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Quels dispositifs de défiscalisation pour un investissement dans l’immobilier ancien ?

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Quel que soit votre projet, l’immobilier ancien permet de répondre à différents objectifs d’investissement et vous fait bénéficier de déductions d’impôts très avantageuses. En fonction de la nature de votre projet, vous pourrez ainsi profiter d’un dispositif de défiscalisation adapté et réduire ainsi vos impôts.  

Les opportunités du marché immobilier ancien 

Accessible à un large panel de profils d’investisseurs, l’immobilier locatif ancien présente de nombreuses opportunités et vous fera bénéficier de plusieurs avantages, notamment fiscaux. 

Premier point fort de l’immobilier ancien : la localisation des logements disponibles sur le marché locatif. En effet, dans une grande majorité des villes, les immeubles et les maisons anciennes sont situés dans les centres-villes. Ils se trouvent donc à proximité immédiate des commodités prisées des locataires comme les commerces, les écoles ou les transports. Opter pour un investissement dans l’immobilier ancien, c’est donc la perspective d’assurer le taux d’occupation du logement acquis. 

Autre avantage sur le marché immobilier de l’ancien : les prix pratiqués. Le prix d’achat pour investir dans un logement ancien est souvent plus abordable que pour un bien immobilier neuf. Ce type d’investissement peut donc s’avérer très avantageux notamment dans le cadre d’un premier investissement ou dans la perspective de se constituer un patrimoine immobilier avec un budget plus limité. 

Pour tout investissement sur le marché immobilier ancien, il vous faudra toutefois prendre en compte le prix des dépenses liés aux différents travaux que vous devrez effectuer dans le logement. Ceux-ci peuvent vous permettre de bénéficier d’avantages fiscaux.

 La loi Pinel dans l’ancien et la loi Denormandie

Idéale si vous souhaitez investir en ville ou dans une zone urbaine, la loi Pinel ancien permet de bénéficier d’une déduction fiscale très intéressante. Le montant de la réduction d’impôt en loi Pinel ancien dépendra de la durée d’engagement pour la mise en location du bien. Ainsi, si le logement est mis en location pendant 6 ans, vous pourrez déduire 12 % du prix d’achat du logement, 18 % si la période de location est de 9 ans et 21 % pour une location qui s’étale sur 12 ans. 

Pour profiter de cette réduction d’impôt, les conditions d'éligibilité pour le logement sont les suivantes : 

  • Être considéré comme insalubre et être réhabilité entièrement afin de répondre aux normes en vigueur ; 
  • Être mis en location pour une durée minimum de 6 ans et à titre de résidence principale (pour le locataire).

Pour diversifier votre patrimoine, vous pouvez profiter du dispositif de défiscalisation Pinel en achetant un bien ancien pour le transformer en logement. Vous pouvez ainsi décider d’investir dans un local commercial, un garage ou des bureaux pour le proposer en résidence principale sur le marché locatif. 

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Par ailleurs, depuis 2019, la loi de défiscalisation Denormandie vous permet de bénéficier des mêmes avantages fiscaux que la loi Pinel, pour l’achat d’un logement ancien à réhabiliter. Pour bénéficier de ce dispositif, il faut répondre à 2 critères principaux :

  • Le coût des travaux de rénovation ou de réhabilitation réalisés devront représenter  au moins 25 % du prix total de votre investissement. 
  • Le bien immobilier acquis en loi Denormandie devra se situer dans l’une des 245 communes éligibles.  

La loi de défiscalisation Malraux 

Pour ce qui est du dispositif Malraux, il concerne la restauration d’un immeuble entier acquis dans l'immobilier ancien et situé dans une zone protégée (zone de protection du patrimoine architectural, urbain ou paysager - ZPPAUP) ou un secteur sauvegardé. Celui-ci devra faire l’objet d’une rénovation intégrale effectuée sous l’autorité d’un architecte des bâtiments de France. Les logements devront être loués nus et constituer la résidence principale de vos locataires et ce pendant une durée minimum de 9 ans. 

