Maquette maison avec points d'interrogation au-dessus

Existe-t-il un moment idéal pour l’achat de son bien immobilier ?

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Devenir propriétaire, c’est parfois l’aventure d’une vie. Mais quand se lancer ? Pour investir dans un appartement ou une maison, y aurait-il un calendrier à suivre ? Seule certitude : plusieurs critères essentiels à la rentabilité de son achat évoluent avec le temps. Pour savoir quand investir, votre projet doit donc intégrer plusieurs paramètres incontournables comme l’évolution des prix du marché, les taux d’intérêt pratiqués par les banques ou encore les dispositifs fiscaux proposés par l’État.

L’évolution dans la durée des prix du marché immobilier

Vous avez forcément vu la Une d’un magazine ou un reportage télé consacré à la situation du marché de l’immobilier. Boom des prix dans une ville, stagnation d’une région, tendance à la baisse dans une autre… Régulièrement, des données viennent alimenter les discussions, qu’elles proviennent des notaires, des agences immobilières ou des estimations de l’État. Alors faut-il attendre en prévision d’une baisse ou investir sans attendre dans la perspective d’une hausse continue des prix ? Il n’existe aucune méthode certaine pour répondre à cette question et sécuriser votre investissement. Cependant, des indicateurs peuvent vous donner une idée de la tendance. Étudiez par exemple l’évolution des prix sur les 12 derniers mois.

Ne regardez pas les évolutions nationales, mais locales ! Il peut exister de grandes disparités entre les villes de France, et parfois même au sein d’une même ville. D’un quartier à l’autre, la tendance varie. Renseignez-vous auprès des agences immobilières… pour une étude des prix au mètre carré quartier par quartier.

 

Exemple : 

Parfois, l’évolution des prix de l’immobilier se joue même à l’immeuble près ! Dans une copropriété entièrement rénovée, un appartement affichera un prix plus élevé qu’un logement strictement identique dans la copropriété voisine où d’importants travaux sont à prévoir. En tant qu’acquéreur potentiel, vous avez le droit de consulter les procès-verbaux d’assemblée générale de la copropriété pour vérifier quels travaux ont été réalisés, quels travaux sont prévus, et quand.

L’évolution mois après mois des taux pour votre prêt immobilier

Comme les prix au mètre carré, les taux d’intérêts évoluent sans cesse et varient selon les banques. Quelques décimales peuvent vous rapporter beaucoup… ou vous coûter cher ! Même si la différence semble faible, une variation de taux de 0,1 % sur votre crédit se traduit directement en milliers d’euros si vous effectuer un emprunt sur 20 années.

Exemple :

Pour l’achat d’un appartement 2 pièces de 300 000 euros dans l’ancien, vous complétez votre apport de 50 000 euros par un emprunt à la banque d’un montant de 250 000 euros sur 20 ans à un taux de 1,36 %, hors assurance. Votre mensualité s’élèvera à 1 190 euros, pour un coût total du crédit de 34 000 euros. Si vous négociez un taux de 1,20 % hors assurance, l’effet sur votre mensualité sera modéré (1 172 euros), mais le coût du crédit passera à 30 000 euros, soit plus de 4 000 euros d’économies sur l’ensemble de votre financement.

Le contrat d’assurance adossé à votre prêt bancaire représente un coût non négligeable de votre projet d’investissement. La première année qui suit la souscription de votre prêt, vous pouvez changer de contrat à tout moment. Les années suivantes, le changement ne peut s’effectuer qu’à la date anniversaire du contrat. Renégocier son contrat d’assurance peut vous faire réaliser des économies non négligeables.

Les taux d’intérêt dépendent de plusieurs critères, comme les taux directeurs fixés par la Banque centrale européenne (BCE), la stratégie commerciale de chaque banque mais aussi votre situation personnelle. Un couple en CDI aux revenus confortables qui souhaite réaliser un investissement immobilier disposera d’une plus forte marge de négociations qu’un célibataire en CDD qui réalise son premier achat.

