Vue de la ville de Nice pour illustrer l'investissement immobilier

Investir à Nice dans l’immobilier 

SOMMAIRE

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C’est en plein cœur de la région Provence-Alpes-Côte d’Azur que la ville de Nice est implantée. La capitale azuréenne est une ville attractive qui possède de nombreux atouts, à commencer par sa situation géographique entre mer et montagne, son charme authentique, ses paysages à couper le souffle et la beauté de ses plages. Si la commune attire tous les ans bon nombre de touristes, les investisseurs sont également nombreux à s’y bousculer afin d’optimiser leurs rendements.

Quelle est la tendance globale sur le marché niçois ? Quelles sont ses spécificités ? Quels quartiers privilégier pour maximiser votre rentabilité ? Quels dispositifs de défiscalisation immobilière sont judicieux pour un achat locatif à Nice ? Ooinvestir vous propose un état des lieux du marché immobilier local avec ses opportunités et ses inconvénients.

Investissement immobilier à Nice : caractéristiques et spécificités du marché niçois

Localisée dans le sud-est de la France, sur la célèbre Côte d’Azur, la ville de Nice bénéficie d'importants atouts naturels et a tout pour elle. Elle offre tout d’abord à ses 338 998 habitants un cadre de vie idéal ainsi qu’un climat méditerranéen très agréable. Dynamique, la commune fait également la part belle à la culture avec différents musées, un théâtre national, ainsi qu’un opéra, en plus de son riche patrimoine architectural et historique.

À quelques kilomètres de l'Italie et de Monaco, la cité est prisée aussi bien par les investisseurs ! En effet, investir dans l’immobilier locatif à Nice peut s’avérer très rentable, notamment car la ville garantit un complément de revenu fiable au vu des différents avantages naturels, culturels et économiques dont elle recèle.

Quelles opportunités du marché immobilier locatif à Nice ?

Nice : une ville touristique de grande envergure

Hors saison, Nice accueille des centaines de milliers de touristes par semaine, et en période estivale, ces derniers peuvent être jusqu’à 600 000 par jour ! Selon le site tribuca.net, la Côte d’Azur dispose d’ailleurs du 2e plus grand parc hôtelier de France derrière Paris. Bien que les chiffres puissent évoluer dans le contexte sanitaire actuel, Nice est sans conteste une ville touristique et ce flux permanent de vacanciers fait d’elle la ville idéale pour réaliser un investissement locatif rentable dans le parc privé. Par ailleurs, il s’agit d’un lieu d'épanouissement de l'art et de la culture. La vie culturelle est rythmée par une riche programmation toute l’année. 

De nombreux étudiants en quête d’un appartement en location

Nice n’attire pas seulement les touristes. Une masse d’étudiants s’y presse chaque année : 46 756 sur l’année scolaire 2019-220 selon letudiant.fr. La présence de grands établissements comme l’école Skema ou le campus de l’école Sophia Antipolis à proximité y joue un rôle important. Cette population estudiantine est en constante demande de logements, ce qui fait le bonheur des investisseurs. Ces derniers peuvent même maximiser leur rendement locatif en louant leur appartement l’année scolaire à un étudiant et l’été aux touristes !  

Une vie économique qui n’est pas en reste, ce qui favorise les demandes en logements

En plus de tout cela, Nice attire également une population active, d’une part car elle compte de nombreux hôtels et offre ainsi un important vivier d’emplois dans ce secteur, d’autre part car elle dispose de plusieurs quartiers d'affaires internationaux. Les offres d’emplois y sont nombreuses, ce qui attire une grande densité de population en quête d’un logement (cadres, jeunes actifs…) et permet de diminuer la durée de vacance locative. 

Vers quel type de bien immobilier se tourner pour investir à Nice et pour quel avantage fiscal ?

Un studio ou un logement 2 pièces pour optimiser son rendement

Pour investir à Nice de manière rentable, les bailleurs ont tout intérêt à se tourner vers un studio ou un logement 2 pièces dont la rentabilité brute peut aller jusqu’à 5,79 % dans certains cas*. 

Un appartement de type 3 pièces fonctionne lui-aussi très bien puisqu’il permet la colocation entre étudiants lors de l’année scolaire, et la mise en location saisonnière lors de la période estivale. Il faut bien sûr faire les bons choix, s’entourer des bons partenaires immobiliers et choisir un statut fiscal avantageux en fonction de sa situation.

Le blog Ooinvestir à étudier la question de la colocation, découvrez ce qu’il en ressort ! 

* Données issues de Datagouv sur une étude approfondie menée de 2014 à 2018 publiées sur le site ouinvestir.net

Les logements dans l’immobilier ancien à privilégier

En matière d'investissement immobilier locatif, il est conseillé de privilégier un appartement situé dans un immeuble ancien, quitte à y effectuer des travaux de rénovation à la suite de la visite. D’ailleurs, plusieurs niches fiscales vous offrent des avantages, comme la loi Malraux qui permet de déduire un certain montant des travaux de ses impôts en investissant dans l’immobilier réhabilité. Le dispositif Monuments Historiques donne quant à lui l’opportunité de déduire l’intégralité des travaux de rénovation de son revenu brut global lors d’un investissement dans un logement classé, inscrit ou agréé par le Ministère de la culture.

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Et le neuf dans tout cela ?

Nice est située en zone A et est donc éligible au dispositif Pinel. Néanmoins, le marché de l’immobilier neuf en loi Pinel est encore récent dans la commune. De ce fait, la construction de logements se situe dans des quartiers quelque peu excentrés mais en développement urbain pour gérer la tension immobilière. Il s’agit donc de vraies opportunités immobilières ! 

