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Défiscalisation immobilière et stratégies d’investissement

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Réduire son impôt sur le revenu en se constituant un patrimoine, c’est possible grâce aux dispositifs de défiscalisation immobilière et à l’investissement financier. 

À l’heure où l’imposition peut peser lourdement sur une partie de la population, le recours aux techniques de défiscalisation immobilière et à l’investissement locatif est plus que jamais d’actualité. Selon votre situation fiscale, personnelle et patrimoniale, l’un des nombreux dispositifs mis en place par les gouvernements successifs devrait vous permettre d’investir tout en réduisant votre impôt.

Le point sur les différents mécanismes de défiscalisation immobilière et les stratégies d’investissement (immobilier locatif ou financier) envisageables pour optimiser vos revenus. 

Les différents mécanismes de défiscalisation immobilière

Pour pouvoir définir et choisir la stratégie d’investissement la plus adaptée à votre situation, il est primordial de connaître les 3 mécanismes admis par l’administration fiscale pour défiscaliser ses revenus. La défiscalisation immobilière s’appuie sur ces principes pour optimiser votre impôt sur le revenu.

Le crédit d’impôt

Sûrement le dispositif le plus connu et le plus médiatisé, le crédit d’impôt vient se soustraire directement au montant total à payer de votre impôt. Bonus, si son montant est supérieur à votre imposition, l’administration vous verse la différence. Qu'il s'agisse d’un investissement en termes de travaux ou du résultat d'une défiscalisation immobilière réussie, il permet de réduire, parfois considérablement, le montant de votre impôt.

La réduction d’impôt

Le dispositif de réduction d’impôt est le plus répandu en matière de défiscalisation immobilière. En choisissant d’acquérir un logement soumis au régime de défiscalisation immobilière type loi Pinel, loi Malraux ou des parts de FCPI (Fonds commun de Placement dans l’Innovation), vous réalisez une économie, proportionnelle à votre investissement immobilier ou financier, dans la limite du montant global de votre imposition. 

La déduction d’impôt

Ici, le calcul s’effectue sur votre base taxable et non plus sur le calcul de votre impôt. Le but est de réduire le montant global de vos revenus afin de vous faire redescendre d’une ou plusieurs tranches marginales d’imposition (TMI). L’économie réalisée peut se révéler substantielle dès lors que vos revenus sont élevés.

Il est maintenant temps de découvrir et choisir la stratégie d’investissement pour une défiscalisation immobilière et financière efficace et adaptée à votre situation.

La défiscalisation immobilière

Les différents mécanismes et lois de défiscalisation immobilière concernent généralement l'investissement locatif. Qu’il s’agisse de logements neufs ou anciens à mettre en location, la fiscalité avantageuse attire de nombreux Français chaque année. Mais comment s’y retrouver entre les lois Pinel, Malraux, Denormandie ? Tour d’horizon des principaux dispositifs et lois de défiscalisation immobilière dont vous pouvez bénéficier.

Les critères et conditions pour bénéficier des dispositifs et des lois de défiscalisation immobilière, dans le cadre d’un investissement locatif, s’axeront principalement autour : de la zone où le logement se situe, de votre régime d’imposition, du prix du loyer, de la durée de mise en location, des capacités de ressources des locataires. 

La défiscalisation immobilière dans le neuf

Pour lutter contre la pénurie de logements, les gouvernements ont mis en place des dispositifs de défiscalisation immobilière fait partie. En vous faisant bénéficier d’avantages fiscaux, il favorise l’investissement et dynamise l’offre du parc immobilier locatif. 

Excellent investissement, le dispositif Pinel est le plus connu et le moins risqué car il répond à un besoin réel de logements. L’acquisition d’un logement en loi Pinel, destiné à être loué, rassure souvent les primo-investisseurs car ils sont assurés de trouver un locataire. À condition bien sûr de bien choisir le logement en question pour que la défiscalisation immobilière et votre investissement locatif soient optimal. 

Pour bénéficier du dispositif en loi Pinel, différentes conditions doivent être réunies : 

  • Investir dans une zone éligible, à hauteur de 300 000 € maximum.
  • Miser sur de l’immobilier neuf aux normes BBC (Bâtiment basse consommation).
  • Acheter un logementdans le but de le mettre en location et qu’il soit la résidence principale de votre locataire. 
  • Respecter une durée de location de 6, 9 ou 12 ans. 

Les loyers sont plafonnés mais, en contrepartie, vous réduisez votre imposition d’un montant égal à 12 %, 18 % ou 21 % du prix total d’achat du bien immobilier, frais de notaire inclus. 

 

Taux de réduction accordé

Taux de réduction total

Répartition la réduction

Bail initial de 6 ans

12 %

12 %

2 % annuels

Prolongation de bail de 3 ans (9 ans)

6 %

18 %

2 % annuels

Prolongation de bail de 3 ans (12 ans)

3 %

21 %

1 % annuel

Exemple :

Si vous devenez propriétaire d’un T2 en loi Pinel à 100 000 € que vous vous engagez à louer pendant 6 ans, vous bénéficiez alors d’une réduction d’impôt total de 12 000 €. Votre défiscalisation immobilière s'élève ainsi à 2 000 € par an. 

 

 

La défiscalisation immobilière dans l’ancien

Investir dans le parc immobilier ancien présente également de nombreux attraits. Deux outils de défiscalisation immobilière ont fait leurs preuves auprès de nombreux particuliers : les lois Malraux et Denormandie.

