Pourquoi et comment investir dans une maison individuelle ?
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Selon l’institut Statista, en 2020, 71 % des Français rêvent de devenir propriétaire, en particulier d’une maison individuelle sur leur propre terrain. Cependant, une construction ou un achat immobilier représente, la plupart du temps, un gros investissement et vous engage pour de nombreuses années. Il est donc important de bien préparer votre projet pour définir vos besoins, vérifier qu’ils correspondent à votre budget et faire votre choix entre résidence principale ou mise en location. Retrouvez les conseils Ooinvestir pour vous aider dans cette démarche et pour connaître les avantages et contraintes d’une maison individuelle.
Bien choisir sa maison individuelle pour réussir son projet
Que vous souhaitiez acheter pour vous ou investir dans le locatif, avant d’acquérir un terrain pour faire bâtir ou de parcourir les annonces pour une maison déjà construite (ancienne ou neuve) à la vente, il est primordial de cibler le type d’habitation souhaité : plan, nombre de chambres, surface, disposition des pièces…. Voici une liste des principaux critères pour définir son projet immobilier en fonction de votre achat de maison.
Résidence principale : les critères pour réussir l’achat d’une maison individuelle
Lorsque vous devenez propriétaire d’une maison et que celle-ci représente votre résidence principale, l’objectif est de trouver un bien adapté à votre vie (célibataire ou familliale) dans un secteur géographique défini. La situation de la future maison aura donc son importance : quelle zone géographique ? Quels services à proximité ? Quel prix pour le terrain et la construction ? Quelles charges à prévoir ? L'éloignement du lieu de travail est également à prendre en compte, car même si vous pouvez craquer pour un joli logement avec une belle superficie de terrain à la campagne, cela aura une influence sur vos temps de trajets ou l'achat éventuel d'une seconde voiture par exemple.
Concernant les impôts locaux (taxe foncière principalement), c'est la surface du logement et la qualité des aménagements de la maison qui déterminent le niveau d’imposition. Là aussi, la facture peut être bien différente selon le choix de la commune, un point à ne pas négliger. Un coup d’œil sur l’isolation grâce au DPE (diagnostic de performance énergétique) notamment vous donnera aussi une indication sur sa qualité.
Légalement, la surface habitable minimum d’une maison et de chaque pièce sont définies par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002. Cependant, plus une maison est grande, plus le confort est optimisé. Pour donner des exemples, comptez au moins une surface de 20 m² pour un séjour, 12 m² pour une cuisine, surtout si vous voulez un îlot central, 12 m² pour une chambre d’enfant afin qu’il dispose d’un espace pour jouer, 7 m² pour une salle d’eau confortable avec une douche à l’italienne. La disposition même des pièces et des chambres est également à prendre en compte.
Cherchez-vous une maison à rénover ou à rafraîchir? Dans le premier cas, il s’agit peut-être de travaux conséquents : refaire une toiture, couler une dalle de béton, ajouter une chambre supplémentaire, agrandir la surface ou créer une ouverture… alors que dans le second, il est courant d’avoir de menus travaux à réaliser, à changer un parquet ou refaire la peinture des murs ou des meubles par exemple. Fixez-vous une limite dans ce que vous pouvez et voulez faire vous-même et évaluez le budget si vous devez faire appel à un professionnel du bâtiment pour la réalisation des travaux dans la maison. Si vous faites appel à une agence immobilière, précisez bien ces critères afin de cibler des maisons et des prix adaptés à votre projet.
Les maisons comportant une grande part de travaux peuvent être un investissement intéressant et engendrer des plus-values importantes grâce à un prix d’achat faible.
Investissement locatif : quels critères suivre pour réussir votre projet ?
S’il est plus facile de trouver des maisons individuelles à la vente dans les petites villes et villages en banlieue ou à la campagne, cette démarche s’avère plus ardue dans les grandes agglomérations, ou en tout cas, beaucoup plus onéreuse. En France, le prix au mètre carré d’un logement peut fortement varier entre le milieu urbain et le milieu rural. Toutefois, il faudra veiller au prix des loyers que vous pourrez espérer : si les maisons en ville sont plus chères à l’achat, elles offrent des perspectives de rentabilité locative souvent plus élevées. Les loyers y sont plus élevés et il est également plus facile de remettre en location son logement lorsqu’un locataire le quitte.
Autre avantage à l’achat d’une maison dans une grande ville : vous pourrez peut-être bénéficier de la loi Pinel lors de l’achat d’une maison neuve. Attention néanmoins, les maisons individuelles y sont éligibles uniquement jusqu’au 31 décembre 2020. Passée cette date, seuls les appartements pourront ouvrir droit à cette réduction d’impôt.
Renseignez-vous également sur le quartier où vous réalisez votre recherche : est-il calme ou animé ? Sa population est-elle jeune et active ou constituée de retraités ? quelles sont les commodités à proximité (commerces, écoles, transports, loisirs, etc.) ? Cela définira le type de locataires que vous pourrez espérer : familles, étudiants, retraités, jeunes actifs, etc.