Le montant de l’avantage fiscal dont vous pouvez bénéficier dépendra de la zone dans laquelle l’immeuble se trouve. Ainsi, si vous avez acheté un immeuble dans une zone protégée, vous pourrez bénéficier d’une réduction d’impôts de 22 % du montant total des travaux réalisés dans la limite maximale des 36 000 € par an. La déduction fiscale peut s'élever à 30 % lorsque l’immeuble acquis se trouve dans un secteur sauvegardé.

 

La loi Monuments Historiques 

Si vous achetez un immeuble classé monument historique ou labellisé par la Fondation du patrimoine, il est possible de profiter d’une déduction fiscale de 100 % du montant total des travaux ainsi que des charges en application de la loi Monuments Historiques. Pour cela, il faudra remplir les conditions suivantes :   

  • Le bien devra être rénové sous le contrôle des services de l’État et après avoir obtenu une autorisation de la conservation des monuments classés. 
  • Il devra être mis en location pendant une durée minimale de 3 ans et constituer la résidence principale ou secondaire du locataire. 

Le propriétaire pourra fixer librement le loyer et le locataire ne devra répondre à aucune condition de ressources. D’autre part, le monument pourra être exonéré de droits de succession. 

La loi Cosse dans l’immobilier ancien 

Pour un investissement locatif dans une agglomération ou dans une zone qualifiée de tendue, le dispositif Cosse ancien est optimal. Pour en profiter, le bien acheté devra répondre aux critères suivants : 

  • Être un logement de plus de 5 ans avec ou sans travaux. 
  • Se situer dans une agglomération, à savoir être situé en zone A, A bis, B1 ou B2.
  • Être conventionné par l’Agence nationale de habitat (Anah). 
  • Être mis en location vide pour une durée d’au moins 6 ans. 
  • Les locataires doivent répondre à des conditions de revenus. 
  • Le loyer sera plafonné. 

Si des travaux de rénovation ont été entrepris, la durée de location est prolongée à 9 ans. 

L’abattement fiscal auquel vous pouvez prétendre, entre 15 et 85 %, dépendra de la zone géographique dans laquelle se situe le bien et du secteur social des locataires, à savoir : intermédiaire, social ou très social. 

Si vous louez votre bien à destination de ménages aux revenus modestes et que vous passez par un intermédiaire pour sa mise en location, l’abattement fiscal sera automatiquement de 85 %. La zone de localisation du logement n’aura ici pas d’importance. Il s’agira dans ce cas d’une intermédiation locative : vous confiez le mandat de gestion locatif à une agence immobilière à caractère sociale, à une association ou un organisme spécialisé.

 

Les clefs pour un investissement locatif réussi sur le marché immobilier ancien

Pour réussir votre investissement sur le marché de l’immobilier ancien, vous devrez avant tout être vigilant à la localisation du logement que vous souhaitez proposer à la location. En effet, ce critère est particulièrement important dans le cadre d’un investissement locatif car une bonne géolocalisation permettra d’assurer un taux d’occupation maximum du logement. Par exemple, s'il s’agit d’un appartement, mieux vaut opter pour un bien situé en centre-ville qui vous garantira un bon taux tout au long de l’année. A contrario, si vous optez pour une maison, il peut être plus avantageux de choisir un bien dans une zone résidentielle ou dans un cadre rural particulièrement recherché. 

Prendre en compte ces critères d’investissement vous permettra d’être concurrentiel sur le marché locatif et de percevoir régulièrement des revenus complémentaires grâce aux loyers perçus chaque mois.

Des travaux de rénovation à la mise en location d’un logement ancien, vous avez la possibilité d’être conseillé et accompagné par des professionnels. Ils vous guideront ainsi dans la gestion de votre patrimoine immobilier ancien. 

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  1. Investir dans l’immobilier ancien, c’est pouvoir acheter facilement en centre-ville. En effet, les biens immobiliers sur le marché bénéficient généralement d’une très bonne localisation.
  2. Depuis 2019, la loi de défiscalisation Denormandie vous fait bénéficier des mêmes avantages fiscaux que la loi Pinel pour des logements anciens à réhabiliter. 
  3. Les lois de défiscalisation Malraux et Monuments Historiques vous promettent un avantage fiscal très avantageux, en contrepartie d’un investissement conséquent. 
  4. À vocation sociale, la loi Cosse dans l’immobilier ancien vous permet de défiscaliser tout en permettant à des ménages modestes de se loger dans des agglomérations.