Couple devant un ordinateur

Préparez votre prêt bancaire avec un bilan de situation

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Dans un contexte durable de taux d’intérêts à leurs plus bas niveaux historiques, l’immense majorité des acquéreurs financent l’achat de leur bien immobilier avec un prêt bancaire. Pour l’anticiper, préparer un bilan de situation personnalisé permet d’estimer plus précisément le montant qu’il vous sera possible d’emprunter sans risquer le surendettement.

Les conditions d’obtention d’un prêt immobilier

Qu’il s’agisse de compléter son apport personnel ou de miser sur l’effet de levier du crédit, l’emprunt reste un incontournable de tout projet d’investissement immobilier. 

L’effet de levier du crédit consiste à calculer la différence entre le coût d’un emprunt et la rémunération de son épargne. Exemple : si vous empruntez à un taux de 1,5 % pour acquérir un bien immobilier dont le rendement net sera de 5 % (c’est-à-dire une fois toutes les charges déduites, dont les intérêts), l’opération vous permet de vous constituer un patrimoine et de faire fructifier votre argent à des conditions bien plus intéressantes qu’un placement sur un Livret A.

Mais après des années de souplesse, les banques resserrent leurs critères. Fin 2019, le Haut Conseil de Stabilité Financière – organisme d’État rattaché au ministère de l’Économie chargé de surveiller le système financier dans son ensemble – appelle clairement les banques à serrer la vis lorsqu’elles accordent un crédit immobilier :

  • la durée du prêt ne doit pas excéder 25 ans ;
  • le taux d’endettement de l’emprunteur ne doit pas dépasser 33 %. C’est-à-dire que la totalité de ses dettes ne doit pas être supérieure à 1/3 de ses revenus. 

Exemple :

Un couple gagne 3 000 euros par mois. Comme la totalité de ses dettes ne peut pas dépasser 1/3 de ses revenus, la banque considérera qu’il ne pourra rembourser que 1 000 euros par mois, tous crédits confondus (immobilier, voiture…).

Les taux de crédits restent cependant historiquement bas et constituent un atout supplémentaire pour emprunter dans les meilleures conditions. N’oubliez pas qu’à ce taux vient s’ajouter celui de l’assurance du prêt ou garantie emprunteur. Il couvre vos remboursements en cas de difficultés graves au cours du remboursement de votre prêt. 

Avant de vous lancer, vous devez préparer soigneusement votre dossier et calibrer votre projet pour répondre aux exigences fixées, apporter la garantie de votre situation à la banque et mettre toutes les chances de votre côté pour obtenir une réponse positive !

Qu’est-ce qu’un bilan de situation ?

Le bilan de situation vous permet de faire le point sur les atouts et les points faibles de votre profil emprunteur. Avant de vous accorder un prêt immobilier, votre banquier va passer au crible votre situation, d’un point de vue personnel et professionnel. De nombreux critères sont étudiés.

Votre situation professionnelle

Plusieurs éléments de votre vie professionnelle pourront influencer la décision de l’établissement bancaire :

  • Votre type de contrat de travail aura un impact direct sur votre demande de prêt immobilier auprès d’une banque. Êtes-vous en CDD, CDI, chef d’entreprise ? Un salarié en CDI, garantie de stabilité et de revenus sur la durée, verra sa demande d’emprunt accordée plus facilement qu’un salarié en CDD. Il reste cependant possible d’emprunter en étant en CDD ou intérimaire, selon le profil de chacun. Exemple : vous êtes saisonnier et, chaque année, vous êtes employé par les mêmes entreprises.
  • Votre ancienneté sera scrutée par les banques, qui privilégient les profils stables. Des changements trop fréquents d’entreprises peuvent envoyer un signal négatif.
  • Votre secteur d’activité pourra aussi être pris en considération. Les établissements bancaires préfèreront un secteur d’activité porteur à un secteur en déclin.

Votre situation financière

De la même manière que votre situation professionnelle, votre gestion financière sera particulièrement regardée :

  • Votre épargne sera analysée. Elle est nécessaire pour votre apport et pour démontrer votre capacité à mettre de l’argent de côté.
  • Vos derniers relevés bancaires seront demandés par les banques qui étudieront votre dossier. Vos comptes illustrent vos dépenses et vos recettes. Ils prouvent votre capacité à rembourser un crédit. 
  • Vos autres prêts en cours, y compris les crédits à la consommation, seront pris en compte dans l’analyse de votre demande.

