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Location meublée LMNP : bien choisir sa ville pour investir

Sommaire

Avec sa fiscalité avantageuse, le statut LMNP (location meublée non professionnelle) se présente comme une intéressante solution d’investissement dans l’immobilier locatif. Tandis que les loyers vous fournissent des revenus complémentaires, vous faites fructifier votre patrimoine au fil des ans. Il est cependant important de sélectionner l’emplacement optimal pour maximiser le rendement et réduire les risques de vacance locative.

Quels sont les points essentiels à ne pas négliger pour votre investissement LMNP ? Quelles villes affichent le plus gros potentiel ? Suivez le guide Ooinvestir pour déterminer la zone géographique la plus appropriée et investir avec succès en LMNP.

Réussir son investissement en LMNP en 2021

Pour profiter pleinement du LMNP, il convient de déterminer la stratégie idéale pour votre location et de choisir les emplacements les plus prometteurs. Vous devez trouver un compromis entre rentabilité potentielle, prix d’acquisition, niveau de demande, risque de vacance locative et revalorisation à la revente. Il est important de mettre en balance les atouts et les inconvénients de l’immobilier classique et des résidences de services.

Si la location meublée offre une grande souplesse dans son fonctionnement, vous devez tout de même respecter certaines conditions propres au statut LMNP. Destiné à un usage d’habitation, le logement doit avoir tout le nécessaire pour accueillir le locataire. De plus, les revenus issus des loyers ne peuvent pas dépasser 23 000 € sous peine de passer en location meublée professionnelle (LMP). Le LMNP propose un large panel de logements dans le neuf comme dans l’ancien, au sein d’immeubles classiques ou dans des résidences de services.

Le statut LMNP n’est pas cumulable avec la réduction d’impôt Pinel, tant que court la période d’engagement du dispositif.

Objectif principal de votre investissement LMNP : vous constituer un patrimoine immobilier tout en vous apportant des revenus peu imposés. Vous profitez notamment de la fiscalité avantageuse des loyers déclarés en tant que bénéfices industriels commerciaux (BIC).

Zoom sur : Les avantages fiscaux du LMNP

Pour la fiscalité de votre investissement LMNP, vous avez le choix entre 2 régimes d’imposition.

  • Avec le régime micro-BIC, vous bénéficiez d’un abattement de 50 % appliqué sur vos recettes annuelles. Vous êtes donc imposé sur la moitié des loyers perçus. Un régime très avantageux lorsque les charges sont peu importantes. 
  • Avec le régime réel, vous pouvez déduire toutes les charges courantes, mais également les amortissements du bien et du mobilier. Dans le cas où vous avez d’importantes charges, vous pouvez ainsi déduire considérablement vos recettes imposables. Il est même possible de créer un déficit foncier reportable l’année d’après, ou les suivantes.

Dans le cadre d’un achat neuf en résidence de services avec le statut Censi-Bouvard, la location LMNP vous permet (sous conditions) de bénéficier d’un remboursement de la TVA, soit 20 % du prix de votre bien immobilier.

3 points clés pour choisir la ville où investir

Pour être certain d’obtenir une forte demande des locataires, il est recommandé de cibler des zones attractives. Vous devez donc étudier avec soin le marché immobilier des villes qui vous intéressent et de tenter d’anticiper son évolution avant d’investir. Votre choix doit se porter sur une ville avec un fort potentiel de développement sur le long terme.

La ville et son quartier doivent être adaptés au profil du locataire ciblé. Si vous réalisez un investissement en résidence étudiante, les quartiers proches du centre-ville et des lieux animés sont appropriés. À l’inverse, une famille recherche généralement un quartier excentré et plus calme.

Il est essentiel de prendre en compte 3 principaux critères :

  1. Les transports : une donnée très importante pour déterminer la ville de votre bien locatif.  Si elle bénéficie d’un réseau efficace et diversifié, vous avez plus de chance d’attirer les locataires en nombre. Plus encore si le quartier choisi bénéficie d’une gare, d’arrêt de bus ou de tramway à proximité ;
  2. Le cadre de vie : de plus en plus important aux yeux des locataires, surtout s’il s’agit de familles ou de personnes âgées. Un bon niveau de sécurité, la présence d’espaces verts et de commerces de proximité constituent de véritables atouts pour garantir une demande élevée ;
  3. Le marché de l’emploi de la zone géographique joue également sur la demande et le rendement de votre logement. La présence de zones commerciales et d’entreprises dans la ville est un plus non négligeable.

