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Quelles villes d'Île-de-France pour investir en loi Pinel ?

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Associant investissement locatif et défiscalisation, la loi Pinel offre une solution patrimoniale particulièrement intéressante. Vous souhaitez réaliser un investissement avec le dispositif Pinel et acheter un logement en Île-de-France ? Les programmes neufs éligibles sont nombreux et vous ne savez pas vraiment où placer votre argent ? Ooinvestir vous propose un panorama des communes où il fait bon investir sur le marché francilien de la location en loi Pinel.

Île-de-France : zones Abis, A et B1

Région la plus peuplée de France, l’Île-de-France comprend toutes les catégories éligibles du plan de zonage de la loi Pinel. La première, d’ailleurs spécifique à la région parisienne, dite zone A bis, concerne la ville de Paris et son agglomération. D’autres communes éligibles sont, elles, classées en zone A ou B1. C’est le cas notamment du Blanc-Mesnil (93) classée en zone A ou de Coulommiers (77) classée en zone B1. Les communes les plus excentrées de la région Île-de-France comme Égreville (77) ou Brévale (78), classées en zone B2 ou C ne sont de fait pas éligibles au dispositif Pinel aujourd’hui. La zone de classification d’une commune détermine les conditions légales de la location (plafonds de loyer et de ressources du locataire). Ces conditions pour la location sont donc à regarder de très près. 

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Ainsi, si l’abattement fiscal proposé, au taux de 12 % du prix d'achat pour 6 ans de location Pinel, 18 % pour 9 ans et 21 % pour 12 ans, est important, l’aspect locatif n’est pas à négliger. Il s’agit d’investir dans une commune où la demande en matière de location est particulièrement élevée pour limiter les risques de vacance locative. Plus la zone est tendue, plus les risques sont faibles ! Cette dernière est à éviter autant que possible pendant mais aussi après la durée de mise en location aux conditions de la loi Pinel. En outre, un bel appartement acquis en loi Pinel dans une commune attractive a toutes les chances de prendre de la valeur et d’offrir une belle plus-value à la revente (un prix de vente supérieur au prix d'achat).  

Concrètement, comme n’importe quel investisseur immobilier, l’acheteur en Pinel a tout intérêt, pour l’achat d’un appartement ou d’une maison, à privilégier les communes les plus attractives. Une recherche d’autant plus compliquée que les multiples projets et bouleversements du Grand Paris sont en train de rebattre les cartes en la matière en Île-de-France. 

Ooinvestir vous dévoile sa liste des communes franciliennes vers lesquelles orienter votre recherche parmi les appartements neufs ou maisons neuves éligibles à la loi Pinel. Une synthèse très utile pour réduire le risque locatif et maximiser vos revenus immobiliers locatifs.

Issy-les-Moulineaux

Commune des Hauts-de-Seine située sur la rive gauche de la Seine en face de Boulogne-Billancourt, Issy-les-Moulineaux appartient à la petite couronne. Le parc Saint-Germain, les bords de Seine et les nombreux commerces de proximité composent un cadre de vie tout à la fois facile et agréable pour les familles. Prévues dans le cadre des aménagements du Grand Paris, la future gare d’Issy et la mise en service en 2024 de la ligne 15 du « supermétro » y boostent d’ores et déjà l’attractivité de son marché immobilier. Située en zone A bis, cette dernière offre une rentabilité brute de 5,98 % pour un 5 pièces*. Une rentabilité qui devrait encore augmenter avec la hausse constante de la demande locative.

Puteaux

Abritant une partie du quartier d’affaire de la défense, Puteaux est une ville des Hauts-de-Seine dynamique et prisée. Ces nombreux espaces verts, sa propreté, ses commerces et la qualité de ses transports en commun en font une ville très agréable à vivre. Bientôt desservie par la ligne 15 du « supermétro », Puteaux attend la livraison d'un écoquartier de référence pour répondre à la demande locative toujours plus forte dans cette commune de l’ouest parisien. Située en zone A bis du plan de zonage Pinel, Puteaux offre une rentabilité de 6,35 % pour un studio*. Un type d’appartements très recherché par les jeunes cadres des nombreux sièges sociaux de la Défense !

Versailles

Chef-lieu des Yvelines, Versailles propose un cadre de vie tout à la fois prestigieux et agréable. Le château et son parc, mais aussi les nombreux commerces de proximité et la ligne C du RER, permettent d’y concilier vie de famille et obligations professionnelles parisiennes. Les connexions de la future ligne 18 du « supermétro » parisien amélioreront considérablement les liaisons vers le reste du département et la capitale. Située en zone A bis du plan de zonage Pinel, Versailles offre une rentabilité locative évaluée à 4,92 % pour un studio et 4,92 % pour un appartement familial de 5 pièces*.

Saint-Denis

Commune limitrophe des arrondissements nord de la capitale, Saint-Denis appartient au département de Seine-Saint-Denis. Le tissu commercial de la ville, la basilique, le parc de la Légion d’Honneur, les nombreuses infrastructures sportives, culturelles et historiques ainsi que les lignes B et D du RER en font une ville facile au quotidien. Véritablement gâtée par le Grand Paris, la ville abritera le Hub qui connectera entre elles les lignes de métro 14, 15, 16 et 17. De quoi booster plus encore l’attractivité de Saint-Denis qui affiche une rentabilité locative de plus de 7 % pour un appartement* et actuellement classée en zone A bis du plan de zonage Pinel.

