Investir en loi Denormandie pour se créer un patrimoine immobilier

Le dispositif de la loi Denormandie a été mis en place afin d’inciter les contribuables à investir dans l’immobilier locatif ancien, via une réduction d’impôt. Véritable coup de pouce du gouvernement pour aider les particuliers à se constituer un patrimoine immobilier et un capital avec effet de levier, découvrez avec Ooinvestir comment tirer profit de ce mécanisme de défiscalisation pour se constituer un patrimoine immobilier.

L'immobilier, la valeur refuge et la sécurité pour son patrimoine

Pour une grande majorité de Français, l’immobilier représente un marché sécurisé, où il est possible de faire fructifier son épargne de manière significative. C’est donc un placement attractif, qui permet de devenir propriétaire d’un bien immobilier tangible, que l’on peut transmettre à ses enfants, tout en limitant les risques inhérents à tout investissement.

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Se loger est un besoin primaire

L’investissement dans l’immobilier locatif est une valeur refuge pour de nombreux investisseurs. C’est un moyen de toucher des revenus complémentaires sous forme de loyers, tout en détenant un bien immobilier. Il s’agit donc d’un placement sécurisé, vous permettant toujours de le revendre en cas d’imprévu.

Le dispositif Denormandie offre une réduction d’impôt sur le revenu, à condition de réaliser des travaux de rénovation énergétique. Le logement prendra donc de la valeur et permettra de réaliser une plus-value à moyen terme.

En achetant un bien immobilier pour le louer, les investisseurs sont gagnants sur tous les tableaux.

• Ils deviennent propriétaires et se constituent un patrimoine immobilier facilement transmissibles à leurs enfants ;
• Ils bénéficient de revenus complémentaires sous forme de loyers ;
• Ils profitent d'une réduction d’impôt ;

Il existera toujours des besoins en logements, mais la demande n'est pas la même selon les territoires. C’est pourquoi vous devez étudier attentivement le marché et la demande locative des différentes villes éligibles à la loi Denormandie avant de réaliser votre investissement immobilier.

Pourquoi est-il question de valeur refuge ?

Avec la crise sanitaire actuelle, de nombreux analystes prévoient des effets à long terme sur l’économie, avec un net ralentissement. Si certains secteurs sont aujourd'hui durement touchés comme ceux de la restauration, l'hôtellerie, ou l’événementiel, l’immobilier fait figure d’exception. Sa rentabilité est toujours au rendez-vous et le secteur offre même des opportunités aux investisseurs.

Le marché immobilier peut effectivement fluctuer en termes de prix et de conditions de financement. Toutefois, il comporte une demande en logements qui est omniprésente, et qui reste peu impactée par les oscillations de l’économie. Peu importe le contexte, investir dans l’immobilier comme valeur refuge offre une certaine sécurité.

L’immobilier est considéré depuis toujours comme une valeur refuge. Si vous êtes propriétaire d’un bien immobilier en loi Denormandie, vous possédez un actif tangible participant activement à la construction de votre patrimoine immobilier. Quand l’argent perd de sa valeur en pouvoir d’achat, l’immobilier, quant à lui, se valorise, offrant ainsi un “abri” à l’inflation. 

Les plafonds de loyers en loi Denormandie prennent en compte le marché locatif et sont révisés chaque année. De plus, afin de ne pas ralentir la reprise économique, les banques centrales scrutent attentivement une hausse possible des taux d'intérêts en cas de forte inflation, et lisseront cette hausse de manière progressive.

Comment défiscaliser dans l'immobilier en loi Denormandie ?

Vous êtes convaincu que l’immobilier est le placement idéal, et vous avez donc décidé d’investir dans l’immobilier locatif ? En optant pour le dispositif de défiscalisation de la loi Denormandie, vous avez la possibilité de vous constituer un patrimoine, que vous pourrez transmettre à vos enfants, le moment venu.

Qu’est-ce que le dispositif de la loi Denormandie ?

Le dispositif Denormandie ressemble par beaucoup d’aspects à la loi Pinel, mais il est réservé aux logements anciens.

Il a été institué par la loi n°2019-1479, afin de rénover l’habitat ancien dans des quartiers dégradés, et d’améliorer l’offre locative de certaines villes. Pour inciter les particuliers à investir dans l’immobilier ancien pour le rénover, le gouvernement propose une réduction d’impôt (de 12 %, 18 %, ou 21 %) en échange d’un engagement de location du bien sur une durée déterminée (6, 9, ou 12 ans).

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Si vous souhaitez bénéficier de ce programme de défiscalisation immobilière dans l’ancien, certaines conditions s’ajoutent à votre engagement de location.

