Photo du salon d'un appartement

Quelle rentabilité dans l’immobilier ancien ?

Sommaire

Avant tout investissement locatif pour constituer son patrimoine, de nombreuses questions se posent pour déterminer si vous faites le bon choix. Parmi ces questions, l’une d’elle semble primordiale : quelle sera la rentabilité de mon investissement ? Rendement net ou rendement brut, il n’est pas toujours aisé de maîtriser ces notions pourtant fondamentales... C’est pourquoi Ooinvestir vous explique comment calculer la rentabilité de votre investissement dans l’ancien pour la réussite de votre projet. 

La rentabilité : une notion incontournable pour votre projet locatif ancien

Le calcul du rendement locatif permet de déterminer si votre investissement immobilier est rentable, c’est-à-dire s’il vous rapporte plus d’argent qu’il ne vous en coûte. Plus le rendement locatif est important, plus votre projet est intéressant. La rentabilité brute moyenne d’un bien immobilier ancien se situe entre 2 et 7 %, un taux qui peut fortement varier selon la nature de votre investissement immobilier et la ville dans laquelle il se situe. 

Lorsque vous rencontrez votre conseiller bancaire pour obtenir un crédit immobilier afin de financer votre bien, c’est d’ailleurs l’un des premiers calculs qu’il va effectuer pour déterminer si votre investissement immobilier locatif est viable. 

Rentabilité brute, nette et nette-nette

Dans le cadre d’un investissement immobilier, vous entendrez souvent parler de rentabilité brute, un 1er indicateur à prendre en considération pour connaître le rendement de votre bien. Toutefois, c’est la rentabilité nette, voire « nette-nette » qui offre plus beaucoup de précision sur la qualité de votre investissement locatif…  

Qu’est-ce que la rentabilité brute ?

Il s’agit de l’indicateur de base pour déterminer si votre achat d’appartement ou de maison pour la location est justifié. 

Le calcul est simple : il suffit de diviser les loyers annuels par le prix du bien immobilier et de multiplier par 100.

Certains prennent en compte le risque de loyer impayé ou de vacance locative et calculent le montant annuel des loyers en ne prenant en compte que 11 mois. 

Exemple : 

Charlotte et Maxime souhaitent faire un placement dans la pierre en achetant un appartement à Toulouse au prix de 200 000 euros sur une durée de 20 ans. Le loyer de leur bien est établi à 750 euros. Le taux de rendement locatif est de : 750 × 12 / 200 000 × 100 = 4,5 %. C’est un taux qui se situe dans la moyenne. 

Qu’est-ce que la rentabilité nette ?

Il s’agit d’un indicateur qui permet d’avoir une connaissance plus précise du rendement de votre bien immobilier en location. Cette fois, vous prenez en compte les différentes charges engendrées par votre investissement immobilier locatif, comme les assurances ou les travaux, par exemple.

Le calcul est le suivant : (loyer annuel - charges) / (prix d’achat + frais d’acquisition + prêt travaux le cas échéant) × 100.

Exemple : 

Pour acheter leur bien immobilier, Charlotte et Maxime ont réglé 15 000 € de frais d’acquisition. Et en plus de leur crédit immobilier, ils ont souscrit un prêt travaux de 20 000 €. 

Ils ont donc dépensé au total 200 000 + 15 000 + 20 000 = 235 000 €.

Chaque année, ils paient les charges suivantes :

  • taxe foncière : 800 € ;
  • frais de gestion locative : 750 € ;
  • charges non récupérables : 300 € ;
  • assurance propriétaire non occupant et garantie contre le risque des loyers impayés : 550 €.

Le total des charges atteint 2 400 €.

Le taux de rentabilité locative nette est de : (750 × 12 - 2 400) / 235 000 × 100 = 2,80 %.

Pour ce projet immobilier, le rendement net est bien inférieur au rendement brut mais reste très intéressant. Il donne une indication plus cohérente sur la rentabilité du bien immobilier.

Qu’est-ce que la rentabilité nette-nette ?

Il s’agit cette fois d’un calcul encore plus précis. La rentabilité nette-nette, ou nette d’imposition, prend en compte vos charges fiscales liées à votre investissement, à savoir l’impôt au titre de votre revenu foncier. Celui-ci s’ajoute aux charges et réduit mécaniquement la rentabilité de votre investissement.

Exemple : 

Charlotte et Maxime paient des impôts sur le revenu. Ces investisseurs locatifs sont dans la tranche marginale de 30 %. Ils perçoivent des loyers à hauteur de 9 000 € et ont choisi une location nue et l’imposition en micro-foncier. Ils bénéficient donc d’un abattement automatique de 30 % sur ces revenus et déclarent 6 300 €. Étant situé dans la tranche marginale d’imposition de 30 %, le couple va payer 1 890 € d’impôt sur les revenus fonciers. 