La loi Malraux  concerne les immeubles anciens de caractère, se situant dans un secteur déclaré Sites Patrimoniaux Remarquables ou en secteur sauvegardé. Elle a pour but de faire supporter aux investisseurs le coût des travaux de rénovation et d’entretien de ce patrimoine architectural. En échange de cet investissement, vous bénéficiez d’une réduction d’impôts correspondant à 22 % ou 30 % du montant des travaux effectués selon la zone géographique où est situé le bien. Le montant des dépenses est plafonné à 100 000 € par an dans le cadre de la loi Malraux et ils peuvent être étalés sur 4 ans, permettant de bénéficier d’une réduction d’impôt très conséquente (entre 88 000 et 120 000 €). Un dispositif de défiscalisation immobilière très efficace si vos revenus sont élevés. 

La loi Denormandie, quant à elle, est l’équivalent du dispositif Pinel dans l’ancien. Si le principe de défiscalisation immobilière reste le même, les zones éligibles diffèrent par rapport à la loi Pinel dans le neuf : seules 220 villes sont actuellement éligibles. Le bien ancien devra également être réhabilité avant d’être mis en location. Deux conditions obligatoires pour bénéficier de cette défiscalisation immobilière. 

La défiscalisation immobilière : le groupement foncier

Investissement plus original, le groupement foncier, qu’il soit agricole, forestier ou même viticole, est un placement fiable et peu risqué puisqu’il n’est pas soumis aux aléas des marchés financiers. Mécanisme de défiscalisation immobilière à long terme, il offre un placement à la fois fiscal et environnemental. 

Le groupement foncier a toute sa place dans une stratégie de défiscalisation immobilière puisque l’acquisition des parts vous fait bénéficier d’une réduction d’impôt de 18 % du prix d’achat dans la limite de 50 000 € par personne et elles sont exonérées d’impôt sur la fortune immobilière (IFI, ex-Impôt sur la fortune - ISF) à condition de détenir au moins 10 % de l’ensemble. Son rendement reste faible, autour de 2 %, mais est quasiment garanti.

Les stratégies d’investissements financiers

En cumul des dispositifs et des lois de défiscalisation immobilière, il existe également différentes stratégies d’investissements financiers qui permettent un double avantage : diversifier vos sources de placement, tout en vous offrant de belles perspectives de revenus.

L’assurance-vie, placement préféré des Français, est la plus connue mais d’autres outils sont envisageables, même avec un capital disponible peu important. Parmi ces stratégies, on retrouve notamment les parts de FCPI (Fonds commun de Placement dans l’Innovation), le plan d’épargne retraite et la loi Madelin.

Les parts de FCPI

À mi-chemin entre défiscalisation immobilière et financière, les parts de Fonds Communs de Placement dans l’Innovation, ou FCPI, vous permettent de vous constituer un portefeuille tout en investissant activement dans l’économie et le développement de PME/PMI innovantes. 

Vous obtenez une réduction d’impôt à hauteur de 18 % du montant investi, dans la limite de 12 000 € par personne. Cet avantage fiscal s’assortit d’un engagement de conservation des parts pour une durée de 5 ans. Si tout placement comporte un risque de perte en capital, la perspective de rentabilité est intéressante. 

Le PERP (Plan épargne retraite populaire)

Créé par la loi Fillon en 2003, le PERP permet aux salariés français de se constituer un complément de revenus pour la retraite. C’est une bonne alternative à la défiscalisation immobilière qui assure à l’épargnant la constitution d’un capital qui lui sera reversé principalement sous forme de rente. 

Le principal intérêt de cet investissement, c’est que la totalité des sommes versées ouvre droit à une déduction d’impôt dans la limite de 10 % des revenus imposables. 

Exemple : 

Si votre revenu annuel s’élève à 75 000 €, vous pouvez capitaliser sur votre PERP jusqu’à 7 500 € et diminuer ainsi votre base taxable à 68 500 €.

La loi Madelin

Ce mécanisme fiscal s’adresse aux travailleurs non-salariés (TNS), ainsi qu’aux professionnels libéraux.

Il leur permet de : 

  • se constituer une retraite complémentaire qui leur sera versée exclusivement sous forme de rente, imposable ;
  • déduire les montants capitalisés chaque année de leurs revenus professionnels dans la limite de leur plafond fiscal. 

Pour un contrat retraite par exemple, le plafond est égal à 10 % du PASS (plafond de la sécurité sociale) soit 4 052 € pour 2019, ou 10 % des revenus professionnels limités à 8 PASS + 15 % des revenus.

L’optimisation fiscale est une motivation partagée par de plus en plus de Français pour réduire leur niveau d’imposition. La défiscalisation immobilière est une des solutions privilégiées en première intention, notamment dans le but de se constituer un patrimoine en plus des avantages fiscaux. Toutefois, il est prudent de ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier et de diversifier ses placements en couplant cette défiscalisation immobilière à d’autres stratégies d’investissements.

La SCPI fiscale : entre stratégie d’investissement et défiscalisation immobilière

Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) achètent et assument l’entière gestion locative d’un ensemble de biens immobiliers. En investissant en SCPI, vous n’êtes pas propriétaire. Vous placez votre argent pour financer un parc immobilier (et non un logement) et vous pouvez espérer des revenus intéressants. 

Les SCPI fiscales vous font en plus bénéficier des dispositifs de défiscalisation immobilière créés ces dernières années : Pinel, Malraux, LMNP (Loueur de meublé non professionnel), etc. Elle cumule ainsi la perspective d’une rentabilité plus attractive que la pierre classique et les avantages fiscaux qui lui sont associés. Cette démarche s’avère très intéressante si vous n’avez pas besoin de compléments de revenus rapidement. Les fonds investis sont en effet immobilisés pendant plusieurs années (en fonction du dispositif choisi).  

L’investissement en SCPI affiche une perspective de gain conséquente mais comporte un risque en capital. À l’inverse, investir dans l’immobilier locatif classique, considéré comme sûr et tangible, vous apportera moins de revenus supplémentaires.