Vue intérieure d'un appartement pour illustrer l'investissement immobilier d'un 2 pièces

Investir dans un appartement 2 pièces

SOMMAIRE

Vous souhaitez investir dans l’immobilier mais êtes perdus face à l’offre disponible ? Une chambre ou plusieurs chambres, petite ou grande surface, prix, localisation… Comment choisir pour réaliser un investissement rentable ? Et si investir dans un appartement 2 pièces était la solution ? Moins cher, très recherché, facile à revendre et particulièrement rentable, ce type de bien immobilier présente de nombreux avantages. Pourquoi investir dans un appartement 2 pièces et comment réussir votre opération ? Ooinvestir vous dit tout.

Un investissement accessible

Composé d’un séjour, d’une cuisine et d’une chambre, l’appartement 2 pièces est l’investissement accessible par excellence.

Des appartements moins chers

À l’heure où les prix de l’immobilier en France ne cessent d’augmenter dans les moyennes et grandes villes, investir dans une petite surface reste le moyen le plus accessible de se créer un patrimoine immobilier efficace. En effet, les studios et appartements 2 pièces sont des biens adaptés aux budgets les plus serrés.

Investir dans un appartement 2 pièces offre le parfait compromis entre le studio sans chambre et l’appartement familial. S’il reste plus cher qu’acheter une pièce unique, ses prix restent largement abordables, y compris dans le centre des villes les plus recherchées.

Un financement plus facile

Les appartements 2 pièces sont également des biens plus faciles à financer que ceux comportant 2 chambres ou plus. Moins chers, ils demandent un effort financier moins important. De fait, il est possible d’avoir recours à un prêt immobilier débouchant sur une mensualité qui pourra être couverte avec le montant du loyer perçu. Dans ce cas, votre investissement locatif s’autofinance !

Pour réussir son investissement locatif, à qualité équivalente, il est préférable d’investir dans un appartement 2 pièces bien situé, qu’un grand appartement de plusieurs pièces dans un lieu moins attractif. Ainsi, il vaut mieux acheter un appartement 2 pièces avec terrasse dans le centre de Paris ou proche des universités, que 70 m² dans une zone plus excentrée et moins bien desservie.

Des frais d’entretien plus faibles

Enfin, qui dit surface réduite, dit frais de copropriété et d’entretien réduits. En effet, les charges de copropriété sont calculées en fonction des tantièmes dont vous êtes propriétaires. Ces derniers dépendent du nombre de mètres carrés que vous détenez dans la copropriété. En achetant un appartement composé seulement d'un séjour cuisine et d'une chambre, vous réduisez vos frais, même en résidence sécurisée.

Demandez le détail des frais de copropriété des 3 dernières années. Cela vous indiquera si de gros travaux sont à prévoir dans l'immeuble et comment le syndic gère les finances.

Une revente facilitée

L’appartement 2 pièces est un bien très recherché sur le marché de l’investissement immobilier. Ainsi, ils sont très faciles à revendre, et  permettent bien souvent de réaliser une plus-value. Il n’est d’ailleurs pas rare que certains biens soient présentés en exclusivité et fassent l’objet d’une vente en quelques heures dans le centre de villes telles que Paris, Nice ou Lille.

Pour peu que vous ayez fait des travaux de rénovation ou d’amélioration d’une pièce comme la salle de bain, vous avez ici une occasion de réaliser une très belle opération immobilière.

N’hésitez pas à consulter les annonces dans les agences immobilières pour connaître l’état du marché et le type d'appartement en vente.

Un risque de vacance locative réduit

L’un des avantages d’investir dans un appartement 2 pièces, c’est le risque de vacance locative largement réduit. En effet, ce type de bien attire plusieurs profils de locataires, mais principalement des jeunes couples actifs. Ces derniers ont tendance à rester plus longtemps dans leur logement, qu’ils ne quittent qu’au bout de 40 mois en moyenne. Ce faible turn-over limite les périodes de vacance et les travaux de remise en état. De plus, les couples se partagent souvent la charge du loyer, ce qui limite les risques d’impayés pour le bailleur.

Autre point important : la forte demande locative. L’appartement 2 pièces est un bien très recherché, que ce soit à Paris, Lille, Nice, Bordeaux ou Lyon. Vous n’aurez donc pas de difficultés particulières à louer un appartement 2 pièces dans la capitale , du moment qu’il est bien situé, en étage par exemple.

Pour bien choisir la localisation de votre bien, n’hésitez pas à consulter en détail les annonces dans les agences immobilières et les journaux. Elles vous donneront une bonne indication sur le genre de bien et les prestations attendues par vos futurs locataires.

