Photo avant/après travaux dans une maison

Neuf ou ancien : que choisir pour l’immobilier locatif ?

SOMMAIRE

Vous souhaitez réaliser un investissement locatif pour vous constituer un patrimoine et profiter d’une réduction d’impôt ? Mais comment choisir entre immobilier neuf et immobilier ancien ? Il est essentiel de bien étudier les différents atouts de chaque solution sur le plan financier, fiscal, mais aussi son potentiel de rentabilité. Quels sont les emplacements à privilégier ? Quel type de logement propose les prix les plus accessibles ? Lequel est le plus coûteux sur la durée ? Quels dispositifs vous permettent de réaliser des économies d’impôts ? Suivez le guide Ooinvestir et découvrez les qualités du neuf et de l’ancien pour réussir votre investissement locatif.

Immobilier neuf : réduire ses frais et optimiser sa fiscalité

Le logement neuf offre de nombreux avantages, à commencer par un respect des dernières normes de construction en vigueur. Ils sont la garantie de performances énergétiques élevées, permettant ainsi des économies d’énergie et de chauffage au quotidien. Le confort qu’ils procurent apporte un véritable plus pour vos locataires et l’assurance de réduire les risques de vacance locative.

Une localisation à étudier

Si les programmes de construction restent limités en centre-ville, l’immobilier neuf affiche des opportunités d'investissement intéressantes dans les nouveaux quartiers urbains. Bien desservis par les transports en commun, ces quartiers offrent une qualité de vie élevée avec des espaces verts et la proximité de toutes les commodités, écoles et établissements culturels. En fonction des logements proposés par les différents programmes de construction, ils attirent les familles comme les jeunes actifs.

Néanmoins, les logements neufs peuvent parfois être construits dans des zones trop éloignées du centre-ville et donc moins recherchées par les locataires. Il est donc essentiel de bien étudier l’emplacement du logement et ses atouts avant de se lancer.

Un prix plus élevé, mais des garanties supplémentaires

Déjà bien moins importante que dans l’ancien, l’offre de logements neufs avait diminué de 13 % entre 2018 et 2019 selon le service de la donnée et des études statistiques (SDES). Une situation qui fait grimper les prix dans les zones où les programmes neufs se font rares. Le prix moyen des logements neufs en France est de 4 806 € du m². D’après le baromètre du Laboratoire de l’Immobilier. Heureusement, de grandes villes comme Angers, Rouen, Le Havre se situent en dessous tout en donnant des possibilités attractives avec un rendement prometteur.

 

Avec l’utilisation de matériaux et d’équipements performants, le prix de l’immobilier neuf est 15 à 20 % plus cher que l’ancien en moyenne pour un logement équivalent. Des aides financières sont disponibles pour vous aider à acquérir un bien neuf à l’image du prêt à taux zéro (PTZ) qui peut couvrir 40 % du montant global.

Cependant, acquérir un logement neuf vous apporte une plus grande sérénité : aucuns travaux de rénovation à réaliser pendant plusieurs années et un bâtiment couvert par la garantie biennale et décennale du constructeur. Autant d’éléments à prendre en compte dans votre calcul de rentabilité.

Des frais d’acquisition réduits

En plus d’une TVA déjà incluse dans le prix d’achat d’un logement neuf, les frais de notaire sont nettement réduits en comparaison de l’ancien. Ils se situent entre 2 et 3 % du prix de l’opération, contre 7 à 8 % dans l’ancien. Vous bénéficiez également d’une exonération de taxe foncière pendant les 2 premières années.

Les dispositifs de défiscalisation dans le neuf

L’immobilier neuf permet de réaliser une réduction d’impôt non négligeable lors de votre déclaration de revenus. La loi Pinel et la loi Censi-Bouvard sont les 2 solutions qui se démarquent pour vous accompagner dans votre investissement locatif. 

La loi Pinel

Dans la limite annuelle de 300 000 € et de 5 500 € du m² pour votre investissement, le taux de défiscalisation de la loi Pinel varie en fonction de la période d’engagement de location :

  • engagement de 6 ans : 12 % de réduction d’impôt sur le prix du logement ;
  • engagement de 9 ans : 18 % de réduction d’impôt sur le prix du logement ; 
  • engagement de 12 ans : 21 % de réduction d’impôt sur le prix du logement.

Le dispositif offre la possibilité de louer votre bien immobilier à vos proches, à condition qu’ils ne fassent pas partie du même foyer fiscal. La loi Pinel implique cependant de respecter certaines conditions comme un plafond pour le loyer et pour les ressources maximales de votre locataire.

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La loi Censi-Bouvard

La loi Censi-Bouvard permet de bénéficier d’une réduction d’impôt à hauteur de 11 % du prix d’achat hors taxe pour une acquisition dans une résidence de services, type résidence pour personnes âgées ou résidence étudiante. Accessible avec le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), la défiscalisation s’applique également sur un investissement maximal de 300 000 €.  À cela s’ajoute la possibilité de déduire les charges et de récupérer la TVA sur le montant initial investi.