Ces éléments structurent votre dossier. Ils permettent notamment d’évaluer votre capacité d’emprunt, c’est-à-dire le montant que vous pouvez rembourser et la durée du prêt, sans dépasser un taux d’endettement de 33 %. Cette règle rappelée par les organismes de régulation vise à limiter le risque de surendettement des particuliers.

Bilan de situation, un outil de votre investissement immobilier

Parmi les critères incontournables de votre investissement immobilier : la rentabilité. C’est ce calcul qui vous indiquera l’effort à réaliser chaque année. Si votre bien n’est pas autofinancé, c’est-à-dire si le loyer perçu ne couvre pas l’intégralité du remboursement du crédit et des charges, votre capacité d’emprunt sera diminuée d’autant.

Exemple :

Vous louez un appartement 850 €. En additionnant votre remboursement de 800 € à la banque et 150 € de charges de copropriétés, de taxe foncière, de frais de gestion locative… Vous estimez que le total de vos frais s’élève à 950 €. Au final, 100 € (950 € de frais - 850 € de loyer) restent donc à votre charge chaque mois. Ces 100 € s’ajoutent à votre endettement total.

Connaître exactement votre situation permet d’affiner votre projet. Selon votre capacité d’emprunt actuelle, vous pouvez déterminer avec précision quel montant mensuel vous pouvez accorder à votre investissement immobilier, quel financement demander et ainsi mieux cibler vos recherches. Un vrai gain de temps et d’efficacité pour concrétiser au plus vite. De plus, présenter spontanément votre bilan de situation offre des éléments d’assurance à votre banquier.

Comment réaliser mon bilan de situation ?

Quelques étapes simples suffisent pour dresser votre bilan de situation et esquisser ainsi votre plan de financement. Commencez par lister l’ensemble de vos revenus :

  • les salaires de votre foyer ;
  • les rentes ;
  • etc.

Ensuite, faites de même avec toutes vos dépenses essentielles :

  • votre loyer si vous êtes locataire ;
  • remboursement de crédits, qu’il s’agisse de crédits immobiliers ou à la consommation.

La différence entre les 2 sommes permet de définir votre capacité d’emprunt :

(recettes - dépenses) / 3 = votre capacité d’emprunt.

Vous pouvez aller plus loin en listant toutes vos autres dépenses de consommation récurrentes :

  • factures d’eau, d’électricité, de téléphone… ;
  • frais alimentaires ;
  • frais d’essence, de parking… ;
  • dépenses de loisirs (restaurants, cinéma…).

À cela, vous pouvez aussi ajouter des dépenses prévisionnelles :

  • achat d’une nouvelle voiture ;
  • projet de voyage ;
  • arrivée d’un enfant ;
  • réparations sur votre véhicule.

Une fois toutes ces dépenses soustraites, vous pourrez facilement appréhender quelle somme vous êtes prêt à engager chaque mois dans un investissement immobilier, si celui-ci n’est pas autofinancé. En somme, tel un professionnel, vous réalisez votre propre bilan comptable pour estimer de quelle trésorerie vous disposez pour votre projet.

D’autres critères peuvent être pris en compte. Si vous optez pour un investissement éligible à un dispositif de défiscalisation tel que le dispositif Pinel, vous aurez droit à une défiscalisation. Dans ce cas, le gain fiscal que vous réalisez doit être intégré pour bien affiner votre projet.

Bilan de situation : les conseils d’un courtier

De nombreux paramètres sont à prendre en compte pour réaliser un bilan de situation juste, cohérent et réaliste. Des spécialistes sont à votre disposition pour vous accompagner dans cette étape importante de votre projet. À partir de votre situation, vos revenus, vos relevés de comptes et de vos objectifs, un courtier pourra vous établir votre bilan de situation pour un prêt bancaire qui correspond à vos aspirations. Une fois réalisé, il constitue un précieux atout pour obtenir un financement auprès d’une banque.