Main tendue contenant une clé symbolisant le financement immobilier

Panorama des aides et coups de pouce pour financer un achat immobilier

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Ça y est, vous avez décidé d’acheter une maison ou un appartement ? Un beau projet pour votre famille et, sans doute, l’une des plus plus grosses dépenses de votre vie. En effet, l’achat d’un bien immobilier implique la plupart du temps un apport financier personnel et le recours au crédit bancaire. Cependant, le financement d’un logement ne se résume pas qu’au crédit immobilier traditionnel ; il existe de nombreux dispositifs pour aider les ménages à acquérir leur résidence principale. Quels sont-ils ? Quelles sont leurs caractéristiques et les conditions d’accès ? Quels sont leurs avantages et limites ? Ooinvestir vous explique tout !

Le prêt à taux zéro (PTZ) pour l'achat d'un logement neuf ou ancien

Créé en 1995 pour aider les ménages modestes à construire ou acheter leur 1re résidence principale, le prêt à taux zéro a connu plusieurs changements, notamment en 2014 où il a été encore renforcé pour faciliter l’accession à la propriété.

Que ce soit dans le neuf ou l’ancien, le PTZ est un prêt aidé par l'État sans intérêts à rembourser, qui offre plusieurs avantages.

  • La possibilité de financer jusqu’à 40 % du prix d’acquisition du logement.
  • L’opportunité de reporter le début du remboursement du PTZ entre 5 et 15 ans, selon vos revenus.
  • L’allongement de la durée des prêts jusqu’à 25 ans, pour réduire les mensualités.

Le PTZ a donc de nombreux atouts pour vous aider à acheter votre résidence principale

N’hésitez pas à en parler avec votre conseiller bancaire ou à contacter l'ADIL (Agence départementale pour l'information sur le logement). Grâce à ce coup de pouce, vous pourriez, par exemple, diminuer le coût global de votre projet, acheter plus grand ou obtenir un budget supplémentaire pour effectuer des travaux de rénovation.

Quelles sont les conditions pour prétendre au prêt à taux zéro ?

Tout d’abord, le logement devra être conforme aux normes écologiques en vigueur :

  • RT 2012 pour les permis de construire déposés après le 1er janvier 2013 (tous les logements neufs sont aujourd'hui concernés) ;
  • BBC 2005 pour les biens construits avant 2013.

Pour l’achat d’un bien ancien, le PTZ est soumis à la condition de réaliser d'importants travaux de rénovation ou d’amélioration (assainissement, aménagement de nouvelles surfaces habitables, installation pour réaliser des économies d'énergie, etc.). Ces derniers doivent représenter 25 % du coût total de l'opération.

Ensuite, le PTZ est accordé uniquement aux "primo-accédants" (qui réalisent donc leur premier achat immobilier) ou aux personnes qui ne sont plus propriétaires de leur résidence principale depuis au moins 2 ans. Il faudra également ne pas dépasser un certain seuil de revenus. Par ailleurs, le logement doit se trouver dans une zone géographique éligible (secteurs tendus pour un PTZ dans le neuf et villes de moins de 250 000 habitants dans l’ancien).

Autre critère, le prêt à taux zéro ne peut pas financer la totalité du bien immobilier : il doit venir en complément d'un autre prêt comme par exemple un prêt bancaire, un prêt accession sociale, un prêt conventionné, un prêt épargne logement ou un prêt Action logement.

Enfin, si vous bénéficiez du PTZ, vous aurez l’obligation d’habiter le logement durant les 6 années suivantes l’obtention. Il sera donc impossible de mettre le bien en location immédiatement.

Les prêts réglementés (PC et PAS)

Pour financer l’achat immobilier (neuf ou ancien) ou la construction de votre résidence principale, vous pouvez peut-être bénéficier du Prêt conventionné (PC) ou éventuellement, du Prêt à l'accession sociale (PAS). Ces 2 types de prêts réglementés sont distribués par les banques ayant passé une convention avec l’État.

Les taux d'intérêt des prêts classiques sont aujourd'hui plus compétitifs que ceux des PC et PAS, mais ces derniers proposent des frais annexes réduits et vous donnent accès aux APL (aide personnalisée au logement) même en étant propriétaire, ce qui les rends encore attractifs.

Le PAS est soumis aux mêmes plafonds de ressources que le PTZ et, pour en bénéficier, vous devrez posséder un apport personnel d’un montant égal aux frais de garantie et frais de notaire, soit environ 10 % du prix du bien immobilier. En plus de l’accès aux APL, le Prêt à l'accession sociale présente d’autres avantages :

  • Des frais de garantie réduits ;
  • Des taux préférentiels de crédit dans certaines banques ;
  • La possibilité de report d’échéance en cas de difficultés (sous condition).