Une fiscalité optimisée

Investir dans un appartement 2 pièces, c’est bien, mais comment faire ? Plusieurs dispositifs de défiscalisation sont adaptés à l’achat d’appartements locatifs de ce type. Ainsi, selon vos objectifs et votre budget, vous pouvez bénéficier des dispositifs Pinel et Denormandie, le statut LMNP ou encore, la loi Censi-Bouvard.

  • La loi Pinel est bien connue des investisseurs, elle vous permet d’acheter un appartement neuf dans une zone éligible, pour lequel vous signez un engagement de location de 6, 9 ou 12 ans. Cette durée conditionne le montant de la réduction d’impôt dont vous pourrez bénéficier, 12, 18 ou 21 %.
  • La loi Censi-Bouvard vous permet de bénéficier d’avantages fiscaux pour tout investissement dans les résidences de service étudiantes, senior ou les EHPAD. Il s’agit de location meublée gérée. Vous profitez d’une réduction d’impôts de 11 % du montant hors taxe de votre achat, et pouvez récupérer la TVA.
  • La loi Denormandie : c’est l’équivalent Pinel pour l’ancien. Vous bénéficiez donc des mêmes avantages fiscaux en échange des mêmes critères à respecter.
  • Le statut LMNP (loueur meublé non professionnel) vous permet de profiter d’un système d’amortissement et d’un abattement fiscal supplémentaire. En effet, les loyers encaissés en LMNP ne sont pas des revenus fonciers, mais des revenus commerciaux. Déclarés sous le régime BIC ou micro-BIC aux impôts, vous bénéficiez d’un abattement de 50 % sur vos loyers, contre 30 % au régime micro-foncier. En régime réel, vous pouvez déduire l’amortissement de votre bien immobilier et des meubles qui le composent. Vos recettes s’en trouvent réduites et il est possible de créer un déficit foncier.

Opter pour un programme locatif neuf vous permet souvent de bénéficier de résidences en exclusivité, dans les quartiers en pleine réhabilitation, proche des commerces et des transports.

Un investissement rentable

En plus d’être un investissement stable, investir dans un appartement 2 pièces est une opération rentable. En effet, entre le prix d’achat raisonnable, le risque minime de vacance, et les dispositifs fiscaux, il est facile de transformer votre achat en investissement très performant.

De fait, la rentabilité brute d’un bien se calcule à partir du prix d’achat réel et du montant des loyers annuels comme suit : (loyer annuel / prix d’achat réel) x 100

En diminuant le premier, vous augmentez votre rendement. Pour rappel, le prix d’achat réel se compose du prix d’achat + frais de notaire + frais bancaires + commission d’agence.

Afin de bien comprendre les opportunités disponibles, voici un exemple concret d’achat d’un appartement 2 pièces à Lyon au 2e étage d'une résidence sécurisée, d’un montant de 200 000 € et loué 800 € par mois.

Exemple de l’achat d’un appartement 2 pièces Pinel

Vous achetez un T2 avec un engagement de location de 9 ans. Vos revenus locatifs s’élèvent à 9 600 € par an.

Votre prix d’achat réel s’élève lui à 200 000 € + 4 100 € (frais de notaire) + 2 000 € (frais bancaires) + 15 000 € (commission d’agence), soit 221 400 €. La rentabilité de votre bien se calcule comme suit : (9 600 / 221 400) x 100 = 4,34 %.

Grâce à la loi Pinel, vous profitez d’une réduction d’impôts totale de 36 000 €, soit 4 000 € par an. Vous êtes alors imposé à hauteur de 5 600 €.

 

  1. Étant considéré comme une petite surface, l'appartement 2 pièces est plus accessible même dans des villes où les prix au mètre carré sont élevés et/ou en hausse. 
  2. Investir dans un appartement 2 pièces engendre également moins de frais d'entretien (les copropriétés prenant en compte la surface du logement dans le coût des charges). 
  3. Très recherché sur le marché immobilier, acheter un 2 pièces est la promesse d'avoir un bien compétitif qui devrait ne pas rester longtemps vide entre 2 locataires. Vous pourrez également revendre ce bien immobilier facilement. 
  4. En fonction des secteurs et des typologies de location, vous pouvez prétendre à de nombreux dispositifs de défiscalisation. Selon votre objectif d'investissement, les avantages fiscaux sont nombreux ! Ne passez pas à côté. 
  5. L'achat d'un appartement 2 pièces est considéré comme très rentable car très équilibré entre le prix d'achat et les recettes locatives. En ajoutant le gain fiscal des lois de défiscalisation, vous vous retrouvez avec une opération immobilière gagnante !

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