Un couple fait une demande de prêt immobilier à un banquier

Les conditions pour l'obtention d'un prêt immobilier

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Depuis plusieurs années, la courbe des taux d’intérêt du crédit immobilier en France s’oriente à la baisse, conduisant ainsi à une augmentation des demandes de prêts immobiliers. Seul ou en couple, de nombreux candidats au crédit arrivent à devenir propriétaire de leur résidence principale. Mais cela ne signifie pas que les banques ont assoupli les conditions d'obtention du prêt immobilier. Cela montre plutôt que les emprunteurs préparent plus rigoureusement leur dossier de crédit et améliorent leur situation financière et personnelle. Ooinvestir vous détaille les 3 conditions capitales que vous devez parfaire pour obtenir votre prêt immobilier.

Quelle est votre situation financière ?

Vous recherchez un financement immobilier pour réaliser un investissement locatif ? Vous souhaitez acquérir votre résidence principale ou vous devez effectuer des travaux dans votre maison ? Quel que soit votre projet immobilier, les conditions pour l'obtention d’un crédit sont les mêmes. Avant de solliciter les banques, il est nécessaire d’évaluer votre situation financière. Avez-vous les moyens de rembourser les mensualités d’un crédit sur une durée de 15, 20 ans ou plus ?

L’évaluation de vos revenus

Les banques regardent en premier lieu vos revenus pour évaluer votre situation financière. Elles se penchent en effet sur votre salaire et celui du co-emprunteur (si vous demandez un emprunt à 2), et l’ensemble de vos sources de revenus disponibles. Les établissements de crédit ont en effet besoin d’être rassurés sur votre capacité à rembourser avant de vous proposer une offre appropriée. Il est donc fortement recommandé de disposer de revenus réguliers et stables. 

De même, si vous souhaitez augmenter vos chances d’obtenir un emprunt immobilier et recevoir une offre de prêt avantageuse, jouez cartes sur table avec les établissements de crédit. Si vous possédez une assurance vie, une épargne salariale, ou des livrets d’épargne garnis, informez l’établissement prêteur de votre patrimoine financier (ou mobilier) au moment de la constitution de votre dossier d’emprunt immobilier. 

Si vous avez déjà effectué des investissements locatifs, c’est à votre avantage de les signaler aux banques. Plus votre patrimoine financier et immobilier est important, plus vous êtes perçu comme un emprunteur fiable et sérieux. Le capital dont vous avez besoin vous alors sera sûrement accordé.

Un apport personnel ? 

Si vous avez réussi à épargner, vous êtes en mesure de proposer un apport personnel lors de votre demande de financement immobilier.

L’apport personnel doit être au moins égal à 10 % du coût total du crédit. 

Ce taux minimal peut couvrir les frais de notaire (8 % pour un achat dans l’ancien contre 2 à 3 % pour un achat d’un logement neuf), les frais de dossier et les frais d’agence.

Ceci dit, vous pouvez verser un apport personnel plus conséquent pouvant atteindre 20 ou 30 % du montant de l’emprunt. Plus votre apport sera élevé, plus votre marge de négociation avec les banques sera importante. Les taux de crédits seront aussi plus intéressants. Plus le taux de crédit est faible, plus la part des intérêts sera plus vite remboursée. Vous aurez également de fortes chances d’accéder à des offres de prêt personnel plus avantageuses. L’apport représente en quelque sorte la clé qui vous permettra d’obtenir le financement de votre logement. Il révèle votre capacité à économiser et il permet à la banque de ne pas financer le coût total de votre emprunt.

En revanche, si vous ne disposez pas d’apport personnel, il est conseillé de présenter un solide dossier de prêt, d’être irréprochable en matière de gestion de vos comptes bancaires et de faire jouer la concurrence. 

Quel que soit le capital à emprunter, vous devez convaincre l’établissement prêteur de vous accorder un prêt à 100 % ou 110 %. Pour cela, les banques ont besoin d’arguments forts et rassurants comme le fait que votre situation professionnelle présente suffisamment de sécurité ou que votre métier vous conduira à mieux gagner votre vie dans un futur proche.

Depuis la fin de l’année 2019, les banques appliquent de plus en plus les recommandations du Haut conseil de stabilité financière (HCSF) et celui-ci demande de revenir à des “pratiques plus saines” au niveau de la distribution des crédits. Les banques doivent désormais privilégier les meilleurs profils. Les primo-accédants sans apport personnel ou demandant une durée de remboursement de plus de 25 ans sont les premiers à subir ce resserrement bancaire.

Le calcul du taux d’endettement 

Une fois que l’ensemble de vos revenus est connu de la banque, celle-ci va calculer votre endettement. Pour mémoire, le taux d’endettement renvoie à la part des revenus mensuels de l'emprunteur qui est destinée au remboursement des mensualités du prêt immobilier.

