SCPI : quels sont les marchés pour investir ?

Vous souhaitez investir dans l’immobilier avec un minimum de risques et un maximum de rendement ? Avec une mise de départ abordable, un investissement locatif en SCPI (société civile de placement immobilier) vous permet d’acquérir des parts issues de différents biens immobiliers. Selon vos besoins, vous pouvez investir sur le marché résidentiel ou d’entreprise, avec différents avantages selon votre projet. 

Investir dans une SCPI vous permet ainsi de bénéficier de réductions fiscales ou de favoriser le rendement en fonction du marché choisi. Suivez le guide Ooinvestir pour découvrir tous les atouts d’un investissement locatif « pierre-papier ».

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SCPI : la reine de la pierre-papier

Au travers des SCPI, la « pierre-papier » est de plus en plus plébiscitée par tous les types d’investisseurs. Elle permet d’investir facilement dans l’immobilier avec une multitude d’associés pour acquérir des biens immobiliers. La société de gestion de la SCPI se charge de tout et vous reverse une partie des revenus locatifs, proportionnellement à votre investissement. 

À la différence des actions, les parts de SCPI ne sont pas cotées en bourse et appartiennent à la famille des OPC (organismes de placements collectifs).

Les avantages de la SCPI

Accessible à tous les contribuables, un investissement en SCPI doit son succès à son rendement élevé. Comme tout placement immobilier, il s’agit d’une opération à long terme, idéalement sur plus de 8 ans. Vous pouvez devenir propriétaire de vos parts avec un budget bien plus réduit qu’avec un achat immobilier classique. Certaines SCPI proposent des mises de départ à partir de 150 euros. Le prix de la souscription se calcule en divisant la valeur du patrimoine concerné par le total des parts. 

La SCPI affiche de nombreux atouts pour investir :

• une rentabilité plus importante : le rendement moyen des SCPI en 2020 s’élève à 4,18 % ;
• pas de gestion locative : très appréciée pour son fonctionnement simple, la SCPI vous libère de toute contrainte de gestion ;
• des avantages fiscaux : la fiscalité peut être optimisée en investissant sur le marché résidentiel ou au travers d’unités de compte d’assurance vie ;
• des risques réduits : le parc immobilier est mutualisé en parts auprès de nombreux investisseurs, limitant ainsi les risques ; 
• une société de gestion fiable : la majorité des exploitants de SCPI sont issus de grands groupes bancaires ou d’assurance ; 
• un diversité d’actifs : vous avez la possibilité d’investir dans des biens immobiliers divers et variés selon vos préférences.

Des frais sont néanmoins à prévoir en SCPI et obligent l’investisseur à miser sur le long terme : 

• frais de gestion : ils se situent généralement autour de 12 % de vos revenus issus des loyers ;
• frais de souscription : ils sont compris entre 7,5 et 12 % selon ce même classement. Ils dépendent du montant de départ de l’investissement et correspondent à la rémunération de l’exploitant la SCPI. 

Les 2 familles de SCPI

Sur le plan juridique, il existe 2 formes de SCPI, avec des différences notamment à l’achat ou la revente. 

Les SCPI à capital variable

Investir dans une SCPI à capital variable permet d’acheter ou de vendre vos parts quand vous le souhaitez. Leur valeur est fixée par la SCPI en fonction du prix du patrimoine concerné sur le marché. Elle n’est donc pas impactée en cas de fort attrait simultané de nombreux acheteurs. Il est donc plus aisé de vendre, car la société de gestion se charge de toutes les démarches.  

Les SCPI à capital fixe 

Avec un placement en SCPI à capital fixe, vous ne pouvez acquérir des parts qu’au moment de la souscription. Seule exception : en cas d’augmentation de capital et sous certaines conditions. Si vous ne trouvez pas preneur, vous avez la possibilité de vous tourner vers le marché secondaire. Les anciennes parts de la SCPI ne peuvent cependant pas être cédées à un prix inférieur aux nouvelles. Si vous choisissez de vous débrouiller seul, le prix est alors fixé en fonction de l’offre et de la demande. Plus risqué, il est possible d’obtenir une rentabilité élevée, mais vous n’êtes pas à l’abri d’une baisse de valeur.

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Immobilier résidentiel : la solution fiscale

Investir dans l'immobilier d'habitation vous permet de prétendre, sous conditions, à divers dispositifs de défiscalisation. Objectif pour le gouvernement : encourager la construction de logements neufs ou la rénovation d’anciens dans des zones ciblées de France. Si vous ne souhaitez pas devenir propriétaire vous-même d’un logement éligible à une défiscalisation, vous pouvez investir dans des parts de SCPI. En effet, ces sociétés peuvent bénéficier des nombreux atouts de la loi Pinel, de la loi Malraux et du principe de déficit foncier. Un réel atout pour tous les contribuables qui souhaitent se constituer un patrimoine et bénéficier d’une réduction d’impôt sans avoir à assurer les moindres actes de gestion.

