compatibles !
Avantages fiscaux et juridiques de la colocation en LMP
Concilier colocation et LMP apporte de multiples avantages.
Les avantages fiscaux du LMP
Le point fort du statut LMP ? Les réductions fiscales qu’il accorde. Mais tout dépend de vos objectifs patrimoniaux. Si vous avez d’autres sources de revenus plus intéressantes que ce que vous gagnez avec la location meublée, le statut LMNP pourrait s’avérer plus avantageux.
Dans les 2 cas, les réductions fiscales restent intéressantes. Avec un revenu locatif annuel inférieur à 77 000 €, vous pourrez bénéficier du régime « micro-BIC ». Le micro-BIC offre un abattement forfaitaire de 50 % sur vos recettes.
Pour un revenu supérieur à 77 000 €, vous basculez en régime « réel ». Vous pouvez alors pratiquer un amortissement et déduire toutes les charges liées à votre gestion locative meublée :
- frais d’entretien ;
- intérêts d’emprunts ;
- taxes ;
- assurances ;
- etc.
En LMP, vous pouvez aussi prétendre à une exonération d’IFI : si vous répondez à toutes les conditions du statut, les biens loués sous ce régime n’entrent pas dans le calcul de l’impôt sur la fortune immobilière.
Points juridiques à anticiper pour un bail de colocation
Avec un bail de colocation, vous avez le choix entre :
- faire signer un contrat à chaque locataire ;
- faire signer un contrat unique.
Dans le cas de plusieurs contrats, il est important de préciser :
- le loyer et les charges ;
- la quote-part des parties privatives et communes ;
- les modalités de répartition des charges ;
- etc.
Chacun ne sera alors redevable que du paiement du loyer indiqué dans son contrat. L’inconvénient, c’est qu’en cas de départ d’un colocataire, il faudra le remplacer pour compenser la perte de loyer.
À l’inverse, avec un contrat unique, une clause de solidarité s’applique entre les colocataires. Chacun est potentiellement redevable de l’intégralité du loyer. Par ailleurs, le dépôt de garantie n’est restitué qu’à la résiliation du bail et non en cas de départ d’un colocataire.
Protection du bailleur en colocation LMP
Dans une colocation, la clause de solidarité limite le risque d’insolvabilité des locataires. Une protection majeure pour le bailleur !
Comme pour toute location, la réglementation impose la souscription d’une assurance habitation propriétaire non occupant (PNO). Cette assurance couvre le bailleur contre les aléas de la location meublée.
Faites appel à un professionnel pour la rédaction des contrats de bail et évitez de vous fier entièrement aux contrats-type en ligne.
Optimiser un investissement LMP en colocation : mode d’emploi
Voici quelques méthodes pour améliorer la rentabilité de votre projet.
Étapes clés pour réussir son projet de colocation en LMP
Pour réussir un projet de colocation en LMP, certaines étapes sont indispensables :
- une étude de marché : c’est l’occasion de recueillir des données sur la demande locative locale, les prix appliqués dans les quartiers étudiants, les loyers dans les zones urbaines denses… De quoi prendre les bonnes décisions selon le type de projet ;
- le choix de la bonne fiscalité : selon vos prévisions et vos recettes, il faudra choisir la fiscalité la plus adaptée, en prenant le soin de vous immatriculer au RCS et d’obtenir un numéro SIRET pour chaque logement ;
- s’assurer de la conformité du logement à la loi : les équipements présents dans le logement meublé doivent répondre aux exigences de la loi et permettre de vivre convenablement dans l’appartement ;
- le choix des bons conseillers : un projet locatif se coordonne avec des professionnels. Faites-vous accompagner à vos débuts pour mieux maîtriser votre secteur d’activité.
Conseils pour maximiser la rentabilité d'une colocation LMP
Pour maximiser votre rentabilité, optez pour :
- un emplacement stratégique : les grandes villes avec une forte demande locative offrent généralement de bons rendements ;
- un logement attrayant : de beaux espaces, une décoration moderne, un bon diagnostic de performance énergétique… Tout cela attire les locataires ;
- des prestations de qualité : des chambres individuelles, des salles de bains privatives, des WC séparés… Bref, de quoi créer un environnement confortable et fonctionnel ;
- des locataires solvables : les jeunes actifs et les étudiants avec des dossiers solides réduisent le risque d’impayés.
Suivi et gestion locative du loueur en meublé professionnel
Pour bénéficier des avantages fiscaux du meublé en colocation, proposez des conditions de location conformes à la réglementation. Le bail doit respecter les exigences de la loi ALUR. Les équipements nécessaires doivent aussi être présents dans l’appartement… et en bon état ! Tout cela réduit les risques de litiges avec les locataires.
Pour vous simplifier la tâche et éviter une gestion quotidienne chronophage, passez par les services d’une agence de gestion locative.
- La colocation et le statut LMP apportent au bailleur rentabilité et efficacité.
- Le statut LMP propose des avantages fiscaux intéressants, notamment grâce à la déduction des amortissements et des charges locatives.
- Pour optimiser un investissement LMP en colocation, il faut se conformer à la loi et rédiger des contrats de bail de qualité.
