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Calcul des remboursements de son prêt immobilier

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Durée du crédit, taux d’intérêt, somme empruntée, apport personnel : plusieurs composantes doivent être prises en compte pour évaluer précisément le coût total de votre emprunt immobilier, votre capacité d’emprunt et votre taux d’endettement pour le financement de votre projet. Connaître avec exactitude le montant de vos mensualités de remboursement est un préalable indispensable à la réussite de votre projet immobilier. Voici un tour d’horizon des éléments à retenir pour ne pas se tromper et organiser votre projet en toute sérénité. 

Les composantes d’une mensualité

En termes de prêts immobiliers, une mensualité représente une échéance de remboursement du crédit que vous avez contracté auprès de votre établissement bancaire. La mensualité correspond à la somme d’argent que vous versez à votre créancier (la banque) pour rembourser le montant qui vous a été prêté afin de financer votre achat immobilier. Une mensualité de crédit immobilier est composée de 3 éléments principaux : le capital, les intérêts et l’assurance emprunteur. 

Le capital

Pour le financement de votre achat par crédit immobilier, vous remboursez chaque mois une partie du capital, c’est-à-dire une partie du montant que la banque vous a prêté pour financer votre projet. La part que l’emprunteur doit payer chaque mois est calculée de façon à ce qu’il rembourse progressivement le montant emprunté, l’objectif étant que le restant dû soit de 0 après la dernière échéance de remboursement. 

Les intérêts

Lors de la conclusion du contrat de prêt immobilier, vous avez déterminé avec votre établissement bancaire un taux d’intérêt, défini comme la somme que vous devez verser (sous forme de revenus) à l’organisme prêteur. C’est en d’autres termes le prix de l’avance des fonds qui vous a été consentie par votre banque.

Dans le contrat de prêt immobilier, le taux d’intérêt est généralement exprimé annuellement, mais il est converti en taux mensuel pour le calcul de vos remboursements mensuels. Par exemple, un taux annuel de 1,5 % correspond à un taux mensuel de 0,125 % (1,5 % / 12). Chaque mois, la mensualité de remboursement du prêt immobilier va intégrer une part d’intérêts et une part de remboursement du capital. Ils sont calculés en fonction du montant dû avant l’échéance puisque, chaque mois, l’emprunteur en rembourse une partie.

À chaque remboursement, la banque effectue de nouveau un calcul du montant du capital qu’il vous reste à payer de la manière suivante : 

capital initial prêté – capital déjà remboursé = capital restant dû. Or, plus le restant dû diminue, plus le montant des intérêts est faible. Vous en paierez en effet moins si l’on vous prête 10 000 € à 2 % (200 € d’intérêts) que si l’on vous prête 100 000 € à 2 % (2 000 € d’intérêts). 

Le montant de votre remboursement mensuel de crédit étant constant, cette logique explique que la part des intérêts dans le montant de votre remboursement mensuel diminue au fil des mois, tandis que la part de capital augmente.

La part des intérêts et la part de capital que vous remboursez chaque mois sont mentionnées dans le tableau d’amortissement. Ce document, que votre créancier a l’obligation de vous communiquer, est un échéancier détaillé de votre prêt, qui vous permet de visualiser le détail mensuel et annuel de vos remboursements sur toute la durée du prêt. Il s’agit d’un support de référence dans le financement de votre achat immobilier.

L’assurance

Bien que ce ne soit pas une obligation légale, la plupart du temps, les banques peuvent exiger que vous souscriviez à une assurance pour vous consentir un ou plusieurs prêts. L’assurance emprunteur vise à couvrir le risque de non-remboursement des sommes dues à votre établissement bancaire. Elle préserve les chances de l’emprunteur de conserver le bien qu'il va acquérir en cas de perte subite de revenus, par exemple à la suite d'une invalidité ou d'une incapacité. En cas de décès de l’emprunteur, elle évite également de faire supporter à ses  héritiers le montant de la dette. Le coût de l'assurance représente une part significative du coût du crédit (coût du crédit = intérêts d’emprunt, cotisations d’assurance et frais annexes), généralement compris entre 5 % et 15 % de celui-ci.

Le risque de non-remboursement du crédit est plus ou moins élevé en fonction de votre profil (âge, santé, revenus, etc.). Plus le risque est élevé, plus la cotisation d’assurance sera élevée.

Si le montant de l'assurance que vous payez est calculé en pourcentage de la somme totale empruntée, votre banque ou votre assureur convertit ce taux en forfait, que vous paierez mensuellement (par exemple 30 € par mois). Vous pouvez souscrire l’assurance que vous propose votre banque, auquel cas les cotisations seront prélevées au même moment que votre remboursement mensuel. Vous pouvez également choisir de vous assurer indépendamment d’elle, par exemple si les offres qui vous sont proposées sont plus avantageuses dans d’autres établissements bancaires. 