Top 6 des villes où investir en location meublée LMNP

Contrairement à la loi Pinel et aux divers dispositifs de défiscalisation, le statut LMNP n’impose pas de limites pour le choix de la ville. Vous pouvez faire l’acquisition de votre bien locatif partout en France. Les grandes villes trônent en tête du classement, mais certaines se distinguent plus que d’autres.

Paris

Avec sa vaste population, Paris est un véritable vivier d’étudiants, de cadres et de touristes à la recherche d’une location meublée. La forte demande locative dans la capitale diminue le taux de vacance.

Les prix sont néanmoins très élevés à Paris avec une moyenne de 11 361 €/m². Certains quartiers sont plus accessibles que d’autres. C’est le cas du 10e arrondissement qui attire les amateurs de vie animée. Les 11e et 17e arrondissements se distinguent pour leur calme, alors que le 20e arrondissement est de plus en plus recherché par les étudiants. Les petites surfaces restent largement plébiscitées à Paris pour des périodes généralement courtes.

Investir à Paris

Lyon

Doté d’un fort dynamisme économique, Lyon regroupe également la 2nde plus grande concentration d’étudiants après Paris. Un quartier proche du pôle universitaire constitue un emplacement de choix pour investir en location meublée LMNP. Avec un prix moyen de 5 385 €/m², la ville propose un rendement intéressant, surtout si vous optez pour de petites surfaces. Elle bénéficie d’un territoire bien desservi par les transports et d’un des plus faibles taux de chômage de France.

Investir à Lyon

Bordeaux

Réputée pour sa qualité de vie, la ville de Bordeaux attire tous les types de locataires. Très recherchée, elle a vu ses loyers grimper d’une année à l’autre, offrant de belles opportunités pour les investisseurs en immobilier locatif.  

Proche de la côte atlantique, Bordeaux propose un cadre de vie très apprécié, une vie culturelle riche et un vaste bassin d’emploi. Huitième ville de France en termes de nombre d’étudiants, entre Nantes et Rennes, elle possède un aéroport et de nombreux transports en commun. Son prix moyen de 4 704 €/m² et sa forte demande se montrent propices à un investissement en LMNP.

Si les grands appartements ont du succès dans les quartiers en périphérie, les petites surfaces sont très demandées aux abords du centre-ville. Une location meublée dans le quartier Victoire ou celui de Saint-Pierre ne reste que très peu de temps sur le marché.

Investir à Bordeaux

Nantes

En pleine expansion, la ville de Nantes est dorénavant la 6e ville la plus peuplée de France, avec plus de 300 000 habitants. Entre l’océan Atlantique et la vallée de la Loire, elle offre un cadre de vie agréable et touristique. 7e du classement au plus grand nombre d’étudiants derrière Toulouse, Nantes possède un réseau de transport développé et multiplie les nouveaux projets urbains.

Son prix moyen de 4 036 €/m² permet d’investir judicieusement dans une ville au fort potentiel aussi bien économique que culturel.

Investir à Nantes

Strasbourg

Ville étudiante et économique de premier ordre, Strasbourg offre de belles perspectives pour votre investissement LMNP. Entre son marché de Noël et ses divers lieux de culture, elle propose un cadre de vie attractif et animé.

Dotée d’un prix moyen de 3 372 €/m², elle se distingue par un marché de l’emploi fort qui attire une vaste population hétéroclite. Les appartements de 1, 2 et 3 pièces sont les plus recherchés et garantissent un risque réduit de vacance locative.

Investir à Strasbourg

Grenoble

Bien placée à proximité du massif des Alpes, la ville de Grenoble est un carrefour stratégique aux évènements culturels variés. Elle combine un marché de l’emploi actif avec la présence de grands groupes industriels et de nombreux étudiants. Les récents aménagements urbains permettent d’améliorer la qualité de vie et d’attirer les locataires à la recherche de location meublée.

Grenoble propose un prix moyen accessible de 2 448 €/m², auquel s’ajoute une attractivité grandissante pour réussir votre investissement locatif LMNP.

Investir à Grenoble

  1. Avant d’investir en location meublée LMNP, il est important de bien étudier le potentiel de développement de la ville en fonction du type de locataire ciblé.
  2. La qualité du cadre de vie, le marché de l’emploi et le réseau de transports sont des points essentiels à prendre en compte pour choisir la ville de votre investissement LMNP. 
  3. Paris, Lyon, Bordeaux, Nantes, Strasbourg et Grenoble offrent un potentiel de rendement idéal pour investir avec leur demande élevée et leurs nombreux atouts. 
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