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Quelle est la meilleure stratégie pour réussir son investissement immobilier ?

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L’immobilier vous attire mais vous ne savez pas vers quelle stratégie d’investissement vous tourner ? Le marché de l’immobilier peut, en effet, sembler opaque pour les primo-accédants et les nouveaux investisseurs. Il offre néanmoins de nombreuses possibilités. Quelles sont les bonnes raisons d’investir dans l’immobilier ? Quelle est la stratégie la mieux adaptée à votre situation et à vos objectifs ? Devenez un investisseur avisé !

Pourquoi investir dans l'immobilier ?

Entre acquérir un logement pour en faire sa résidence principale, réaliser un investissement locatif ou épargner dans des placements immobiliers, il est parfois difficile de faire son choix. Développer son patrimoine, compléter ses revenus, réduire ses impôts, préparer son avenir et celui de ses enfants… les stratégies d’investissement dans l’immobilier, particulièrement diversifiées, offrent de multiples opportunités. Comportant moins de risque que les solutions financières, la pierre demeure un des supports de placement préférés des Français. Au cours des dernières années, l’engouement pour l’investissement immobilier ne s’est pas tari, au contraire. 

L’investissement immobilier présente également d’autres atouts. En fonction de votre stratégie d’investissement, vous pourrez ainsi :

  • Augmenter vos revenus grâce aux loyers perçus dans le cadre d’un investissement locatif ;
  • Diversifier votre patrimoine entre placements financiers, biens meubles et biens immobiliers ;
  • Dynamiser votre épargne grâce à un taux de rémunération pouvant dépasser les 10 % bruts annuels ;
  • Vous préparer à la baisse de vos revenus à votre retraite en remboursant votre crédit immobilier pendant votre période d’activité ;
  • Compléter votre pension ;
  • Vous constituer un patrimoine durable et tangible ;
  • Réduire vos impôts en profitant des dispositifs de défiscalisation immobilière ; 
  • Transmettre vos actifs immobiliers à vos enfants.

La rémunération des livrets d’épargne ne cesse de diminuer. Dernière réduction en date : la baisse du taux du Livret A de 0,75 % à 0,50 % net intervenue le 1er février 2020. Pour accroître ses revenus et son pouvoir d’achat, l’immobilier représente ainsi une alternative particulièrement appréciée. 

 

5 stratégies pour réussir votre investissement dans l’immobilier

 

Quelles sont les stratégies d’investissement dans l’immobilier ? Quels sont leurs avantages, mais également leurs inconvénients ? Sont-elles adaptées à votre situation ? 

Stratégie n° 1 : devenez propriétaire d’un appartement ou d’une maison

Lorsque l’on évoque l’investissement immobilier, l’acquisition d’un logement, maison ou appartement, est souvent la première solution envisagée. Ses avantages ? S’adapter au budget d’un grand nombre de ménages. En effet, la fourchette des prix de l’immobilier dans l’hexagone est particulièrement large. Vous pouvez opter pour l’acquisition :

  • D’un studio, d’un appartement de plusieurs pièces, d’une maison ou d’une grande villa ;
  • D’un logement neuf, en VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement), ancien, avec ou sans travaux, etc.

Mais le principal choix réside ailleurs : les futurs propriétaires peuvent décider d’acheter pour eux ou d’acheter pour louer. 

L’investissement locatif et l’achat d’une résidence principale présentent des différences notables. En France, réaliser l’acquisition de son logement est un projet de vie porté par de nombreux ménages. Ainsi, 57,6 % des Français sont propriétaires de leur résidence principale selon l’étude effectuée par l’Insee en 2018. Pour se sentir chez soi, réaliser les travaux désirés, fonder une famille, sécuriser son avenir et ne plus payer de loyers à fonds perdus, cette option a de quoi séduire. 