Les éléments impactant le remboursement de votre prêt

Plusieurs variables viennent impacter le remboursement de votre prêt et déterminer le montant de votre remboursement mensuel :

  • la montant emprunté ;
  • le taux d’endettement ;
  • votre capacité d'emprunt ;
  • le taux  d’intérêt ;
  • la durée de remboursement ;
  • la périodicité (annuelle, trimestrielle ou mensuelle) ;
  • la date de la première échéance;
  • le différé de paiement ;
  • les frais fixes ;
  • l'assurance. ;

Ces variables dépendent elles même de plusieurs critères. Par exemple, le taux d’intérêt de l’emprunt dépend de la durée du crédit, du profil de l’emprunteur (plus le profil est bon, plus le taux sera faible car la banque juge qu’avec vous, le remboursement sera assuré sans défaut de paiement), et des règles du marché (la banque ne peut pas prêter à un taux dépassant celui établi par la banque de France, appelé « taux d’usure »). 

Modalités de remboursement d’emprunt 

Il existe plusieurs modalités pour procéder au remboursement du crédit immobilier que vous avez souscrit et donc effectuer le financement de votre logement.

  • Par échéances constantes : c’est la modalité la plus courante. Le montant de votre remboursement mensuel est fixé avec votre banque et reste identique durant toute la durée de remboursement du prêt.
  • Par échéances modulables : votre contrat de prêt peut prévoir une augmentation ou une diminution à long terme du montant de vos remboursements mensuels Cette option peut être intéressante pour anticiper une baisse ou une hausse de revenus par exemple. Il est également possible de suspendre complètement les mensualités de remboursement pour une période déterminée.
  • Par différé d’amortissement : vous remboursez d’abord l’intégralité des intérêts d’emprunt avant de commencer à rembourser le capital « en différé ».
  • Par remboursement « in fine » : vous remboursez uniquement les intérêts d’emprunt à votre banque pendant une période déterminée, avant de payer le capital en une seule fois, à la fin du contrat.
  • Par anticipation : ce type de remboursement vous offre la possibilité de verser une somme d’argent à votre banque plus importante que le montant de vos mensualités. Le remboursement anticipé peut être partiel, ou total si vous versez l’intégralité du montant restant, due à votre banque.

Pour déterminer la solution de crédit la plus adaptée à votre situation, vous pouvez faire appel à un courtier, expert en prêt bancaire.

Bien calculer le montant à rembourser : exemple de Marie et Paul

Paul et Marie habitent à Nantes, ils sont tous les deux cadres de la fonction publique. Avec l’arrivée de leur premier enfant, ils envisagent d’acquérir leur premier appartement.  Pour ce faire, ils souhaitent emprunter 250 000 € auprès de leur banquier. 

Ils ont réussi à négocier auprès de celui-ci le prêt de la somme de 250 000 € sur 20 ans, moyennant un taux d’intérêt annuel de 1,36 %. Au vu de leur profil, ils paieront 71 € par mois d’assurance décès-invalidité. 

En ajoutant les divers frais liés à l’emprunt, le taux annuel effectif global (TAEG) s’élève à 1,989 %. 

Le TAEG est à distinguer du taux d’intérêt. Il reflète le coût global de l’emprunt, c’est-à-dire l’ensemble des frais qui ont été imposés à l’emprunteur pour l’octroi du prêt (intérêt, assurance, frais de notaire, etc.) 

Au cas présent, le montant de la mensualité de Marie et Paul sera de 1 261,33 € tout au long du crédit.

La part respective de la somme à rembourser et des intérêts composant votre mensualité est détaillée dans le tableau d'amortissement que la banque vous fournit lors de l'octroi du prêt.

Lors de leur première mensualité, Marie et Paul rembourseront 283,33 € d'intérêts et 907 € de capital.

Après le premier mois, le capital restant dû à la banque sera donc égal à 250 000 – 907 = 249 093 €.

C'est sur cette base que seront calculés les intérêts du deuxième mois.

Ainsi, Marie et Paul paieront 282,30 € d'intérêts lors de la deuxième échéance, et ils rembourseront 908,02 € de capital. Le restant dû par Marie et Paul à l'issue de la deuxième échéance sera donc égal à 249 093 – 908,02 € = 248 184,98 €.

Et ainsi de suite jusqu'à la 240ème échéance (20 ans x 12 mois), où Marie et Paul auront remboursé l'intégralité de leur crédit immobilier.

A travers cet exemple, on voit bien que la part des intérêts dans la mensualité d'emprunt est plus importante dans la première échéance que dans la seconde : dans la première échéance, elle représente 22,46 % du montant remboursé ; dans la seconde, elle en représente 22,38 %.

Et lors de la 150ème échéance par exemple, le part des intérêts remboursés ne représente plus que 9,24 % du montant total de la mensualité d'emprunt.

La part de capital remboursé dans la mensualité d'emprunt suit la courbe inverse : dans la première échéance, elle représente 71,9 % de la mensualité, tandis qu'elle représente 85,13 % de la 150ème échéance de remboursement.