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Investissement : contrats d’assurance vie, placements immobiliers ou les deux ?

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L'assurance vie et l'investissement dans la pierre sont 2 des produits d'épargne préférés des français. Si le premier a longtemps offert des rendements attractifs, les investissements immobiliers offrent aujourd'hui une meilleure rentabilité. Attention toutefois aux contraintes de gestion liées à un achat dans la pierre. D'autant que placement immobilier et assurance vie peuvent maintenant être complémentaires.

Assurance vie et placements immobiliers : à quoi cela correspond ?

 

Les contrats d’assurance vie

Plébiscités par les Français, les contrats d'assurance vie totalisent actuellement plus de 1 700 milliards d'euros. Il existe 3 sortes de contrats d'assurance vie. 

● L'assurance en cas de vie : elle assure au souscripteur le versement du capital cotisé pendant la durée du contrat, à condition qu'il soit encore vivant à son terme. Les prestations sont conditionnées à la survie de l'assuré dans les termes prévus par le contrat, c'est-à-dire à l'âge ou à la date déterminée.

● L'assurance en cas de décès : elle permet le versement d'un capital ou d'une rente à un bénéficiaire désigné lorsque l'assuré décède avant le terme du contrat. Le versement du capital ou de la rente par l'assurance est donc conditionnée au décès du souscripteur.

● l'assurance mixte de vie et décès : elle permet de combiner une garantie en cas de vie et une garantie en cas de décès. Le versement du capital ou de la rente par l'assureur peut intervenir lors du décès de l'assuré, auquel cas ce sont le ou les bénéficiaires du contrat d'assurance qui percevront la somme, ou à une date préalablement fixée si le souscripteur-assuré est toujours en vie.

Les types d’investissements immobiliers

Le placement immobilier est également l'une des méthodes d'épargne préférée des Français : 70 % des français investissent en priorité dans l'immobilier. Pour ce faire, vous pouvez choisir d'investir de plusieurs manières. 

  • Directement dans un bien immobilier : il s’agit ici de détenir le logement pour l'habiter ou le louer. Dans ce cas, vous êtes en charge de sa gestion (que vous pouvez décider de déléguer) et de ses coûts. 
  • Dans une société qui détient un ensemble d'immeubles : par l’achat de parts d’une société qui gère un parc immobilier composé de plusieurs biens. La société civile de placement immobilier (SCPI) est, dans le cas d’un investissement sans gestion, la solution préférée parmi celles de la pierre-papier. 

Comment fonctionnent-ils ?

La souscription à un contrat d’assurance vie 

Le souscripteur d'un contrat d'assurance vie perçoit des intérêts dont le montant dépend du capital investi. En principe, le bénéficiaire de l'assurance vie peut retirer les fonds placés sur le contrat à tout moment (les intérêts + le capital de départ). 

Il peut au contraire choisir de conserver ces sommes sur son contrat d'assurance vie. Ainsi, les sommes placées sur le contrat seront transférées au bénéficiaire au décès du souscripteur.

Les contrats d'assurance comportent 2 types de supports d'investissement.

  • Les fonds en euros : c'est la solution la plus sûre car elle vous offre une garantie de capital, c'est-à-dire la certitude que les fonds sur le compte d'assurance vie ne seront pas inférieurs à votre mise de départ à la fin du contrat.
  • Les unités de compte : ce sont des parts de SICAV (société d'investissement à capital variable), de SCI (société civile immobilière), de SCPI (société civile de placement immobilier), etc. qui sont investies dans l'immobilier, les actions ou les obligations.  Ce type d'investissement est plus risqué : si le marché de l'immobilier ou les cours des actions s'effondrent, les fonds placés sur votre compte peuvent devenir inférieurs à votre placement initial.

Au moment de la souscription de votre contrat d'assurance vie, vous aurez le choix entre ces 2 options, ou vous pourrez mélanger ces 2 supports. Cela dépend notamment de votre appétence au risque. 

Le financement d’un placement immobilier direct

Contrairement à l'assurance vie, vous pouvez financer votre placement immobilier par un emprunt bancaire. 

Votre dossier de demande de prêt immobilier sera notamment étudié en fonction des critères suivants :

  • votre âge ;
  • votre profession ;
  • vos revenus ;
  • la stabilité de votre contrat de travail : CDI, CDD, etc.
  • le montant emprunté ;
  • le contexte économique.

 

Les rendements constatés dans l'immobilier peuvent être supérieurs à ceux d'un contrat d'assurance vie et peuvent parfois atteindre 10 % dans certaines villes. Sa rentabilité dépend de nombreux critères :

  • le type de bien (maison, appartement) ;
  • la surface ;
  • la localisation ;
  • la proximité des transports, écoles, etc.

