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Tout savoir sur l'achat dans l'ancien locatif

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Réaliser un investissement locatif dans l'ancien est à la portée de tous. Avec les taux de crédit favorables, les propriétaires bailleurs investissent dans les biens immobiliers pour différentes raisons : se créer un patrimoine immobilier, générer un revenu passif grâce à la perception de loyers, ou préparer leur retraite. D'ailleurs, ce type d'investissement a été prisé par 27,2 % des Français en 2019*. 

Vous envisagez d'acheter un produit immobilier ancien afin de le louer ? Avant d'aller plus loin, voici une feuille de route pour réussir votre futur investissement locatif dans l'ancien.

*rapport annuel des agences Century 21

Définir une stratégie d'investissement immobilier

Avant de vous lancer dans un investissement immobilier locatif, il est primordial de définir votre stratégie d’investissement en fonction de votre objectif de rendement et/ou de défiscalisation à court, moyen ou long terme.

Percevoir des revenus complémentaires

L'objectif de votre investissement locatif dans l'ancien est de percevoir immédiatement des revenus mensuels ? Votre achat immobilier doit alors être maîtrisé financièrement de A à Z. Dès la recherche du bien, la négociation du prix du logement vous permet de préparer une bonne base de calcul de rentabilité. Vous avez ainsi plus de chances de dégager un excédent mensuel.

De plus, le financement à crédit d'un investissement locatif dans l'ancien influencera votre marge de rendement future. Opter pour un prêt immobilier en complément de votre apport personnel permet de dégager plus aisément des revenus. En revanche, en souscrivant un crédit total sans apport, il vous faudra alors opter pour une plus longue durée afin de diminuer le montant de vos mensualités.

Enfin, si vous envisagez de vous créer un complément de retraite, vous pouvez parfaitement vous lancer dans une rénovation dans l'immobilier ancien afin d'optimiser les gains locatifs.

Payer moins d'impôts

Vous êtes imposés, voire fortement taxés, et vous cherchez à diminuer votre assiette fiscale ? L’investissement immobilier locatif dans l’ancien ouvre la voie à plusieurs dispositifs de défiscalisation permettant de diminuer efficacement vos impôts. Différents outils puissants s’offrent à vous pour réduire votre base imposable ou annuler l'imposition de vos revenus locatifs : déductions sur le prix d'achat, sur les travaux, sur les frais ou abattements sur les loyers.

Par ailleurs, en régime réel, le déficit foncier créé en cas de charges importantes peut se reporter sur plusieurs années (10 ans maximum). 

Si le prix de votre bien immobilier lors de la revente est plus élevé que votre prix d’achat, pensez également à l’impôt sur la plus-value : votre bien en sera totalement exonéré au-delà de 30 ans de détention.

Constituer son patrimoine immobilier grâce à l'investissement locatif dans l'ancien

Privilégier un investissement locatif dans l'ancien est une opération intéressante. Avec le temps, le bien devient de plus en plus rentable, à condition de l’entretenir correctement. Bien souvent, les produits vendus ont du cachet, sont moins chers, plus grands, et séduisent de plus en plus de citadins.

La possibilité d’obtenir un logement qui s’autofinance, grâce à la conjugaison des taux bas de crédit et des dispositifs d’optimisation fiscale, créée un nouveau phénomène d’investissement. Il est donc de plus en plus courant de voir de jeunes ménages acquérir un logement pour le louer avant d'acquérir leur résidence principale.

Réussir votre investissement locatif dans l'ancien

Pour réussir votre investissement locatif dans l’ancien, il est essentiel de prendre en compte et analyser un certain nombre de critères pour ne pas vous retrouver dans une situation délicate : un bien sans locataire, ou pire, un bien vide et qui coûte cher.   

Le choix de l'emplacement : la base de votre programme

S'il y a un critère à ne pas négliger en matière d'investissement locatif dans l'ancien, c'est bien l'emplacement. Choisir un appartement exige de bien analyser le lieu où il se trouve. Qu’il soit occupé par des locataires étudiants, de jeunes actifs ou des seniors, vous devez cibler les zones bien desservies en transports en commun ainsi qu’en services et commerces de proximité.