Si vous envisagez de compléter vos revenus et de bénéficier d’un rendement intéressant à la suite de votre achat immobilier, l’investissement locatif est une autre solution à étudier en profondeur. Avec de nombreux dispositifs de défiscalisation à votre disposition (loi Pinel, dispositif Denormandie, LMNP…), devenir propriétaire bailleur tout en réduisant le montant de son impôt sur le revenu est accessible à tous. De plus, il est tout à fait envisageable d’être propriétaire bailleur tout en étant soi-même locataire de sa résidence principale. Un excellent moyen de conserver sa capacité d’endettement et sa mobilité tout en développant son patrimoine. 

 

Il est également possible d’acheter une résidence secondaire. Qu’il s’agisse d’une maison de campagne, d’un chalet ou d’un appartement de vacances, vous pouvez rentabiliser les frais occasionnés par un tel investissement en le proposant à la location en dehors des périodes où vous y séjournez.

Stratégie n° 2 : diversifiez votre patrimoine grâce aux placements immobiliers

Vous souhaitez investir dans la pierre pour seulement quelques centaines d’euros sans endosser la gestion et le risque locatif ? C’est ce que permettent les fonds immobiliers et les placements collectifs dans l’immobilier. Également appelée « pierre papier », cette solution s’inscrit comme une alternative aux placements traditionnels (livrets d’épargne, assurance-vie…). 

Le principe des placements immobiliers est le suivant : un fonds de placement collecte l’épargne des particuliers. En parallèle, celui-ci investit son argent dans différents types d’actifs immobiliers : bureaux, logements d’habitation, commerces, entrepôts, etc. Ainsi, vous devenez, de manière indirecte, propriétaire d’une partie de ce parc immobilier et vous percevez une rémunération mensuelle, trimestrielle, semestrielle ou annuelle. Sans avoir à contracter un prêt immobilier et à partir d’un investissement en capital plus faible, vous avez des perspectives de rendement très intéressantes sur votre montant de départ. Autre avantage non négligeable, ces actifs permettent de diversifier son patrimoine tout en minimisant les contraintes administratives : nul besoin de gérer les locataires en place, l’agence immobilière, les travaux, etc.

Deux grandes catégories de fonds de placements immobiliers existent :

Preuve de l’intérêt des investisseurs pour cette stratégie d’investissement : en 2019, selon l’ASPIM (Association Française des Sociétés de Placement Immobilier), les SCPI et les OPCI détenaient 76,9 milliards d’euros d’actifs suite à une progression de 15 % en un an. 

L’investissement dans une SCPI peut vous faire bénéficier des mêmes réductions d’impôts attractives que celles d’un achat dans l’immobilier locatif. Appelées « SCPI de défiscalisation », elles vous permettent en effet d’accéder aux avantages des lois Pinel, Malraux, etc., en minimisant les contraintes de détention et de gestion d’un logement. 

Stratégie n° 3 : le crowdfunding immobilier pour dynamiser votre épargne

En matière de placements fonciers, une nouvelle catégorie de produit d’épargne se développe à très grande vitesse : le crowdfunding immobilier. Il s’agit d’une technique de financement reposant sur des plateformes de collecte en ligne. Celles-ci mettent en relation les particuliers et les porteurs de projet ayant des besoins financiers. Construction de logements, réalisation d’un bâtiment industriel, rénovation d’un immeuble… dès 100 €, l’investisseur peut prendre part à un projet immobilier. En contrepartie, les promoteurs ou les constructeurs offrent des taux de rémunération particulièrement attractifs. Avec un taux de rentabilité annuel moyen de 9,2 % en 2019, il est ainsi possible de faire travailler son argent de façon efficace.

Fundimmo et Hellocrowdfunding nous éclairent grâce à une analyse approfondie du marché du crowdfunding immobilier en 2019. En quelques chiffres * :

  • une croissance de l’épargne collectée de +102 % en 2019 ;
  • une croissance moyenne de +80 % depuis la création du crowdfunding immobilier ;
  • un montant moyen placé de 1 581 € par épargnant ;
  • plus de 400 projets immobiliers financés grâce à cet outil en 2019.