Si vous souhaitez acheter dans l’ancien, n’hésitez pas à demander le montant des charges (eau, gaz, électricité, chauffage…) payées par l’ancien occupant pour vous faire une idée des frais à venir ainsi que les travaux à prévoir. Si la maison se situe en lotissement ou copropriété, il est important de connaître les coûts des charges annuelles. Toutes ces données vous permettront d’anticiper les coûts annuels liés à votre investissement locatif et ainsi de déterminer au mieux si votre achat sera rentable ou non.
Maison individuelle : les avantages par rapport à un appartement
Le principal atout de construction ou d’achat d’une maison individuelle réside dans son environnement, surtout en dehors des centres-villes. Premièrement, la surface habitable est généralement plus grande que dans un appartement, de quoi offrir un espace personnel à chacun si vous achetez pour vous, ou accueillir des familles ou des étudiants en colocation dans le cadre d’un investissement locatif. Ensuite, beaucoup de maisons disposent d’un jardin, idéal pour se détendre en famille, permettre aux plus jeunes de se défouler à l’extérieur ou pour sortir votre animal de compagnie. Cela constitue aussi un vrai plus si vous mettez votre logement en location et cela peut même vous permettre de prétendre à un loyer plus élevé.
Autre avantage de ce type de pied à terre, un voisinage moins présent en maison qu’en appartement. Le bruit est une source de conflit en immeuble résidentiel : machine à laver, aspirateur, talons de chaussures, télévision ou musique… il faut faire attention au moindre décibel. En maison individuelle, pas question de passer la tondeuse en pleine nuit, mais la distance plus grande avec ses voisins permet d’être plus à l’aise dans son propre logement.
Dernier avantage pour les ménages souhaitant devenir propriétaire de leur résidence principale : acheter une maison individuelle en France vous offre une certaine liberté dans le fait d’être seul décisionnaire des éventuels travaux à réaliser sur le bâtiment. Bien sûr, c’est vous qui payez la facture des travaux, mais vous gardez la maîtrise sur la temporalité, les matériaux, les artisans et les tarifs… des décisions qui sont parfois imposées lorsqu’on est propriétaire d’un appartement en copropriété.
Maison individuelle : les points de vigilance
Une grande maison de plain-pied, une villa, une maison moderne à étage, au bord de la mer ou à la campagne… être l’heureux propriétaire d’une maison individuelle fait partie des envies de nombreux Français, que votre projet soit d’y habiter ou de le louer. Cependant, il n’y a pas que des avantages, voici ce qu’il faut garder à l’esprit.
Tout d’abord, en tant que propriétaire, vous devez assumer seul le coût et l’entretien de votre maison. En effet, contrairement à un appartement en résidence, les frais sont partagés entre les copropriétaires de l’immeuble et l’entretien des espaces extérieurs est souvent sous-traité. Habiter en maison demande du temps et de l’investissement.
De plus, comme la plupart des maisons se trouvent en périphérie des villes et à la campagne, il faut bien calculer ses frais de déplacement (transport en commun et/ou voiture), ainsi que le temps passé (en minutes plus qu’en kilomètres), avant de faire son choix s’il s’agit de votre résidence principale. Lors d’un investissement locatif, ce critère a également son importance : les locataires seront plus nombreux à proximité d’un bassin d’emploi.
Pour finir, on ne pense pas toujours à l’aspect sécuritaire que peut impliquer la vie en maison. Même si les cambriolages sont plus fréquents en ville, ils sont nombreux à la campagne. Pour limiter ce risque, choisissez une maison qui n’est pas trop isolée, avec une clôture et un portail, étudiez la possibilité d’installer un système d’alarme et, même si vous êtes à la campagne, une alarme peut avoir du sens. Si vous êtes bailleur, vous pourrez demander à votre locataire de régler ce coût directement dans les charges associées au loyer.
- Si vous souhaitez faire l'achat d'une maison pour qu’elle devienne votre résidence principale, les critères à respecter seront principalement les vôtres. En revanche, pour un investissement locatif, vous devez répondre aux envies immobilières de votre cible pour la maison.
- Le calme, la superficie de la maison, l'espace extérieur et l'indépendance vis-à-vis des travaux à engager représentent des vrais atouts à l'achat d'une maison individuelle en comparaison d'un appartement. Ils constituent de vrais points forts pour vous guider dans vos choix.
- Toutefois, le coût d'entretien ou de travaux importants à assumer seul et la localisation plus excentrée d’une maison sont des inconvénients à avoir tête, que votre maison se destine à devenir votre résidence principale ou à des locataires.
- Ne négligez pas la sécurité lorsqu'il s'agit d'une maison individuelle. Se sentir en sureté dans son logement (propriétaire ou en location) est primordial.