De même, un investissement locatif dans l'ancien de type T4 ou T5 est susceptible d’accueillir des familles. Dans ce cas, en plus des critères ci-dessus, la proximité des écoles ou des espaces de jeux par exemple représenteront un bonus bien apprécié des parents et de leurs enfants.

L’offre et la demande : connaître le marché immobilier local

Avant de réaliser un investissement locatif dans l'ancien, vous devez vous assurer qu’il y a une réelle demande et vous renseigner sur les prix immobiliers pratiqués dans le secteur. À surface équivalente, vous ne louerez pas un appartement à un prix identique à Paris ou dans une petite ville de province. Outre les plafonnements de loyers (imposés par certains programmes ou secteurs, tels que Louer Abordable, appelé également dispositif « Cosse »), vous devez également prendre en compte les zones où la demande est forte mais où les logements sont destinés aux ménages aux revenus intermédiaires, modestes ou très modestes. 

Une étude des annonces sur les sites en ligne et auprès des professionnels locaux vous donnera un bon aperçu des tarifs pratiqués pour les biens issus d’un investissement locatif dans l'ancien.

Le chiffrage des travaux : un élément à prendre en compte

En partant sur des programmes d'investissement locatif dans l'ancien, il peut être indispensable de rafraîchir le logement, de le mettre aux normes ou même d’effectuer une rénovation complète avant de le proposer à des locataires. Une estimation des travaux de rénovation est nécessaire. N'hésitez pas à vous faire accompagner d'un artisan de confiance lors de la visite sur site. Il vous conseillera immédiatement sur les défauts à corriger, les réparations nécessaires ou sur les aménagements qu’il est possible d’effectuer dans le cadre de votre investissement locatif dans l'ancien.

Le financement bancaire : une étape à anticiper

Déposer un dossier de financement auprès d'un établissement financier suppose une préparation en amont. 

Dans le cas d‘un financement sur une longue période avec un banquier qui ne vous connaît pas, anticipez les questions qu'il pourrait vous poser et prouvez-lui que le remboursement de l’emprunt sera assuré avec votre investissement locatif dans l'ancien. Apportez-lui des garanties et des chiffres concrets, en produisant par exemple une attestation de valeur locative établie par au moins 2 agences immobilières du secteur. Montrez-lui également que le risque de vacance locative est limité : proximité d’un campus universitaire, quartier prisé, présence d’une gare, etc.

Exploiter son investissement locatif dans l'ancien

Une fois que vous avez choisi et financé votre bien immobilier, vous devez choisir la façon dont vous allez l’exploiter : location nue ou location meublée.    

Choisir la location nue pour la simplicité

L’investissement locatif dans l'ancien peut simplement faire l’objet d’un bail pour un logement vide. Pour la location nue, les critères de décence imposés par la loi doivent être respectés notamment en matière de surface et de volume, de conformité des installations électriques, d’eau, etc.

Pour ce qui est du bail de l'investissement locatif dans l'ancien, il est conclu pour 3 ans renouvelables et peut être résilié par le locataire en respectant un préavis de 3 mois avant son départ. Ce préavis est réduit à 1 mois dans les cas suivants : perte d’emploi ou mutation, locataire bénéficiaire du RSA (Revenu de solidarité active), de l’AAH (Allocation aux adultes handicapés) ou dont l’état de santé nécessite un déménagement, attribution d’un logement social ou logement situé en zone tenue (Article 5 de la loi ALUR). Le propriétaire, quant à lui, peut mettre fin au bail de la location nue par préavis, 6 mois minimum avant le terme du contrat. 

Rien ne vous empêche de revendre le bien pendant la durée du bail si votre acquéreur souhaite conserver les locataires.

Choisir la location meublée pour la souplesse

Dans le cadre d’un investissement locatif dans l'ancien, la location meublée d'un appartement ou d'une maison impose la fourniture d'équipements listés dans le décret 2015-981 du 31 juillet 2015. Trois solutions s'offrent à vous pour la durée du bail :

  • un an renouvelable, c’est la durée légale ;
  • 9 mois, pour un locataire étudiant ;
  • un à 10 mois en bail mobilité, pour les locataires stagiaires, les jeunes actifs, etc.

