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Les différents régimes d'imposition pour investir sous le statut LMNP

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Reconnue pour ses avantages fiscaux, la location meublée non professionnelle (LMNP) permet d’optimiser vos revenus locatifs. Avec 2 régimes envisageables, elle dépend de différentes conditions qu’il est important de bien connaître pour réussir votre investissement immobilier meublé. D’un côté, le régime micro BIC offre un abattement fiscal forfaitaire. De l’autre, le régime réel favorise la déduction des charges et des amortissements de votre activité. Suivez le guide Ooinvestir pour déterminer celui qui vous convient le mieux dans le cadre du statut LMNP. 

Les spécificités du régime forfaitaire en LMNP

Appliqué par défaut, le régime micro BIC, ou forfaitaire, se distingue par une simplicité d’exécution et offre un statut privilégié au loueur en meublé non professionnel :

Dans le cadre d'une location meublée, les loyers sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux et non comme des revenus fonciers.

Les conditions de mise en place 

Pour prétendre à ce régime, il vous faut remplir 2 critères :

  • effectuer votre déclaration auprès du tribunal de commerce en tant que loueur en meublé non professionnel ;
  • ne pas dépasser le seuil de 70 000 euros pour vos revenus de location à l’année. 

Les avantages du régime micro BIC 

Grâce à ce régime, vous profitez d’un abattement forfaitaire de 50 %, contre 30 % pour les revenus fonciers. La somme imposable ne concerne donc que la moitié de tous vos revenus locatifs. Ce montant est assujetti au barème progressif de l’impôt qui régit les tranches d’imposition.

Dans le cas où les charges liées à la location restent inférieures à 50 % des loyers perçus, il est recommandé de garder le régime micro BIC. Dans le cas contraire, le régime réel (décrit plus loin) devient lui, plus intéressant.

Les obligations administratives 

Il est impératif de préciser dans votre déclaration de revenus le total de vos recettes annuelles issues de la location meublée non professionnelle. On y retrouve les loyers, les provisions de charges inscrites au contrat. L’administration fiscale se charge d’appliquer l’abattement de 50 % et d’effectuer les prélèvements sociaux.

Aucune liasse fiscale ou comptabilité n’est obligatoire dans le cadre du statut de loueur LMNP en régime forfaitaire. Il n’y a donc aucun document officiel à remettre à l’administration fiscale lors de la clôture de l’exercice.

Exemple de calcul pour le régime micro BIC

Sylvie et Stéphane ont perçu 20 000 € de revenus locatifs en 2019 et payé 2 500 € de charges et frais divers. Ils perçoivent donc 17 500 € de revenus nets, mais sont imposés à hauteur de 10 000 € suite à l’abattement de 50 % sur l’ensemble de leurs revenus locatifs.

  • Ils se situent dans la tranche d’imposition de 30 % : 10 000 x 30 % = 3 000 €.
  • Ils y ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux : 10 000 x 17,2 % = 1 720 €.

Sylvie et Stéphane ont donc un montant d’impôt de 4 720 €, soit un bénéfice total 12 780 €.

Le régime réel : une solution plus complexe, mais souvent plus avantageuse en LMNP

Applicable dès que les revenus locatifs dépassent la limite de 70 000 € du régime micro BIC, le régime réel permet une déduction précise de vos charges et amortissements. Le régime réel nécessite de tenir une comptabilité complexe. C’est pourquoi il est fortement conseillé de faire appel à un expert-comptable pour être en conformité avec le code du commerce. Entre 70 000 € et 238 000 €, vous êtes soumis au régime réel simplifié. Au-delà, le régime réel normal s’applique.

Même en dessous du seuil de 70 000 € de revenus locatifs annuels, il est possible de choisir le régime réel dès le début de votre activité. Il faut alors le préciser dans la déclaration remise à votre centre de formalités des entreprises à travers le formulaire P0i. Ce choix dépend du montant de vos charges prévisionnelles sur les années à venir.

Déduction des charges

Grâce aux spécificités du régime réel, un loueur en meublé non professionnel (LMNP) a la possibilité de déduire diverses charges de ses revenus locatifs :

  • les dépenses liées à l’entretien de l’appartement ou de la maison, factures à l’appui ; 
  • la taxe foncière à condition que le logement soit inscrit à l’actif ; 
  • les frais d’assurance ; 
  • les frais issus d’un gestionnaire immobilier ;
  • les honoraires de l’expert-comptable ;
  • les éventuels frais de procédure avec un locataire ;
  • les frais divers liés à l’exploitation de votre logement en location ;
  • les intérêts du prêt immobilier et les frais de dossier ;
  • les frais de notaire et autres relatifs à l’acquisition du logement…

Déduction des amortissements 

Sous la condition que les meubles et le logement soient inscrits à l’actif du bilan, l’amortissement de leur prix d’achat est également déductible des impôts. Le montant maximal est établi en fonction de la différence entre les loyers annuels et le reste des charges :

  • amortissement du mobilier et autre matériel ;
  • amortissement des locaux ;
  • amortissement des différents travaux réalisés.

Il peut arriver de générer un déficit à la suite de votre bilan annuel. Cela arrive lorsque le total des charges est plus important que le montant des loyers perçus. La déduction d’impôt des amortissements n’est cependant pas perdue : les déductions sont reportables sans limitation de temps et seront imputées lorsque vous serez en situation bénéficiaire.

Exemple de calcul pour le régime réel

Valentine et Lionel ont acheté un bien immobilier de 180 000 € avec un crédit sur 20 ans.  Cette année, ils obtiennent 20 000 € de revenus locatifs et comptabilisent 14 500 € de charges et amortissements déductibles.

Dépenses courantes : assurances, électroménager, réparations…

1 500 €

Taxe foncière et CFE

1 500 €

Intérêts d’emprunt

1 000 €

Amortissement des meubles

1 500 €

Amortissement du bien locatif

9 000 €

Valentine et Lionel sont donc imposés sur une base de 5 500 € (20 000 € - 14 500€), au lieu de 10 000 € avec le régime micro BIC.

  • Ils se situent dans la tranche d’imposition de 30 % : 5 500 x 30 % = 1 650 €.
  • Ils ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux : 5 500 x 17,2 % = 946 €.

Le montant de l’impôt s’élève donc à 2 596 euros.

A noter que dans cet exemple, la somme imposable aurait été plus élevée avec l’abattement de 50 % du régime micro BIC. Le montant de l’impôt aurait alors été de 4 720 euros. En effet, les charges et les dépenses liées au logement étant supérieures à 50 % des revenus locatifs, le régime réel offre une imposition plus avantageuse.

Récapitulatif du statut LMNP

Vous souhaitez investir dans un bien immobilier pour le louer meublé ? Une fois le logement équipé pour vivre correctement, le statut de loueur en meublé non professionnel vous est accessible à condition de ne pas dépasser 23 000 € de recettes annuelles ou 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal. Si ces deux conditions ne sont plus respectées, vous passez dans le statut de location meublée professionnel LMP.

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Le statut LMNP se profile comme un dispositif adapté pour constituer un patrimoine et bénéficier du revenu des loyers. Entre le choix de régime fiscal, les possibilités de garanties et une gestion simplifiée, vous profitez de nombreux avantages pour maximiser le rendement de votre investissement locatif.

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Un loueur en meublé non professionnel peut également changer de régime en cours d'activité en adressant une demande par courrier au Service des impôts des entreprises (SIE).