Par nature volatils, les taux d’intérêt restent actuellement à un niveau historiquement faible. Néanmoins, il reste intéressant d’étudier leur évolution sur le court terme et de profiter du contexte de taux bas pour investir dans les mois à venir.

La tension sur le marché immobilier selon les périodes

Soumis à la loi de l’offre et de la demande, le marché immobilier subit des fluctuations liées aux volumes : en fonction du nombre de biens à la vente et du nombre d’acheteurs prêts à se lancer dans un projet, les prix évolueront à la hausse ou à la baisse et la marge de négociation sera plus ou moins importante. Le propriétaire d’un logement en vente depuis plusieurs mois sera plus enclin à négocier le prix d’achat que le propriétaire d’un appartement tout juste mis sur le marché. De la même manière, entre une maison de premier choix et une maison où d’importants travaux sont à réaliser, la discussion entre le propriétaire et l’acheteur potentiel n’aura pas la même teneur.

Le prix d’achat de votre logement conditionnera les frais de notaire et les frais d’agence immobilière. Ces éléments sont à intégrer dans votre financement et permettront d’orienter plus efficacement votre recherche de maison ou d’appartement.

Les dispositifs fiscaux temporaires pour inciter à investir dans l’immobilier

Maison ou appartement, neuf ou ancien : l’État met régulièrement en œuvre des dispositifs fiscaux pour encourager la construction ou la rénovation de logements. Ces lois, qui restent généralement valables plusieurs années, constituent des solutions idéales pour les investisseurs qui souhaitent agrandir leur patrimoine immobilier tout en bénéficiant de réduction d’impôts. C’est le cas des dispositifs Pinel, Denormandie ou encore du Censi-Bouvard pour un investissement dans une résidence de services.

 

 

L’entrée en vigueur de ces dispositifs, ou au contraire, leur expiration prochaine, peut entraîner des afflux d’investisseurs sur les biens éligibles à ces offres. Il est donc judicieux de suivre l’actualité de ces lois pour définir quand investir.

La saisonnalité du marché immobilier

L’acquéreur serait-il plus enclin à démarrer sa recherche immobilière au printemps ? À signer un compromis à l’automne ? À prendre rendez-vous chez le notaire pour la signature de l’acte de vente en hiver ? En d’autres termes, le marché de l’immobilier est-il soumis à la loi des saisons ? Il existe en tout cas des pics saisonniers, tout simplement liés aux objectifs des acheteurs et des vendeurs. Au mois de mars par exemple, la demande sera forte pour une maison en bord de mer en vue de l’été.

Conséquence : des prix plus élevés. Au contraire, en plein cœur des mois de juillet et août, les investisseurs ne se pressent pas pour une visite, et les prix ont tendance à diminuer. Même constat en hiver où l’activité se fait plus calme. Pour bénéficier d’un bon prix d’achat, il peut donc être judicieux de se concentrer sur ces périodes un peu plus creuses. Mais en réalité, chaque projet est différent et dépend plus de la situation de chacun que de la météo…

 

  1. Ces dernières années, les prix de l’immobilier ont tendance à croître partout en France, mais cette progression masque des disparités : vous devez étudier la situation ville par ville, quartier par quartier, pour réaliser un bon investissement.
  2. Les taux d’intérêt pratiqués par les banques restent à des niveaux historiquement faibles : résidence principale ou investissement locatif, c’est le moment de concrétiser son projet avec un financement avantageux.
  3. Surveillez les dispositifs fiscaux proposés par l’État pour allier réduction d’impôt et constitution de patrimoine.Soyez également très attentif à leur date de fin ou à leur reconduction. 
  4. Un appartement est en vente depuis plusieurs mois ? L’acquéreur sera en position de force pour négocier. À l’inverse, dans certaines zones très tendues, le propriétaire n’aura pas intérêt à négocier si de nombreux autres acquéreurs sont sur le marché.