Vue d'une maison ancienne pour illustrer la loi Denormandie et les performances énergétiques

Loi Denormandie et performances énergétiques

Sommaire

Le dispositif Denormandie offre de nombreux avantages pour les investisseurs dans l’immobilier locatif. Il permet d’obtenir des revenus complémentaires grâce aux loyers perçus, tout en profitant d’une réduction d’impôt, en contrepartie de la réalisation de travaux. Quelle est la nature des travaux à réaliser pour ouvrir droit à la réduction d’impôt ? Pourquoi l’amélioration des performances énergétiques des habitations est-elle mise en avant par la mesure fiscale ? Ooinvestir répond à vos questions sur ce dispositif dédié aux logements anciens.

La performance énergétique : un enjeu de la loi Denormandie

La loi Denormandie a été mise en place afin d’inciter les investisseurs dans l’immobilier locatif à se diriger vers des logements anciens à rénover, via l’obtention d’une réduction d’impôt. Cette dernière est conditionnée à un engagement de location du bien.

L’objectif pour le gouvernement est ainsi d’augmenter l’offre locative dans certaines villes, ayant un besoin important de réhabilitation de l’habitat ancien, tout en améliorant la consommation d’énergie et le mode de fonctionnement des bâtiments. Ces villes doivent être labellisées “ Cœur de Ville”, ou avoir signé une convention ORT (opération de revitalisation de territoire).

Les performances énergétiques des logements sont donc au centre de la loi Denormandie. En effet, pour pouvoir bénéficier de ce dispositif, le propriétaire s’engage à rénover son habitation pour un montant de 25 % du coût total de l’opération immobilière (prix d’achat + frais de notaire + frais d’agence…). Il devra procéder à l’une des tâches suivantes :

  • améliorer les performances énergétiques de 20 % minimum (30 % pour les logements individuels). Pour justifier de cette amélioration, le propriétaire devra fournir les DPE (Diagnostic de performance Energétique) avant et après avoir réalisé les travaux.
  • Effectuer au moins 2 types de travaux parmi :
    • changement de chaudière
    • isolation des combles, des murs, ou des fenêtres
    • changement du système de production d’eau chaude

Ils doivent permettre d’obtenir à minima une note E dans le DPE.

  • Créer de nouvelles surfaces habitables (balcons, terrasses, caves d’un minimum de 2 m², ou garage).
  • Moderniser, assainir, ou aménager des surfaces  pour les rendre habitables, comme des combles, ou des pièces non aménagées.

Pour pouvoir profiter de la loi Denormandie, l’acquisition doit être réalisée avant le 31 décembre 2022. L’ensemble des aménagements devront quant à eux, être terminés, au plus tard, le 31 décembre de l’année suivant l’acquisition. 

Vous ne pouvez pas effectuer la rénovation par vous-même. Vous devez vous adresser à un professionnel certifié RGE (Reconnus Garant de l’Environnement).

La baisse de la consommation d’énergie des habitations est un critère déterminant pour être éligible au dispositif de réduction d’impôt de la loi Denormandie, mais d'autres conditions doivent être respectées. 

  • Le logement doit être situé dans une ville éligible au dispositif Denormandie. 
  • Vous devez respecter un plafonnement des loyers.
  • Vos locataires doivent respecter un certain plafond de ressources, et ne pas appartenir au même foyer fiscal que le vôtre.
  • Votre logement doit être loué en tant qu’habitation principale, 1 an au plus tard après l’achèvement de la rénovation.
  • Vous devez honorer la durée de votre engagement de location.

Pour plus d’informations sur les conditions liées au dispositif de la loi Denormandie, vous pouvez consulter notre article à ce sujet.

Améliorer la consommation énergétique : quels avantages ?

L’amélioration de la consommation d’énergie d’une habitation offre de nombreux avantages. Tour d'horizon des bénéfices pour le propriétaire, mais aussi pour le locataire. 

Quels bénéfices pour le propriétaire ?

Le premier avantage de la loi Denormandie pour un investisseur est la réduction d’impôt qu’elle offre. 

En échange d’un engagement de location sur une durée déterminée (6, 9, ou 12 ans), l’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt (12 %, 18 %, ou 21 %) calculée sur le coût total de l’opération immobilière (coût d’acquisition + montant des travaux).