 

Le dispositif Censi-Bouvard est lui très intéressant à Nice car il offre la possibilité aux investisseurs de réduire le montant de leur impôt en investissant dans l’immobilier neuf meublé, et plus particulièrement dans une résidence de services (une résidence services pour seniors ou une résidence étudiante par exemple). 

 

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Pourquoi pas louer son appartement meublé ?

Enfin, il est recommandé d’investir à Nice dans un appartement meublé sous le statut LMNP (loueur meublé non professionnel) pour sa fiscalité avantageuse, notamment l'amortissement de la valeur comptable du bien loué ou un abattement de 50 % des revenus locatifs.

 

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Nice : les quartiers sur lesquels miser pour votre investissement

Lorsqu’un propriétaire s’apprête à investir dans la pierre dans une ville côtière comme Nice, il est primordial qu’il étudie avec soin les différents secteurs. Et en matière d’investissement immobilier locatif, la commune dispose justement de plusieurs quartiers à cibler.

Le quartier du Vieux-Nice et celui du port

Le Vieux-Nice est la partie ancienne et historique de la cité. Le quartier, au cœur de la ville et proche du port, est extrêmement animé la journée grâce à ses commerces et marchés, mais aussi la nuit, avec ses nombreux restaurants, bars, terrasses et animations toute l’année. La zone, pittoresque, authentique et à proximité de la mer, est très prisée par les touristes, les locaux ainsi que les étudiants. Dans le cadre d’une recherche via le dispositif Malraux, il s’agit du quartier idéal puisque les bâtiments y sont majoritairement très anciens.

Le quartier du Carré d’or

Le Carré d’or correspond à l’hypercentre de la commune et comprend la célèbre promenade des Anglais. Le quartier, très recherché par les locataires les plus exigeants, est particulièrement chic et compte autant d’élégants boulevards que de grands jardins ou de boutiques de luxe. Les prix au mètre carré y sont particulièrement élevés par rapport aux autres secteurs de Nice. Les biens immobiliers sont en outre rares puisque d’exception. Il s’agit d’un quartier résidentiel animé et très agréable qui constitue une valeur sûre pour les investisseurs à la recherche d’une exclusivité immobilière.

Le centre-ville de Nice

Impossible d’évoquer les quartiers où il fait bon investir à Nice sans parler du centre-ville. Cette zone est très prisée par les candidats à la location du fait de ses nombreux commerces, commodités et de sa proximité avec la plage. De plus, elle est parfaitement desservie par les transports en commun, comme le tramway. On y trouve de beaux bâtiments niçois, des appartements agréables, bien pensés et profitant d’un emplacement de premier choix. Le quartier est à privilégier si les investisseurs ciblent les touristes, les étudiants ou encore les retraités. La population y est en effet très hétérogène ! 

Le quartier Nice Ouest

L’ouest de Nice est assez huppé et compte plusieurs quartiers résidentiels, comme celui de Fabron, de Saint Marguerite ou de la Corniche Fleurie, très prisés par les familles, les jeunes couples et les retraités. Bien qu’ils soient assez excentrés, ces secteurs sont parfaitement desservis par les transports en commun et restent très demandés. Pour causes : ils garantissent aux locataires calme, sérénité et qualité de vie.

Le quartier Nice Est

Enfin, l’est de la ville de Nice est également intéressant pour les propriétaires qui recherchent de l’exclusivité, notamment le quartier Cimiez. Il s’agit d’un secteur résidentiel de haut standing, qui compte de sublimes maisons ainsi que des immeubles neufs. La zone est particulièrement prisée par les familles pour son calme, ses nombreux musées, son patrimoine culturel ainsi que ses beaux espaces verts.

Quel budget pour investir à Nice dans l’immobilier ?

D’après le site SeLoger.com, le prix moyen au mètre carré à Nice est de 4 533 €. L’accès à la propriété est donc assez onéreux en comparaison à d’autres villes moyennes de France. En effet, d’après le baromètre LPI-SeLoger 2020, la capitale de la Riviera est la 5ème ville de province la plus chère de l’Hexagone, après Lyon, Cannes, Bordeaux et Aix-en-Provence, Paris étant évidemment hors compétition. Le prix de l’immobilier y a augmenté de façon constante en 10 ans. Néanmoins, les appartements s’y louent environ 14.7 € selon cette même source, ce qui permet de profiter d’une rentabilité locative brute moyenne de 4,77 %, tout dépend évidemment de votre projet et du statut sélectionné.

Par ailleurs, Nice recèle d’atouts : emplacement en bord de mer, cadre de vie idyllique, ensoleillement toute l’année, attractivité… Il y a donc fort à parier que la ville poursuive son ascension et continue à attirer toujours plus de Français comme d’étrangers chaque année. Si vous avez des doutes, n’hésitez pas à vous faire accompagner par un professionnel de l’immobilier, comme une agence, qui peut s’occuper de la gestion de votre bien. Un conseiller en gestion de patrimoine pourra, lui, vous guider dans le montage de votre opération immobilière et fiscale. 

  1. Très bien située sur la côte d'Azur, la ville de Nice est réputée pour être une terre d'opportunités immobilières. 
  2. Son activité touristique très présente incite à l'investissement locatif, tant pour loger les actifs que les touristes. 
  3. Ville étudiante, Nice compte des écoles renommées qui attirent de nombreux élèves en quête d'un logement. 
  4. Investir dans l'immobilier ancien ou dans une résidence de services en loi Censi-Bouvard vous offrira de belles perspectives de rentabilité. La ville est également éligible à la loi Pinel pour y investir dans le neuf. 
  5. Les prix immobilier niçois sont assez élevés mais restent moins importants que d'autres grandes villes de France comme Lyon, Bordeaux ou encore Aix-en-Provence.