• Le bien doit avoir été acheté entre le 20/03/2019 et le 31/12/2022 dans un dispositif. 
• Vous vous engagez à effectuer des travaux de rénovation à hauteur de 25 % du coût total de l’opération. Ces travaux doivent concerner l’amélioration des performances énergétiques du logement, et devront être effectués par un professionnel certifié RGE (reconnu garant pour l’environnement). Les travaux de rénovation devront être terminés avant le 31 décembre de la deuxième année suivant l’achat du bien.
• Le bien doit être loué en tant que résidence principale du locataire, et vous devez respecter des plafonds de loyers suivant la ville où vous investissez.
• Les ressources de votre locataire doivent respecter des plafonds.

Les investissements en loi Denormandie sont plafonnés à 300 000 €/an, et dans la limite de 5 500 € le m².

Constitution d’un patrimoine immobilier : l’un des principaux avantages de la loi Denormandie

L’achat d’un bien immobilier via le dispositif Denormandie offre de nombreux avantages. En effet, vous avez la possibilité de vous constituer un patrimoine immobilier. Ainsi, cette solution de défiscalisation peut être un bon moyen de compenser la baisse de revenus que vous rencontrerez lorsque vous prendrez votre retraite.

Comme pour la loi Pinel, vous avez également la possibilité de louer votre logement à l’un des membres de votre famille. Par exemple, si votre enfant effectue ses études loin du domicile familial, il aura besoin de se loger. Les obstacles pour obtenir un bail locatif sont nombreux (faible revenus, prix prohibitifs…) et la possibilité de louer à votre enfant prend alors tout son sens.

Pour rappel, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt via le dispositif de la loi Denormandie. Celle-ci est calculée sur le montant total de l’opération (prix d’achat, frais de notaire, montant des travaux…) et dépend de la durée de votre engagement de location.

Exemple d’investissement en loi Denormandie pour créer un patrimoine immobilier

Mr et Mme Durand viennent d’avoir 45 ans, et ils ont réussi à épargner une somme qu’ils souhaitent investir. Afin de préparer leurs retraites, et d’avoir des revenus complémentaires, ils décident de se constituer un patrimoine immobilier en loi Denormandie. En effet, ils souhaitent également diminuer le montant de leurs impôts. De plus, leur premier enfant vient de décrocher son premier emploi à Limoges, et cherche un appartement à louer. Le couple Durand s’est donc orienté vers l’achat d’un bien immobilier dans cette ville, éligible au dispositif loi Denormandie. 

Ils ont en effet, la possibilité de le louer à leur fille, tout en percevant une réduction d’impôt, ses ressources respectant bien les plafonds du dispositif Denormandie. Leur choix se porte sur un appartement situé dans le centre de Limoges pour 110 000 €. Ils réalisent des travaux d’isolation et de rénovation à hauteur de 25 % du coût de l’opération, soit 27 500 €. La base du calcul de leur réduction d’impôt sera de 137 500 €.

Limoges se trouvant en zone B1, les plafonds des loyers fixent le prix du m² à 10,51 €. L'appartement faisant 30 m², ils loueront le logement à 315 € par mois en respectant les plafonds imposés : soit 3 780 € de revenus locatifs annuels. Ils décident de s’engager sur une durée de location de 12 ans : Limoges est une ville étudiante où la demande locative est forte, il ne devrait pas y avoir de vacance locative si leur fille venait à déménager. Ils ont donc le droit à un taux de réduction d’impôt de 21 % soit 28 875 € sur la période d’engagement choisie.

Sur 12 ans, Mr et Mme Durand vont donc obtenir une réduction d’impôt de 28 875 €, tout en récoltant 45 360 € de loyers. Avec un investissement initial de 137 500 €, le bénéfice global (réduction d’impôt et revenus locatifs) de leur projet d’investissement est donc de 74 235 €. Les travaux effectués augmentent ainsi la valeur patrimoniale de leur bien immobilier, tout en dégageant un bénéfice conséquent. De plus, ils trouvent dans cette acquisition une solution de logement pour leur enfant, et ont également la possibilité de lui transmettre ce bien en héritage. C’est définitivement une opération 100 % gagnante.

1. Le dispositif Denormandie représente un excellent levier pour se constituer un patrimoine immobilier tout en réduisant ses impôts. 
2. Vous pouvez louer le bien à un membre de votre famille.
3. Vous réalisez une plus-value grâce aux travaux de rénovation énergétique, exigé par le dispositif Denormandie
4. Vous pouvez transmettre votre logement à vos enfants.
5. Vous investissez dans un bien tangible, dans un secteur plutôt épargné par la crise.