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Pourquoi et comment investir dans une résidence de tourisme ?

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Vous souhaitez placer une partie de votre épargne, diminuer le montant de vos impôts, vous constituer un patrimoine et/ou compléter vos revenus ? Investir en résidence de tourisme est une solution. Ce type d’investissement permet de bénéficier des avantages de l’immobilier locatif et d’une rentabilité plus intéressante. Les investisseurs peuvent même, s'ils le souhaitent, profiter de vacances au sein de leur résidence de services plusieurs semaines chaque année.

Quels sont les avantages et inconvénients d’un investissement immobilier en résidence de tourisme ? Quelle rentabilité locative espérer ? Pour quel type de bien immobilier opter ? Où investir pour vous assurer un bon rendement ? Quel dispositif de défiscalisation choisir pour espérer une réduction d’impôt ? Ooinvestir vous donne les clés pour bénéficier d’une fiscalité avantageuse et réussir votre projet d’investissement immobilier en résidence de tourisme.

Investir dans une résidence de tourisme : en quoi ça consiste ?

Qu’est-ce qu’une résidence de tourisme ?

Les résidences de tourisme sont définies par l’article D-321-1 du Code du Tourisme. Il s’agit « d’établissements commerciaux d'hébergements classés, faisant l'objet d'une exploitation permanente ou saisonnière ». Elles proposent une formule d'hébergement complète avec des appartements meublés et bien équipés pour permettre aux locataires de passer des vacances agréables. 

Pour être qualifiée comme telle, une résidence de tourisme se doit d’offrir aux touristes des prestations dites « para-hôtelières » : 

  • réception ;
  • restauration ; 
  • entretien ;
  • laverie ;
  • certains équipements comme une piscine, un sauna, une salle de sport... 

Pour bénéficier de son appellation, le programme doit également avoir obtenu son classement auprès d’Atout France, l’opérateur unique de l’Etat en matière de tourisme. 

Plusieurs types de résidences de tourisme

En toute logique, les résidences de tourisme élisent domicile dans des zones… touristiques : au bord de l’océan, d’un lac, en montagne ou à la campagne. À noter que le marché de la résidence de tourisme d’affaires prend aussi de l’ampleur. Localisés en ville ou à proximité des aéroports, les appartements accueillent une clientèle en déplacement professionnel, en quête de plus d’indépendance par rapport à l’hôtel.

Acheter un appartement en résidence de tourisme

Acheter un appartement en résidence, c’est opter pour un bien immobilier géré par un tiers. Les propriétaires concluent un bail commercial avec l’exploitant gestionnaire, lequel fixe les modalités de la location.

Ce document engage l’exploitant à trouver des locataires, à entretenir le logement et à garantir le versement des loyers à l’investisseur. Le propriétaire, de son côté, bénéficie d’un droit d’occupation en résidence de tourisme. Ce dernier peut en effet occuper le logement quelques semaines par an, en fonction d’un planning préalablement défini, en réglant un loyer à l’exploitant. 

Investissement immobilier dans une résidence touristique : quels avantages ?

Remboursement de la TVA sur le prix d’achat, cadre fiscal avantageux du statut LMNP (loueur en meublé non professionnel), loyer garanti, réduction d’impôt, constitution d’un patrimoine, délégation de la gestion à un exploitant… Ooinvestir fait le point sur les avantages d’un placement en résidences de tourisme en France.

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Fiscalité : des avantages intéressants grâce au statut LMNP

Les résidences de tourisme bénéficient de la fiscalité du statut LMNP (loueur meublé non professionnel). Il permet aux investisseurs de profiter d’un cadre fiscal intéressant dans lequel les revenus de l’investissement en LMNP relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

 

Les résidences de tourisme offrent un autre avantage fiscal : la possibilité de récupérer la TVA payée lors de l’achat sous certaines conditions, faisant donc de votre placement un investissement hors taxe (soit une économie de 20 % du prix). 

Contrairement aux résidences de services seniors et aux résidences étudiantes, les résidences de tourisme ne sont plus éligibles à la loi Censi-Bouvard et à la possibilité de réduire ses impôts sur les revenus de 11 % du prix sur 9 ans depuis 2017.

Rendement locatif : un retour sur investissement appréciable

Pour les investisseurs, le rendement annuel moyen d’une location en résidence de tourisme avoisine les 4 % selon LExpress.fr, ce qui représente une rentabilité confortable en plus des autres avantages. 

Le taux peut varier en fonction de l’adresse et de la gamme de la résidence. Les résidences de tourisme d’affaires peuvent par exemple s’avérer plus rentables.

Gestion locative : pas de contrainte et des loyers garantis grâce au bail commercial

Un autre point fort des résidences de tourisme : la gestion locative assumée par l’exploitant. Vous n’avez donc rien à faire. Qu’il s’agisse de l’état des lieux, de la mise en location ou encore de l’entretien de votre appartement : tout est géré par la société gestionnaire. Celle-ci vous garantit également le versement de vos loyers grâce au bail commercial sur une durée fixe.

Achat immobilier en résidence de tourisme : quels inconvénients ?

Opter pour une location meublée au sein d’une résidence de tourisme ne présente pas que des avantages. La concurrence accrue des logements collaboratifs a fait baisser les recettes et a contribué à la réduction de l’attractivité du secteur. Certains propriétaires en ont d’ailleurs fait les frais. Après avoir acheté auprès de grands groupes des logements dans des résidences de tourisme, ces derniers se sont vu imposer la renégociation à la baisse des loyers des baux commerciaux qu'ils avaient signés pour leur location meublée.

Pour limiter les risques, il est indispensable de choisir une résidence exploitée par une entreprise de confiance. Le gérant doit être qualifié, reconnu et à même d'assurer les services proposés par la résidence pendant toute la durée du bail locatif. Votre retour sur investissement en dépend. Si ce dernier fait faillite, vous ne percevrez plus les loyers. 

Vous devez aussi veiller à la qualité de la résidence et de son environnement. Toutes les résidences de tourisme ne se valent pas ! Pour que votre logement se loue rapidement et afin de simplifier la revente, l’hébergement collectif doit être bien situé, soit en ville, soit à proximité des sites touristiques. 

L’idéal est de faire expertiser le bail commercial par un professionnel (avocat, notaire, fiscaliste…) avant de le signer.

Investissement immobilier dans une résidence de tourisme : dans quelle ville investir ?

Comme pour tout achat immobilier locatif, l'emplacement de votre bien est un point fondamental et un critère de choix. Investir dans une résidence de tourisme située dans une station balnéaire en bord de mer garantit votre rentabilité locative. 

C’est également le cas des résidences de tourisme localisées en montagne. Ici, c'est la proximité des pistes et des remontées mécaniques qui fait la différence. Les prix y sont toutefois élevés en fonction des stations. Quel que soit votre choix, la présence de commerces, de commodités et de transports en commun est toujours un plus pour augmenter le taux de remplissage.

Investir dans un bien immobilier meublé à la mer pour favoriser le taux d’occupation

Si vous décidez d’investir dans une résidence de tourisme à la mer, il est recommandé d’investir dans certaines zones très identifiées comme la Côte d'Azur, la Côte Aquitaine et la Côte Atlantique Sud.

Investir dans un appartement meublé à la montagne pour optimiser votre rentabilité

Pour maximiser votre rendement locatif et limiter les risques liés à votre investissement immobilier à la montagne, voici les zones à privilégier pour une résidence touristique : les Alpes (avec des stations reconnues comme La Plagne ou Les Menuires par exemple), les Pyrénées et les Vosges.