Le taux d’endettement ne doit pas dépasser 33 % de vos revenus. Ce qui signifie qu’un tiers de ces derniers peut être consacré au remboursement de votre prêt. 

Le reste de vos revenus est appelé communément le “reste à vivre”. Il doit être suffisant pour payer les charges de la vie courante (factures, assurances, impôts, alimentation…).

Embedded script : [CTA Simulateur] Taux d'endettement
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Vous pouvez aussi diminuer votre endettement si vous avez négocié au préalable avec la banque les conditions d’un remboursement anticipé. Dans ce cas de figure, le remboursement anticipé permet 2 possibilités.

- Avoir des mensualités réduites en gardant la même durée de remboursement.

- Réduire la durée de remboursement en conservant la même échéance à payer.

Crédit immobilier : quelle est votre situation professionnelle  ? 

Sans conteste, le contrat à durée indéterminée (CDI) représente la situation professionnelle idéale aux yeux des banques. Pour maximiser encore plus vos chances d’obtenir un prêt immobilier en CDI, il est conseillé de ne plus être en période d’essai depuis plus de 2 mois.

Si vous avez bénéficié d’une augmentation salariale, il est conseillé d’attendre 3 mois avant de déposer votre demande de crédit pour que la banque puisse prendre en compte votre nouveau salaire. Vous augmenterez ainsi vos chances d’avoir une offre de prêt plus intéressante et pourquoi pas d’emprunter un peu plus pour avoir davantage de superficie par rapport à votre projet initial ou pour réaliser quelques travaux.

Pour les emprunteurs qui sont en contrat à durée déterminée (CDD), le risque de non-paiement est plus élevé que pour une personne en CDI. Ce qui signifie que les conditions d’obtention du prêt immobilier seront plus strictes vis-à-vis de ces profils.

Ces emprunteurs devront donc impérativement démontrer leur solidité et leur fiabilité financière pour convaincre les établissements de crédit. Pour cela, avant de faire une demande de prêt immobilier, les personnes en CDD ont intérêt à épargner quelques années. Ceci est essentiel pour se constituer un apport personnel et rassurer la banque prêteuse.

Autre point, les candidats emprunteurs doivent sérieusement soigner la tenue de leur compte bancaire. Car si celui-ci présente plusieurs découverts durant les 6 mois précédant le dépôt du dossier de crédit, la banque leur refusera sûrement l’octroi du prêt personnel.

En tous cas, face aux candidats emprunteurs en CDD, très souvent, les établissements bancaires étudient les profils au cas par cas. Ils est toutefois à noter que les personnes ayant des CDD longue durée ou accumulant des CDD avec peu d’interruption ont plus de chance de voir aboutir leur demande de prêt personnel.

La prise en compte de votre situation personnelle 

Pour obtenir votre prêt immobilier, votre situation personnelle et familiale est prise en compte par les banques. Vous empruntez seul ou en couple ? Les organismes prêteurs vont étudier votre état de santé, votre âge au moment de l’emprunt, si vous avez des enfants à charge… Beaucoup d’éléments de votre vie personnelle peuvent entrer en jeu.

Pour une personne seule ou un couple avec ou sans enfants qui empruntent, les banques évalueront la durée de l’emprunt par rapport à l’âge du ou des candidats. Plus l’emprunteur est jeune, plus la durée de remboursement du capital emprunté peut être longue (20, 25 ans). Mais la durée sera aussi déterminée selon le montant total des revenus. Plus les revenus sont élevés, plus l’emprunt bancaire sera rapidement remboursé. Ce qui est souvent le cas des couples emprunteurs. L’établissement prêteur estime que le risque de défaillance des 2 co-emprunteurs au même moment est extrêmement faible.

Si vous avez des soucis de santé ou des antécédents, les banques peuvent vous demander de passer un examen médical pour évaluer le niveau de garantie à souscrire pour l’assurance emprunteur. Celle-ci consiste à garantir le remboursement du capital emprunté en cas de décès ou d’invalidité de l’emprunteur. Pour la banque, les garanties souscrites lui permettent de récupérer le capital prêté. 

L’examen médical est souvent lié au montant du capital emprunté. À partir de 300 000 € de crédit, l’examen est systématiquement demandé. D’ailleurs, un bilan de santé devient obligatoire à un certain âge. Au-delà de 65 ans, il devient très difficile de contracter un prêt d’un capital de plus de 100 000 €. Le véritable obstacle est l’assurance crédit. Plus vous êtes âgé, plus le risque santé est important et plus le prix de l’assurance emprunteur est élevé.

Vous l’aurez compris, les banques ont besoin de faire un rapprochement de toutes les données concernant le candidat emprunteur pour évaluer avec précision ses capacités de remboursement. Les revenus et la situation professionnelle sont les deux critères les plus déterminants pour l’obtention d’un prêt immobilier. Mais certains éléments de votre vie personnelle peuvent améliorer (ou non) votre situation d’emprunteur.