De plus, investir dans la pierre suppose de vendre votre bien si vous souhaitez récupérer votre argent, avec la réalisation d’une potentielle plus-value. 

Le cas de la SCPI 

Investir dans une SCPI offre un rendement plus élevé que les produits d'épargne classiques (dont l'assurance vie) et permet d'éviter les lourdeurs de gestion liées à l'investissement dans la pierre. La société est chargée d'acheter un ensemble de biens immobiliers et de gérer leur patrimoine immobilier. Elle ne peut pas construire elle-même des immeubles mais peuvent acheter et revendre des biens immobiliers, procéder à des travaux d'aménagement, mettre en location leurs biens, etc.

Les bénéfices dégagés par les SCPI sont redistribués aux investisseurs sous forme de dividendes en fonction du nombre de parts qu'ils détiennent.

Quelles possibilités d'épargne et d'investissement selon quelle tranche de vie ?

Etes-vous prêt à prendre le temps ? 

Au moment du choix de votre placement, il est bien important de définir le temps que vous êtes prêts à consacrer à votre investissement pour choisir la solution la plus adaptée. Si vous êtes prêt à y consacrer du temps, vous pourrez privilégier un investissement immobilier locatif. En revanche, si vous voulez déléguer la gestion de votre patrimoine, vous pouvez opter pour l'assurance vie ou l’achat de parts d’une SCPI. 

Une solution intermédiaire peut être de concéder la gestion locative de votre bien immobilier à une agence immobilière. Cette option demandera toutefois un financement de votre part. 

Quel placement pour quelle tranche de vie ? 

Votre choix peut également dépendre de votre âge. Autour de la trentaine, acheter sa résidence principale est un bon réflexe : rembourser un crédit aide à se constituer une épargne, car les mensualités comprennent une part d'intérêts et une part de capital. Vous pouvez aussi réaliser un placement locatif : c'est un âge où toutes les options sont possibles.

En revanche, si vous souhaitez attendre et que vous disposez de moyens financiers limités, vous pouvez par exemple ouvrir un compte assurance vie pour déclencher le compteur fiscal et bénéficier dans quelques années d'une épargne défiscalisée. 

A l'approche de la quarantaine, l’investissement locatif présente un triple avantage : 

  • réduire vos impôts (en profitant de dispositifs de défiscalisation comme les lois Pinel, Denormandie, etc.) ;
  • percevoir des revenus complémentaires (les loyers) ; 
  • occuper le bien acquis lors de votre retraite.

L’achat de parts de SCPI à cet âge représente également une bonne option puisque cela vous permet de profiter des avantages de l’immobilier sans ses contraintes de gestion. 

Après 60 ans, investir dans un contrat d'assurance vie peut être plus pertinent qu'un placement immobilier. Les banques vous prêteront moins facilement si vous approchez de la soixantaine. De plus, si lors des premières années, vous pouvez déduire beaucoup de charges de votre bien immobilier, une fois les éventuels travaux effectués et les premières années écoulés, votre bien immobilier peut considérablement augmenter votre facture fiscale : IFI (impôt sur la fortune immobilière), impôt sur le revenu, taxe foncière, etc.

Pour éviter cet écueil, vous pouvez par exemple choisir de céder vos actifs immobiliers pour ne garder que ceux qui vous semblent indispensables : résidence principale et résidence secondaire. La cession de vos biens immobiliers permettra également de vous débarrasser des soucis de gestion.

Quels avantages et quels inconvénients ?

H3 : L'assurance vie, une gestion souple mais une perspective de rendement moindre

Les contrats d'assurance vie offrent une importante liberté de gestion :

  • possibilité d’effectuer des virements sur votre compte à tout moment ;
  • pas de limite de montants sur votre compte ;
  • possibilité de clore son compte à tout moment ;
  • une fiscalité plutôt avantageuse : vous ne payez aucun impôt tant que vous ne touchez pas à votre contrat. Votre fiscalité est en effet impactée en fonction des intérêts au moment du retrait.

Il faut distinguer 2 situations en cas de sortie d'argent (partielle ou totale). Pour les versements antérieurs au 27 septembre 2017, les gains sont soumis à l'impôt sur le revenu ou, au choix, à une taxe dont le montant varie selon l'âge du contrat : un retrait opéré avant 4 ans est soumis au taux forfaitaire de 35 % ; entre 4 et 8 ans, le taux passe à 15 % et après 8 ans, il est de 7,5 % avec en plus un abattement de 4 600 € pour une personne seule (le double pour un couple). 