Colombes

Nichée dans une boucle de la Seine au nord-ouest de la capitale, Colombes est une belle commune des Hauts-de-Seine. Espaces verts, commerces de qualité, proximité de Paris et du quartier d'affaire de la Défense, Colombes possède tous les atouts pour séduire les jeunes cadres dynamiques. La ligne J du transilien met le cœur de ville de Colombes à seulement 10 min de Paris-Saint-Lazare. La rentabilité locative d’un appartement de type T2 à Colombes est évaluée à 6,08 %*. Une ville classée en zone A bis du plan de zonage Pinel.

Créteil

Préfecture du Val-de-Marne, Créteil s’épanouit entre la Seine et la Marne au sud-est de la capitale. La qualité de ses transports en commun, ses commerces de proximité, son tissu associatif et la vie de ses quartiers en font un lieu de vie très agréable pour les jeunes actifs. Actuellement reliée à la capitale par la ligne 8 du métro parisien, cette ville étudiante sera desservie par la ligne 15 du « supermétro » du Grand Paris Express. Un projet qui booste son attractivité immobilière. Le rendement locatif brut d’un studio à Créteil est évalué à 6,03 %*. Une commune classée en zone A du plan de zonage Pinel.

Vitry-sur-Seine

Au sud de Paris dans le département du Val-de-Marne, Vitry-sur-Seine offre de nombreuses infrastructures sportives et culturelles. Une commune très agréable pour les familles. La fragilité du tissu commercial est compensée par la qualité des liaisons vers la capitale : RER C et ligne 7 du métro parisien permettent de rejoindre cette dernière en une dizaine de minutes. Édifiée dans le cadre du Grand Paris, la future gare de Vitry Centre sera desservie par la ligne 15 du « supermétro ». La rentabilité locative brute d’un T3 à Vitry-sur-Seine est estimée à 6,50 %*. Une commune classée en zone A du plan de zonage Pinel.

Champigny-sur-Marne

Au sud-est de Paris dans le département du Val-de-Marne, Champigny-sur-Marne offre un agréable cadre de vie. Les bords de Marne, le parc de détente et de loisirs du Tremblay, les nombreux commerces et les lignes RER A et E, en font une destination agréable et facile à vivre. En 2025, les travaux des 2 nouvelles gares seront achevés et la ville sera desservie par la ligne 15 du « supermétro ». De quoi attirer plus encore les actifs en recherche d’une destination idéale au sud de la capitale ! Elle est située en zone A du plan de zonage Pinel. Un T3 à Champigny-sur-Marne offre une rentabilité locative de 7,47 %* : un beau retour sur investissement !

Aubervilliers

Au nord de la capitale en Seine-Saint-Denis, Aubervilliers propose un centre-ville dynamique et commerçant. Un cadre de vie aisé pour les jeunes actifs qui n’ont que peu de temps pour faire leurs courses ! Les bords du canal offrent eux un bel espace de détente. Actuellement desservie par la ligne 7 du métro parisien, Aubervilliers verra en 2030 l’inauguration d’une nouvelle gare connectée aux lignes 12 et 15 du « supermétro ». Une destination attractive qui offre aujourd’hui une rentabilité est de 8,07 % pour un studio* ! Une commune classée en zone Abis du plan de zonage Pinel.

* Les taux de rentabilité locative indiqués pour chaque commune résultent d’une étude Data Gouv du marché de la location effectuée en 2014 et 2018 mis en ligne sur ouinvestir.net

Zonage Pinel, comment ça marche ?

Conçu pour dynamiser la création et la location de logements neufs à loyers modérés dans les zones tendues (où la demande locative dépasse l’offre), le dispositif immobilier Pinel repose sur un plan de zonage précis. À chaque zone correspond un plafond de loyer à ne pas dépasser ainsi que des plafonds de revenus du locataire établis en fonction de la composition du foyer. Le calcul du loyer s’effectue à l’aide d’un coefficient prévu par la loi Pinel (plafonné à 1,2), lui-même calculé en fonction de la surface du logement. 

Exemple : 

En investissant dans un 2 pièces de 30 m² à Créteil (où le prix plafond du loyer au m2 est de 12,95 €), le calcul du loyer autorisé s’effectue comme suit :

Coefficient Pinel = 0,7 + 19/30 = 1,33 (1,2 retenu du fait du maximum autorisé) Le calcul du loyer est donc de (12,95 x 1,2) x 30 = 466,2 €.

Pour respecter les plafonds de ressources, le locataire de ce 2 pièces loué dans le cadre de la loi Pinel ne devra pas dépasser 38 236 € de revenus annuels et 57146 € s’il est en couple sans enfants.

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Pour conserver les avantages du dispositif Pinel, le logement concerné doit être loué dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement du logement ou son acquisition si celle-ci est ultérieure à la date de livraison par le promoteur immobilier.

L'investissement immobilier Pinel permet aujourd'hui l'acquisition de logements (appartements ou maisons neuves) à impact limité sur le budget de l'investisseur grâce à la conjugaison de l'abattement fiscal et du revenu locatif. Ne nécessitant aucuns travaux à court et moyens termes, les logements neufs et leurs copropriétés offrent une sécurité financière appréciable aux propriétaires-bailleurs. Ce dernier peut en outre se voir appliqué un taux de TVA réduit en investissant dans un ensemble immobilier comportant au moins 25 % de logement sociaux. Une TVA qui passe de 20 à 5,5 % : de quoi diminuer encore le prix du projet immobilier et booster plus encore la rentabilité de l'investissement en loi Pinel. Comme pour tout investissement immobilier, l'investisseur de doit pas négliger les prestations offertes. Une résidence soignée, une bonne exposition, une place de parking, un balcon voire un jardin font toute la différence en matière d’attractivité. Cette synthèse vous l’aura appris : il s'agit de choisir le meilleur projet : le bon appartement, au bon prix dans la bonne commune !