 

L’immobilier neuf est une solution adaptée pour les ménages au niveau d’imposition élevé. Si la rentabilité est souvent plus basse que dans l’ancien, les économies d’impôt réalisées changent complètement la donne.

Immobilier ancien : choisir le charme et le cachet dans une logique patrimoniale

Avec un choix de logements bien plus important, l’immobilier ancien se distingue par un charme unique et de nombreux atouts.

Un large choix de localisations

Le grand nombre de biens immobiliers anciens disponibles sur le marché vous offre une grande liberté dans votre choix de surfaces et d’emplacements. Les zones les plus demandées en plein centre des grandes villes sont fréquemment des quartiers typiques ou réputés qui concentrent exclusivement des bâtiments anciens. Ils disposent donc d’un réseau de transports développé, de commerces, d’écoles et autres commodités à proximité. Dans le cadre d’un investissement locatif, il est plus facile de se projeter dans un appartement ancien et d’évaluer les différentes qualités de sa localisation.

Un prix plus abordable… avant travaux

En dehors des quartiers les plus recherchés où les prix s’envolent, l’immobilier ancien affiche des prix plus accessibles que le neuf. Le prix au mètre carré peut ainsi débuter à 930 €, à Saint-Etienne par exemple. Que vous optiez pour des biens avec beaucoup de travaux ou non, l’ancien offre de belles opportunités avec un potentiel de rendement élevé. 

Il est cependant essentiel de prendre en compte la totalité des travaux nécessaires dans le calcul de votre rentabilité pour éviter les mauvaises surprises et proposer un logement confortable à vos locataires.

Des frais plus importants

Outre les travaux de réhabilitation, les charges courantes et les frais d’entretien s’avèrent plus importants dans l’immobilier ancien en fonction de l’état de votre logement. Dans une copropriété, les travaux sur le bâtiment comme le ravalement ou la cage d’escalier font également grimper la facture. Lors de l’achat, les divers frais et la rémunération du notaire atteignent 8 % en moyenne.

Les dispositifs de défiscalisation dans l’ancien

Avec la loi Denormandie et la loi Malraux, 2 solutions se distinguent pour vous permettre de réaliser une réduction d’impôt avec un investissement locatif dans l’ancien.

La loi Denormandie

La loi Denormandie est destinée aux logements anciens, à condition de réaliser les travaux de rénovation nécessaires pour remettre en état un bien dégradé. Vous avez le choix de l’emplacement parmi une liste de 245 villes éligibles au dispositif. Le coût des travaux doit être égal ou supérieur à 25 % de votre investissement global. Les périodes d’engagement de location sont identiques à celles de la loi Pinel avec 6, 9 ou 12 ans. Il en est de même pour la défiscalisation accordée avec respectivement 12, 18 et 21 %. Les loyers et les ressources des locataires sont ensuite plafonnés de la même manière qu’en loi Pinel.

 

La loi Malraux

Pour l’acquisition d’un bien ancien parmi les sites patrimoniaux remarquables, la loi Malraux permet d’obtenir une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 30 % sur le montant des travaux réalisés. La défiscalisation s’applique dans la limite de 400 000 € de travaux sur un total de 4 ans.

 

Tableau comparatif

 

 

Immobilier neuf

Immobilier ancien

Avantages

Pas de travaux à prévoir

Un plus grand choix de logements

Des réductions d'impôts possibles

Un prix d’achat  plus accessible

Des frais de notaires réduits

Des réductions d'impôts possibles

Exonération de taxes foncières pendant 2 ans

Le charme de l'ancien

De hautes garanties constructeur

Une possible localisation attrayante en centre-ville

Une liberté de personnalisation

Une disponibilité rapide du logement

Des aides financières à l'achat

TVA réduite en cas de travaux importants

Un faible coût d'entretien

 

Des performances thermiques élevées

 

 

Inconvénients

Une localisation parfois dans des quartiers excentrés

Le risque d’une isolation thermique et phonique de mauvaise qualité

Un prix plus élevé à l'achat

Des frais de notaires plus élevés

Une longue période entre le premier paiement et la disponibilité du logement dans le cadre d’une VEFA

Des frais de rénovation et de remise aux normes à prévoir

Un risque de retard dans les délais 

Des charges courantes et de copropriété importantes

  1. L’immobilier ancien permet d’investir dans les emplacements en centre-ville alors que la majorité des logements neufs sont plus éloignés.
  2. Le prix de l’immobilier neuf est plus élevé que dans l’ancien, mais les frais courants sont moins importants sur le long terme.  
  3. Les dispositifs Pinel et Censi-Bouvard constituent des solutions de défiscalisation intéressantes pour votre investissement locatif dans le neuf. 
  4. Avec un investissement dans l’ancien, les dispositifs Denormandie et Malraux offrent une réduction d’impôt avantageuse en fonction du montant des travaux effectués.

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