Le Prêt conventionné est, quant à lui, octroyé sans condition de ressource. Avantage supplémentaire : souscrire un PC est possible dans le cadre d’un investissement locatif, et non uniquement pour l’achat d’une résidence principale ou secondaire.

Ces 2 prêts aidés peuvent financer en totalité l'opération immobilière et leur durée de remboursement varie de 5 à 30 ans. Ils peuvent aussi être cumulés avec un prêt à taux zéro, un prêt Action Logement, un plan épargne logement, un prêt-relais ou un prêt fonctionnaire.

Le prêt Action Logement

Le prêt Action Logement est une aide financée par les entreprises, destinée aux salariés qui souhaitent acheter ou construire leur résidence principale. Anciennement appelé « prêt 1 % logement », car les entreprises donnaient l’équivalent de 1 % de leur masse salariale (aujourd’hui réduit à 0,45 %), ce dispositif permet de bénéficier d'un « petit crédit » à taux réduit pour compléter le financement de votre bien immobilier.

Qui a droit au prêt Action Logement ?

Le prêt Action Logement est accessible à diverses catégories de la population. À savoir :

  • les salariés travaillant dans une entreprise du secteur privé non-agricole d’au moins 10 salariés, sans condition d’ancienneté ;
  • les personnes en préretraite ou en retraite depuis moins de 5 ans. 

Le prêt Action Logement est accordé sous conditions de ressources et en fonction du même zonage géographique que le PTZ.

Liste des caractéristiques du logement à respecter pour un prêt Action Logement

Le bien immobilier doit également respecter plusieurs critères. 

  • Il doit concerner l’achat ou la construction de votre résidence principale.
  • Il doit être situé sur le territoire français (métropole ou DROM).
  • Il doit posséder un diagnostic de performance énergétique compris entre les catégories A et D si c’est un logement ancien ou respecter la norme RT 2012 pour un bien neuf.

Quelles sont les caractéristiques du prêt Action Logement ?

Le taux d’intérêt nominal annuel, c’est-à-dire hors cotisation d’assurance emprunteur, est fixé actuellement à 0,5 % et peut couvrir jusqu’à 40 000 € d’emprunt, dans la limite de 40 % du coût total de l’opération. C’est vous qui choisissez la durée du prêt, dans la limite de 25 ans.

Vous pouvez aussi bénéficier du prêt Action Logement pour réaliser des travaux dans  votre résidence principale (aménagement intérieur, amélioration de la performance énergétique, agrandissement, adaptation aux personnes en situation de handicap, etc.).

Où faire une demande de prêt Action Logement ?

Adressez-vous directement à votre employeur qui transmettra votre demande auprès d’un organisme collecteur/prêteur comme Action Logement. Après étude de votre dossier, si la demande est acceptée, vous recevrez une simulation de prêt avec le tableau des échéances correspondantes. C’est ce document que vous présenterez à votre banque pour que le prêt Action Logement soit intégré au financement global de votre projet : vous n’aurez ainsi qu’une seule mensualité pendant toute la durée de votre financement.

Le prêt Action Logement peut être assimilé à de l’apport personnel dans le montage de votre financement auprès de votre banque.

L'épargne comme levier de financement (PEL et CEL)

Si vous souhaitez acheter ou construire votre résidence principale, c’est peut-être le moment d’utiliser votre PEL (Plan épargne logement). Idem avec votre CEL (Compte épargne logement) si vous envisagez de réaliser des travaux dans votre logement. Ces 2 produits financiers, encadrés par l’Etat, permettent d’épargner pendant plusieurs années sur un compte bloqué dans l’objectif de participer au financement d’un bien immobilier avec certains « avantages ».

En effet, à l’origine, ces dispositifs ouvraient droit à des taux d’intérêts réduits sur un crédit immobilier, calculés en fonction de la date d'ouverture du plan et selon les intérêts acquis à la date de la demande. Cependant, avec la baisse significative des taux d’intérêt d’emprunt ces dernières années, ces taux « préférentiels » ont perdu en attractivité :

  • 2,20 % pour les PEL ouverts depuis le 1er août 2016, 2,70 % pour ceux ouverts entre février et juillet 2016, et même 3,20 % pour les PEL créés avant 2016 par exemple…
  • 1,75 % pour les CEL depuis février 2020 et 2 % pour ceux ouverts avant 2020.

Dans le contexte actuel, il n’est donc moins intéressant de demander un prêt lié au PEL ou au CEL. Vous pouvez toutefois utiliser l’épargne accumulée sur ces comptes. Celle-ci peut être débloquée lors d'un achat immobilier et être utilisée comme apport personnel, afin d’améliorer votre dossier de crédit bancaire.