Si les gains proviennent de versements postérieurs au 27 septembre 2017, il faut alors distinguer 2 cas ; 

  • Pour les rachats effectués avant 8 ans, c'est le taux de la flat tax, soit 12,8 %, qui s'applique (en plus des prélèvements sociaux à 17,2 %).
  • Après 8 ans de détention, les rachats peuvent en revanche continuer à bénéficier du taux forfaitaire de 7,5 % (avec les abattements).

En termes de transmission, si le bénéficiaire de votre contrat est votre conjoint ou partenaire de PACS, il ne paiera aucun droit de succession. Pour les autres bénéficiaires, le traitement fiscal de l'assurance vie diffère selon l'âge de l'assuré lors du versement des primes.

  • Pour les sommes versées avant 70 ans : après application de l'abattement de 152 500 € par bénéficiaire, les capitaux sont taxés à 20 % dans la limite de 700 000 €, puis à 31,25 % (soit à partir de 852 500 €), depuis le 1er juillet 2014 ;
  • Pour les sommes versées après 70 ans : un abattement unique de 30 500 € s'applique quel que soit le nombre de bénéficiaires. 

Pour ce qui est des inconvénients, le rendement de l'assurance vie souffre de taux d'intérêts toujours plus bas : environ 1,40% de rendement moyen en 2019 pour les assurances vie en fonds euros

De plus, certains assureurs obligent également les épargnants à investir jusqu'à 30 % en unité de comptes à chaque versement, ce qui augmente considérablement votre part de risque. 

Enfin, le rendement de votre contrat d'assurance vie est impacté par plusieurs frais (entre 0,6 % et 1 % du capital constitué) :

  • frais d'arbitrage (ils s'appliquent en cas de modification des supports sur lesquels vous investissez) : entre 0 % et 1 % du montant transférés ;
  • frais de versement : prélevés à l'ouverture du contrat, ils représentent entre 0 % et 5 % du montant versé.

Investissement immobilier, un placement long-terme sécurisé qui implique toutefois du temps 

Le principal avantage du placement immobilier est sa sécurité : la pierre une valeur refuge. Elle vous permet de détenir un actif physique, moins assujetti aux aléas des marchés financiers. 

En cas de mise en location de votre bien immobilier, vous vous assurez des revenus complémentaires réguliers, vous permettant d’aborder l’avenir plus sereinement. D’autant que vous pourrez également habiter logement à terme. 

Le bien immobilier peut également être attribué à vos proches, par exemple en démembrant la propriété du bien : vous pouvez attribuer la nue-propriété de votre logement à vos enfants et en conservez l'usufruit (c'est-à-dire la jouissance) jusqu'à votre décès, moment où vos enfants recouvreront la jouissance du bien.

Côté inconvénient, certaines villes souffrent d'un déséquilibre entre l'offre et la demande et certains logements ne parviennent pas à trouver de locataire, notamment dans des régions où l'activité économique est limitée. De plus, en cas de cession de votre patrimoine immobilier, l'éventuelle plus-value dégagée est imposable au barème progressif de l'impôt sur le revenu

Enfin, l'investissement immobilier impose également une gestion plus contraignante qu'un contrat d'assurance vie, même s'il est possible de déléguer la gestion locative du bien à une agence immobilière. 

De son côté, la SCPI peut présenter certains risques : perte de valeur et/ou absence de rendement et il peut être compliqué de revendre vos parts. Les facilités de revente varient notamment en fonction de l'évolution du marché de l'immobilier.

Enfin, le placement en SCPI s'inscrit plutôt dans une optique de long terme pour dégager des rendements intéressants et amortir les droits de souscriptions, de gestion et de cessions de vos parts.

Peuvent-ils être complémentaires ?

Investir dans un bien immobilier peut s'avérer coûteux, outre les risques et les contraintes liés aux aléas locatifs.

Certains contrats d'assurance vie proposent depuis quelques années un investissement immobilier, à travers 3 supports d'investissement :

  • le classique fonds en euros qui comprend une proportion d'actifs immobiliers fluctuante en fonction des périodes d'acquisition et des compagnies d'assurance. Certains fonds en euros sont principalement composés d'immobiliers ;
  • les OPCVM ( organisme de placement collectif en valeurs mobilière) : SICAV (société d'investissement à capital variable) et FCP (fonds commun de placement) investis dans l'immobilier ;
  • la « pierre papier » : SCPI (société civile de placement immobilier) et OPCI (organisme de placement collectif en immobilier), qui permet d'investir dans l'immobilier par le biais de certains contrats ( EFIMMO 1 par exemple).

Attention toutefois aux 2 dernières options car les frais de gestion pour ce type de contrats peuvent s'avérer particulièrement élevés et augmenter à chaque acquisition immobilière de votre support d'investissement (SICAV, OPCVM, OPCI, etc.)