En reprenant le calcul précédent, les charges sont de 2 400 € + 1 890 € = 4 290 €.

Le taux de rendement net-net est donc de (750 × 12 - 4 290) / 235 000 × 100 = 2 %.

La rentabilité nette en fonction de votre projet immobilier dans l'ancien

La rentabilité nette est impactée par différents paramètres. En effet, tous les logements anciens ne permettent pas d’obtenir le même rendement, selon le choix de votre investissement :

  • location nue ou meublée ;
  • ville d’investissement ;
  • programme de défiscalisation pour réduire votre imposition ;
  • rénovations éventuelles. 

Location nue ou meublée

Lorsque vous louez un logement immobilier en LMNP, vous pouvez choisir (sous conditions) le mode d’imposition : 

  • le micro-foncier : vous bénéficiez d’un abattement automatique sur vos loyers perçus de 30 % en location nue et de 50 % pour les logements meublés ;
  • le réel : vous pouvez déduire toutes vos charges. 

Avec un investissement dans un logement meublé, en choisissant le micro-foncier, vous allez automatiquement augmenter votre rendement net-net. En effet, le montant de vos impôts sur le revenu sera inférieur grâce à un abattement plus élevé. 

La ville d’investissement 

Toutes les villes de France n’offrent pas la même rentabilité moyenne, il est même possible de constater une différence en fonction du quartier dans lequel vous investissez. Découvrez des exemples de rentabilité dans l’ancien dans quelques villes de France :

Ville

Rendement brut

Paris

3,04 %

Marseille

6,21 %

Lyon

3,72 %

Toulouse

5,33 %

Nice

4,65 %

Nantes

4,65 %

Bordeaux

3,64 %

Saint-Étienne

10,26 %

Rennes

5,15 %

Vannes 

4,89 %

Avec des prix d’achat extrêmement élevés et malgré un marché locatif tendu, Paris est la grande ville qui offre le rendement le plus faible.

La défiscalisation

Dans l’immobilier, il est possible d’investir pour alléger votre fiscalité. Dans l’ancien, vous pouvez compter sur des programmes de défiscalisation tels que la loi Denormandie ou encore la loi Malraux.

La loi Denormandie est l’équivalent du Pinel dans l’ancien. Elle permet d’améliorer votre fiscalité en bénéficiant d’une réduction de votre imposition. Le montant dépend du coût total de l’opération immobilière du bien (plafonné à 300 000 euros) et de la durée de mise en location.

La loi Denormandie, contrairement à la loi Pinel, impose des travaux à hauteur de 25 % du coût total de l’opération au minimum. 

Exemple : 

Vous dépensez 250 000 € pour le bien et les travaux. Vous louez durant 9 ans. Vous bénéficiez d’une réduction d’impôt de 18 % sur la somme investie de 250 000 €, soit 45 000 € (9 000 € par an).

Votre tranche d’imposition était de 30 %. Cette réduction offerte par la loi Denormandie vous permet de passer dans la tranche à 11 %. L’imposition sur vos revenus fonciers sera plus faible, ce qui va réduire vos charges. Votre rendement net-net ou net d’imposition sera alors plus élevé. 

Les travaux de rénovation

En tant qu’investisseur dans l’ancien, vous pouvez être amené à faire des rénovations pour valoriser votre patrimoine ou pour bénéficier d’un programme de défiscalisation à l’image de la loi Denormandie. Si tel est le cas, le rendement net sera inférieur, car la rénovation représente une charge supplémentaire. 

En revanche, vous pouvez créer un déficit foncier. Si vous choisissez le régime réel d’imposition, les dépenses effectuées dans le cadre de votre rénovation sont déductibles de vos revenus fonciers, ce qui va mécaniquement réduire votre imposition. Et si ces dépenses sont supérieures à vos recettes, vous vous trouvez en situation de déficit : le montant sera alors reportable sur plusieurs années, dans la limite de 10 700 €/an.

Le régime réel est souscrit sur une durée de 3 ans, vous ne pouvez revenir au micro-foncier durant cette période. 

  1. Le rendement brut n’est qu’un indicateur de base qui prend en compte uniquement les loyers et le crédit immobilier.
  2. Le rendement net est plus précis dans la mesure où, au-delà du crédit, il intègre les charges (gestion locative, assurance, taxe foncière, etc.).
  3. Le rendement net-net permet de connaître la rentabilité réelle de vos investissements locatifs en incluant le montant des impôts.
  4. Le rendement varie selon différents paramètres tels que la ville dans laquelle vous investissez, la nature du logement, la fiscalité de votre investissement et les dépenses de rénovation.

Haut de page