En souscrivant au dispositif Denormandie, vous vous engagez à rénover votre logement, ce qui augmente sa valeur. En cas de revente à la fin de votre durée d’engagement de location, vous pourrez réaliser une belle plus-value. De plus, en améliorant la note de votre DPE, vous aurez plus de chances de trouver des acheteurs. En effet, le DPE est un critère qui prend de plus en plus d’ampleur dans la décision d’achat. 87 % des acheteurs y accordent une importance.

Vous trouverez également des locataires plus facilement, attirés par un logement confortable, dont la consommation d’énergie n’est pas un gouffre financier. De même, il vous sera plus aisé de les conserver, ce qui vous évitera de perdre du temps en gestion locative.

Le gouvernement fait la chasse aux passoires thermiques. En 2023, les nouveaux contrats de location ne seront plus autorisés pour des logements de classe énergétique F ou G dans le DPE. Autrement dit, si vous souhaitez acheter un bien immobilier ancien pour le louer, vous aurez de toutes façons l’obligation de le rénover à court terme. Autant profiter du dispositif de la loi Denormandie !

Enfin, en diminuant la consommation d’énergie de votre locataire, vous participez à la protection de l’environnement, en évitant la surconsommation et le gaspillage d’énergie.

Quels gains pour le locataire ?

L’avantage majeur pour un locataire est la baisse de ses factures d’énergies. Un logement bien isolé permet de diminuer sa consommation de gaz, d’électricité, ou de fioul, car il retient la chaleur. Le budget chauffage peut être un gouffre financier dans des “passoires thermiques”.

De même, un changement de chaudière vers un modèle plus récent, plus performant, et moins énergivore, fait baisser ce budget.

De plus, votre locataire bénéficie du charme d’un logement ancien, tout en profitant de tout le confort offert par une habitation moderne.

Exemple d’un investissement locatif en loi Denormandie

Elyse et Gauthier souhaitent investir dans l’immobilier locatif en Seine-Maritime, département où ils habitent, afin de pouvoir s’occuper eux-mêmes de la gestion locative, et ainsi économiser les frais de gestionnaire.

Ils trouvent une maison ancienne de 95 m² à rénover à Elbeuf, pour un coût total de 139 000 €. Elbeuf est une zone labellisée au programme “Action Cœur de Ville”, et donc éligible au dispositif de la loi Denormandie.

Pour répondre aux conditions du dispositif, ils doivent réaliser des travaux à hauteur de 25 % du coût total d’acquisition, soit 34 750 €. Ils trouvent une entreprise certifiée RGE, qui propose d’isoler les murs extérieurs et les fenêtres pour un montant de 38 000 €. En effectuant de tels travaux, le couple passe d'une note de F à C sur le DPE.

La ville d’Elbeuf est également située en zone B1, ils devront donc respecter un plafonnement des loyers de 10,51 € le m², soit un loyer mensuel de 998 €. À l’année, ils perçoivent donc 11 976 €.

Ils décident de s’engager sur une durée de location de 6 ans. Le montant de leur réduction d’impôt est donc de 12 %, calculé sur le prix d’acquisition + les travaux réalisés, soit 177 000 € (139 000 + 38 000). Ils pourront donc déduire de leurs impôts 21 240 € (0.12 * 177 000) sur 6 ans.

Sur une période de 6 ans, ce couple aura encaissé des loyers pour un montant de 71 856 € (6 X 11 976 €), tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt de 21 240 €, soit un bénéfice de 93 096 €. À cette date, ils peuvent soit décider d’habiter cette maison, soit continuer à la louer, au prix de leur choix, ou bien encore la vendre.

  1. La loi Denormandie concerne les logements anciens à rénover.
  2. L’amélioration de la consommation d’énergie des logements est au centre du dispositif Denormandie : vous devez réaliser des travaux qui les améliorent pour un montant de 25 % du prix d'acquisition.
  3. Ces travaux doivent améliorer les performances énergétiques de 20 % minimum (30 % pour les logements individuels).
  4. Vous devez être en mesure de justifier l’amélioration de la performance énergétique de votre logement, en fournissant les DPE.

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