Le dispositif de la loi Pinel

Dans le cadre d’une SCPI, la loi Pinel offre une avantageuse déduction sur votre impôt sur le revenu, en fonction du montant des parts de votre investissement. La défiscalisation s’applique dans le cadre d’un logement neuf ou d’un bien immobilier réhabilité. Ils doivent impérativement se situer dans l’une des zones fiscales A, A bis ou B1 pour être éligibles. La location doit concerner une résidence principale et respecter les plafonds de loyers et de ressources imposés. Le montant des avantages fiscaux dépend de la durée de location et des sommes investies :

• 6 ans : réduction d’impôt équivalente à 12 % du montant de vos parts ;
• 9 ans : réduction d’impôt équivalente à 18 % du montant de vos parts ;
• 12 ans : réduction d’impôt équivalente à 21 % du montant de vos parts. 

La défiscalisation s’applique sur la totalité des parts de SCPI dans la limite de 300 000 euros. Pour en bénéficier, vous devez vous engager à ne pas les vendre avant la 9^e année et les conserver au maximum 12 ans. 

Le dispositif de la loi Malraux

L’objectif du dispositif Malraux porte sur la réhabilitation du patrimoine immobilier français dégradé. Il offre une intéressante réduction fiscale pour la restauration d’immeubles situés dans des secteurs sauvegardés ou de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine. La défiscalisation s’applique à hauteur de 22 à 30 % sur le total des travaux réalisés dans la limite de 100 000 euros à l’année par foyer fiscal. 

Comme avec la loi Pinel, en SCPI, votre défiscalisation sera proportionnelle aux parts que vous détenez.

Le dispositif du déficit foncier

Avantageux pour réduire votre fiscalité, le déficit foncier permet la déduction des diverses charges de vos revenus locatifs :

• frais d’entretien ;
• dépenses liées aux réparations ;
• travaux d’amélioration du logement.

Les montants sont calculés en fonction de la quantité de parts de SCPI, pour une réduction maximale de 10 700 euros à l’année. À cela s’ajoute la possibilité de déduire les intérêts d’emprunt de vos revenus fonciers annuels. Il est possible d’étaler les dépenses de travaux de 1 à 3 ans. Ces frais représentent en moyenne de 40 % à 60 % du montant de la souscription. 

Pour ne pas vendre des parts de SCPI décotées et ne pas être pénalisé par l’administration fiscale, vous devez conserver vos parts 3 ans après la dernière utilisation du déficit foncier. 

Immobilier commercial : le choix du rendement

Comme son nom l’indique, la SCPI de rendement maximise la rentabilité de ses actifs en misant sur un patrimoine en immobilier d’entreprise. Selon le classement 2021 de la centrale des SCPI, les meilleures SCPI de rendement de France possèdent des taux de rentabilité supérieurs ou équivalent à 5 %. À la 1^re place, la SCPI Corum Eurion affiche même un rendement de 10 %. 

Des actifs variés

Avec un large panel d’actifs immobiliers, les SCPI de rendement proposent des solutions variées de placement. Une offre diversifiée contribue à limiter les risques. Les loyers perçus servent au paiement de la société de gestion et à proposer une intéressante rentabilité aux investisseurs. 

Avec un peu plus de 80 SCPI de rendement en France, chacune met à votre disposition sa propre stratégie d’investissement. Elle dépend de leurs compétences en matière de gestion et d’analyse :

• La SCPI spécialisée dans les bureaux d’entreprise et murs de commerces. 
• Certaines SCPI bénéficient d’une expertise reconnue dans un secteur d’activité précis, par exemple dans le secteur de la santé.
• Avec l’ouverture de l’Europe, il existe des SCPI dites régionales qui maîtrisent un territoire ciblé ou les marchés de différents pays. 
• De nombreuses SCPI misent sur la diversification pour multiplier les opportunités en fonction des actifs immobiliers.

L’impact de la crise sanitaire

La crise du Covid a rudement touché l’immobilier d’entreprise. Il en découle un rendement en baisse de nombreuses SCPI. Le taux de rendement attendu pour l’année 2020 risque de passer sous la barre des 4 %. Les SCPI concernées n’ont pas d’autre choix que d’opter pour une offre d’actifs immobiliers diversifiée et de miser sur des emplacements très recherchés. 

Avec une reprise plus tardive prévue pour les bureaux, les commerces et l’hôtellerie, le prix immobilier de ces biens diminue. L’achat de parts de SCPI à leur valeur la plus basse en 2021 peut s’avérer être une excellente opportunité pour obtenir plus de rendement dans les années à venir.

1. Un investissement immobilier en SCPI offre un excellent rendement avec peu de risques et aucune contrainte de gestion. 
2. Il est possible de bénéficier des avantages fiscaux de la loi Pinel, la loi Malraux et le déficit foncier avec l’achat de parts en SCPI fiscale.
3. Les SCPI de rendement vous offrent un large choix pour trouver la stratégie d’investissement locatif qui vous convient le mieux pour maximiser votre rentabilité.