* Baromètre du crowdfunding immobilier, fundimmo 2019

Exemple d’un investissement en crowdfunding immobilier : 

Un promoteur immobilier recherche la somme de 500 000 € pour compléter le financement de son nouveau programme : l’acquisition et la rénovation d’un immeuble dans la ville de Bordeaux. Celui-ci sera transformé en un ensemble de 25 logements habitables et de 4 commerces à son rez-de-chaussée. Ces locaux seront ensuite commercialisés.

Grâce au financement participatif immobilier, Monsieur Louis investit dans cette opération au côté de 300 autres particuliers. Il décide de placer la somme de 1 500 €. Le promoteur annonce un taux de rentabilité annuel de 10 % et un délai de remboursement prévisionnel d’une durée de 2 ans. M. Louis percevra donc 150 € d’intérêts bruts chaque année, pendant 2 ans. 

Stratégie n° 4 : des forêts et des vignes pour augmenter vos revenus

Vous envisagez de devenir propriétaire foncier de terres agricoles ? Les investisseurs à la recherche d’une stratégie d’investissement durable et ayant du sens trouveront ici chaussure à leur pied. Remarquons tout de même que cette option s’adresse avant tout à ceux détenant déjà un patrimoine conséquent et souhaitant le diversifier. Ce préalable établi, plusieurs avantages à la possession de forêts, de vignes ou de parcelles cultivables sont à noter :

  • Une exonération partielle ou totale de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) ;
  • De multiples possibilités de rentabiliser cet investissement : réalisation de plus-values de cession, location sous forme de bail agricole, location des droits de chasse et/ou de pêche… ;
  • Des droits de succession et de transmission à des taux réduits, jusqu’à 75 % sur certains types de terres, en particulier les forêts.

Cette stratégie doit donc être envisagée sur une longue durée et nécessite des connaissances approfondies ou l’accompagnement d’un gestionnaire de patrimoine. La revente de terres agricoles est en effet souvent complexe et longue.

Stratégie n° 5 : transformez un commerce en habitation

Un local commercial, un entrepôt ou un bâtiment industriel peut, sous certaines conditions, être transformé en habitation. Avec des prix de vente bien inférieurs à ceux des logements habitables, les locaux et bureaux professionnels peuvent permettre de générer des plus-values conséquentes… à condition de faire le bon choix ! Des vérifications administratives peuvent vous éviter de désagréables surprises, parmi elles :

  • Le règlement de la copropriété, le cas échéant, ne doit pas interdire la transformation ;
  • Le PLU (Plan local d’urbanisme) doit autoriser la transformation en habitation ;
  • Demandez un permis de construire en cas de modification majeure de l’aspect et de la structure du local, sinon, une déclaration préalable est suffisante ;
  • Respectez les normes de construction et d’habitabilité.

La modification de l’usage d’un local nécessite impérativement la réalisation de travaux importants. Que vous les réalisiez vous-même ou que vous fassiez appel à des artisans, établir un budget précis doit être une priorité. Pour cela, appuyez-vous sur votre expérience et sur des devis de professionnels.

Quelle stratégie d'investissement immobilier est faite pour vous ?

Pour réussir son projet immobilier, connaître les différentes stratégies d’investissement auxquelles vous pouvez recourir est un incontournable. En vous appuyant sur leur fonctionnement, leurs avantages et leurs inconvénients, vous pourrez ainsi éclaircir les options qui vous semblent pertinentes. En répondant à quelques questions simples, vous trouverez naturellement la meilleure stratégie d’investissement :

  • Quels sont vos objectifs (développer mon patrimoine, augmenter mon niveau de revenus, réduire mes impôts, transmettre…) ?
  • Quel est votre budget (épargne personnelle, crédit immobilier…) ?
  • Quelle est votre situation personnelle (célibataire, en couple, avec ou sans enfants…) ?
  • Souhaitez-vous consacrer du temps à votre investissement ou privilégiez-vous la simplicité ?

Si vous hésitez encore, un conseiller en gestion de patrimoine peut également vous fournir une aide précieuse.