Les 2 parties ont 1 mois de préavis pour quitter le logement meublé ou demander au locataire de s’en aller. Enfin, un investissement locatif dans l'ancien meublé et rénové peut être exploité en courte durée (semaine, week-end ou nuitée), sous réserve de l'autorisation de la copropriété et de la commune.

Étudier la fiscalité d'un investissement locatif dans l'ancien

Selon le mode d’exploitation choisie, votre situation, et les dispositifs défiscalisation que vous souhaitez, votre investissement locatif dans l’ancien vous permettra de réduire, parfois considérablement, vos impôts. 

La déclaration de revenus : connaître son régime fiscal

Dans le cadre d’un investissement locatif dans l'immobilier ancien, vous avez le choix de louer votre bien en location nue ou meublée. L'option retenue aura une incidence sur votre déclaration de revenus.

Déclaration en revenus fonciers pour la location nue

La location nue génère des revenus fonciers qui sont à déclarer :

  • soit en micro-foncier, pour un loyer annuel inférieur à 15 000 €. Vous bénéficiez alors de 30 % d'abattement sur l’ensemble de vos loyers.
  • soit en réel simplifié, pour des revenus locatifs annuels supérieurs à 15 000 € ou si vous en faites la demande. Vous déduisez dans ce cas vos charges réelles, c’est-à-dire les frais de gestion, la taxe foncière, les travaux, de rafraîchissement ou de rénovation entrepris, ou encore les intérêts d'emprunt. Lorsqu'un déficit foncier est constaté, il se reporte à hauteur de 10 700 € pendant 10 ans.

Déclaration en Bénéfices Industriels et Commerciaux en location meublée

En location meublée, les revenus locatifs issus de votre investissement locatif dans l'ancien sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et déclarés :  

  • en régime micro-BIC avec abattement de 50 % (ou 71 % pour les locations relevant des meublés de tourisme). Votre revenu locatif annuel doit être inférieur à 70 000 €.
  • en régime réel simplifié : déduction des charges réelles, des amortissements, des frais liés à l’activité pouvant être justifiés (honoraires de comptable, frais de gestion...), des intérêts d'emprunt, etc. Ce régime s'applique aux loyers annuels issus de votre investissement locatif dans l'ancien dépassant les 70 000 € ou sur demande de votre part. Un déficit foncier est comptabilisé si les charges sont supérieures aux recettes locatives et se reporte à hauteur de 10 700 € pendant 10 ans.

En location meublée, si les revenus annuels issus de votre investissement immobilier locatif dépassent 23 000 € et représentent la part majoritaire de vos revenus au sein de votre foyer fiscal, vous êtes alors considéré comme un professionnel.

Profiter de dispositifs de défiscalisation proposés par l'État

Réaliser un investissement locatif dans l'ancien peut faire l'objet d'opérations de défiscalisation impulsées par l'État qui souhaite encourager la rénovation de logements anciens ou dégradés. Vous pouvez ainsi bénéficier :

  • de la loi Denormandie, appelée également Pinel ancien, avec une réduction d'impôt de 12 % à 21 % du montant de l'achat de l'investissement locatif dans l'ancien plafonné à 300 000 € annuels, sur une période de 6, 9 ou 12 ans.
  • de la loi Malraux : déduction de vos revenus globaux comprise entre 22 % et 30 % du montant des travaux de rénovation engagés dans des biens de caractère, jusqu'à 120 000 € par an.
  • de la lois sur les Monuments Historiques : déduction sous conditions de 100 % des frais et travaux engagés sur les monuments classés ou inscrits au patrimoine historique.
  • de la loi Cosse : abattements de loyers de 15 % à 85 % sur les revenus fonciers de votre achat, sous condition de plafonds de loyers, de ressources des locataires et de conventionnement avec l'ANAH (Agence nationale de l’habitat).
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Opter pour un investissement locatif dans l'ancien est un projet qui peut être intéressant financièrement. Le bien ancien loué peut générer des gains financiers certains et faire diminuer vos impôts, à condition souvent d’effectuer des travaux de rénovation. Quel que soit le mode d'exploitation utilisé, les avantages sont réels. Un investissement locatif dans l'ancien est une opération toujours aussi prometteuse pour les personnes qui s’y intéressent et qui déterminent une stratégie efficace en matière d’immobilier.