Vue d'un centre ville pour illustrer la loi Denormandie et les villes labellisées « cœur de ville »

Loi Denormandie et action cœur de ville

Sommaire

En matière d’investissement locatif, le dispositif Denormandie reste relativement méconnu des contribuables. Et pourtant, il ne manque pas d’avantages puisqu’il vous permet de bénéficier des mêmes réductions d’impôt que la loi Pinel. Dédié à l’investissement locatif dans l’ancien, il est notamment réservé aux logements situés dans les villes labellisées « Cœur de ville ». Ooinvestir vous explique comment réussir votre investissement en exploitant pleinement l’opération « Action cœur de ville » et la loi Denormandie.

Qu’est-ce que la loi Denormandie ?

Un investissement locatif dans l’ancien

Votée dans le cadre de la loi de finances 2019, la loi Denormandie permet d’investir en France dans un logement ancien à rénover, situé dans une ville ou une collectivité territoriale à redynamiser. Ce zonage est l’un des points cruciaux du dispositif Denormandie. En effet, le but de cette loi est de revitaliser le centre des villes moyennes souvent délaissé au profit de programmes neufs en périphérie ou dans les grandes métropoles.

Une participation au dynamisme du territoire

Dans cette optique, le gouvernement a créé en 2019 le label « action cœur de ville ». Cette opération de redynamisation territoriale permet aux investisseurs d’acheter un logement ancien à rénover tout en profitant des mêmes avantages fiscaux que la loi Pinel. Afin d’en bénéficier, ils s’engagent sur plusieurs points. 

  • Effectuer des travaux représentant au moins 25 % du prix d’achat.
  • Louer le bien nu à titre de résidence principale pendant 6, 9 ou 12 ans.
  • Respecter les plafonds de loyers et ressources Pinel.

Les travaux de rénovation doivent être réalisés par un professionnel RGE (reconnu garant de l’environnement) et améliorer d’au moins 30 % la performance énergétique du logement, et/ou concerner au moins 2 des 5 domaines suivants :

  • changement de chaudière ;
  • changement du système de production d’eau chaude ;
  • isolation des combles ;
  • isolation des murs ;
  • remplacement des fenêtres.

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La loi Denormandie est également disponible dans les territoires ayant signé une convention d’opération de revitalisation du territoire (ORT).

Des avantages fiscaux importants

Investir dans l’immobilier locatif est aussi un moyen de défiscaliser une partie de vos revenus. Ainsi, un investissement Denormandie vous permet de bénéficier des mêmes avantages fiscaux que la loi Pinel, avec un effort financier de départ moins important.

De fait, vous vous engagez à rénover un bien et à le louer nu à titre de résidence principale à un locataire pendant 6, 9 ou 12 ans. En échange, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt de 12 %, 18 % ou 21 %.

Exemple

Vous achetez un appartement de 70 m² à rénover à Bayonne 200 000 € pour lequel vous effectuez 60 000 € de travaux. Une fois terminés, vous le mettez en location pendant 9 ans pour 730 € par mois, soit 8 760 € par an.

Ces revenus locatifs bénéficient d’un abattement de 30 % au régime micro-foncier, soit 2 628 €. Vous n’êtes donc imposé qu’à hauteur de 6 132 €.

Grâce à votre engagement de location, votre réduction d’impôt s’élève à 36 000 €, répartie sur toute la durée de votre engagement, soit 4 000 € /an. Vous n’êtes donc plus imposé qu’à hauteur de 2 132 € par an.

Entre le prix d'achat faible et la réduction d'impôt Denormandie, vous économisez plusieurs milliers d'euros.

Il est possible de créer un déficit foncier avec le dispositif Denormandie, mais seulement pour les travaux en dehors des 25 % obligatoires. Dans ce cas, vous pourrez déclarer vos revenus locatifs au régime réel et déduire le montant du surplus.

Qu’est-ce que le dispositif Cœur de ville ?

Le dispositif Cœur de ville œuvre pour une redynamisation du territoire, et a été élaboré par le gouvernement en concertation avec les collectivités territoriales.

Il découle d’un constat simple : près d’un quart des Français vivent dans des villes moyennes, et ces dernières concentrent également plus du quart du total des emplois en France (agence de cohésion des territoires). Les villes moyennes sont donc particulièrement dynamiques, et pourtant, elles peinent parfois à attirer des habitants.

Ooinvestir vous dresse son Top 5 des villes pour acheter en loi Denormandie

Pour remédier à cela, le gouvernement a débloqué une enveloppe de 5 milliards d’euros sur 5 ans à destination des collectivités territoriales pour offrir des opportunités de développement. Cette enveloppe contient notamment 1 milliard d'euros pour la réhabilitation de l’habitat et 1 milliard d'euros pour la revitalisation du centre des villes. L'investissement immobilier est donc au cœur du sauvetage des villes moyennes. Tout comme la loi Denormandie, le dispositif Cœur de ville court jusqu’au 31 décembre 2022.

L’ANCT (agence pour la cohésion des territoires) coordonne les différents plans de revitalisation du territoire dans les 222 villes moyennes concernées parmi lesquelles :

  • Quimper ;
  • Narbonne ;
  • Carcassonne ;
  • Perpignan ;
  • Mont-de-Marsan ;
  • Pau ;
  • Blois ;
  • Aurillac ;
  • Epinal :
  • Beauvais ;
  • Lens ;

etc.

Afin de répondre aux multiples interprétations qui entouraient le cœur du dispositif Denormandie original, la notion de «centre-ville» a été supprimée de la loi en 2020. Le plan Cœur de ville concerne désormais l'ensemble des villes moyennes éligibles, sans distinction de localisation interne.

Pourquoi le dispositif cœur de ville est déterminant pour votre projet Denormandie ?

La loi Denormandie est souvent appelée à tort « loi ancien Pinel », et pourtant, elle est bien plus que ça. En effet, le dispositif Cœur de ville et la loi Denormandie sont intimement liés. Et ils représentent une formidable opportunité pour les investisseurs !

Des villes attractives

Les villes éligibles au dispositif Cœur de ville ont été sélectionnées pour le fort déséquilibre entre l’offre et la demande de logements décents. Il s’agit donc de territoires dynamiques et attractifs. Le marché locatif y est florissant, garantissant aux investisseurs de pouvoir louer facilement leur logement.

Cette demande locative importante vous permet d’investir dans un logement en minimisant le risque de vacance, et donc de loyers perdus.

Un investissement accessible

L’un des principaux avantages à investir dans une ville moyenne, c’est le prix de l’immobilier locatif ! En effet, les logements y sont bien plus accessibles que dans les grandes villes. De plus, la loi Denormandie vous impose d’acheter un bien nécessitant beaucoup de travaux, et par conséquent, moins cher qu’un appartement neuf ou une maison neuve.

Ainsi, vous pouvez tout à fait trouver des logements à moins de 100 000 €. Même en ajoutant le prix des travaux, au moins 25 % du prix de vente, soit 25 000 € ici, cela reste un investissement immobilier très raisonnable avec en plus une belle perspective de plus-value.

Enfin, le faible coût d’achat vous permet de financer plus facilement votre logement locatif et de profiter de leviers d’investissement intéressants. Il est alors envisageable de voir votre investissement locatif s’autofinancer grâce aux taux d’intérêt encore bas, et à la perception des loyers presque garantie par la forte demande locative.

De fait, l’association du dispositif Cœur de ville et de la loi Denormandie représente un moyen efficace de vous constituer un patrimoine immobilier locatif à prix raisonnable.

Contrairement à la loi Pinel, le dispositif Denormandie reste éligible pour les maisons en 2021.

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