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Loi Denormandie : bien choisir la durée de son investissement

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Vous souhaitez investir dans l’ancien dans la cadre de la loi Denormandie ? Basé sur une période de location de 6, 9 ou 12 ans, ce dispositif de défiscalisation combine rentabilité et réduction d’impôt. Si les taux des avantages fiscaux sont semblables à ceux de la loi Pinel dans le neuf, la loi Denormandie implique, elle, de réaliser la rénovation d’un bien immobilier ancien avec une part importante de travaux d’amélioration de l’efficacité énergétique.

Quelle est la durée idéale pour réussir votre investissement en loi Denormandie ? Est-il possible de la modifier ? Suivez le guide Ooinvestir pour mieux appréhender les choix qui s’offrent à vous.

6, 9 ou 12 ans : choisir selon son objectif d'investissement

En vigueur depuis le 1er janvier 2019, la loi Denormandie est un dispositif de défiscalisation prolongé jusqu’au 31 décembre 2022. Destiné aux logements situés dans des communes avec un fort besoin de revitalisation, notamment de leur cœur de ville, il a pour objectif de lutter contre les logements indécents. Il y a 245 villes éligibles avec 222 communes issues du programme action « cœur de ville » et 23 villes impliquées dans une ORT (opération de revitalisation du territoire).

Avec une intéressante réduction d’impôt, la loi Denormandie incite les contribuables à investir dans le logement locatif ancien en réalisant les travaux nécessaires. La rénovation du bien immobilier doit représenter un budget d’au moins 25 % du coût global de l’opération.

Rappel des conditions d’accessibilité

Nécessitant une grande part de travaux, la location d’un bien immobilier dans le cadre du dispositif Denormandie s’adresse à tous les particuliers. Depuis le 19 décembre 2019, il ne se limite plus aux logements en centre-ville, mais à l’ensemble du territoire des 245 communes éligibles. Avec un achat maximum de 300 000 € pour un plafond de 5 500 € du m² par an, les conditions d’accès à la réduction d’impôt sur le revenu sont identiques à celles de la loi Pinel :

  • L’avantage fiscal de la loi Denormandie varie en fonction la durée de mise en location de votre bien immobilier (6, 9 et 12 ans).
  • L’achat immobilier doit être réalisé dans une des villes éligibles.
  • Le coût des travaux doit dépasser 25 % de l’investissement total. 
  • La loi Denormandie s’appuie sur le barème du dispositif Pinel pour les plafonds, mais admet des zones plus larges au sein des 245 villes éligibles. Les zones sont A, A bis, B1, B2 et C.
  • Les ressources du locataire ne peuvent dépasser la grille de revenus maximums des zones du dispositif Pinel.

Les plafonds des loyers mensuels Denormandie sont les suivants :

- zone A bis : 17,43 €/m² ;

- zone A : 12,95 €/m² ;

- zone B1 : 10,44 €/m² ;

- zone B2 et C : 9,07 €/m².

 

La durée d’engagement au dispositif Denormandie

Le choix du nombre d’années de location pour votre bien immobilier va conditionner le montant de votre réduction d’impôt. Il dépend néanmoins de vos propres objectifs. Selon vos besoins, une longue durée permet de bénéficier d’un avantage fiscal maximum. À l’inverse, il est possible de sélectionner la durée la plus basse si vous souhaitez vendre ou habiter le logement à la suite de la période de location.

D’autres éléments pourront également influencer votre choix :

  • se constituer un patrimoine ;
  • louer son bien immobilier à un proche ;
  • bénéficier d’un complément de revenus à court, moyen ou long terme.

Plus la durée de votre investissement locatif est longue, plus le taux de défiscalisation est important :

  • Pour un engagement en location de 6 ans, une réduction d’impôt de 12 % est appliquée sur le prix du logement et le coût des travaux. 
  • Pour un engagement en location de 9 ans, une réduction d’impôt de 18 % est appliquée sur le prix du logement et le coût des travaux. 
  • Pour un engagement en location de 12 ans, une réduction d’impôt de 21 % est appliquée sur le prix du logement et le coût des travaux. 
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Exemple :

Thibault et Cindy sont intéressés par l’achat d’un bien immobilier ancien dans la ville de Saint-Quentin pour un montant de 150 000 €. Dans le cadre du dispositif Denormandie, ils comptent effectuer 50 000 € de travaux pour remettre le logement en état (soit 1/3 du coût total de l’investissement). Ils hésitent sur la durée de location et envisagent toutes les possibilités :

  • Avec une durée de 6 ans, la défiscalisation totale est de 24 000 € (200 000 € x 12 %).
  • Avec une durée de 9 ans,  la défiscalisation totale est de 36 000 € (200 000 € x 18 %).
  • Avec une durée de 12 ans, la défiscalisation totale est de 42 000 € (200 000 € x 21 %).

 

Si vous vendez votre bien immobilier avant la fin de la période d’engagement, vous perdez l’avantage fiscal du dispositif Denormandie.

Ne pas aller au-delà de 9 ans pour la première déclaration

Si le choix de la durée de location de votre location en loi Denormandie s’effectue lors de votre déclaration de revenus, il est possible de la faire évoluer au fil des ans. Il n’est donc pas obligatoire d’opter pour la période la plus longue dès le début du dispositif. Pour plus de flexibilité, vous pouvez opter pour une durée de 6 années avant de vous décider à prolonger ou non. Soit vous donnez congé à votre locataire pour vendre ou habiter le logement, soit vous continuez la location pour 3 années supplémentaires avec lui ou d’autres locataires, répondant aux conditions de ressources définies par l’administration fiscale.

Il est ainsi envisageable de prolonger la loi Denormandie 2 fois. Cette souplesse vous permet de moduler la durée en fonction de l’évolution de vos besoins et de ne pas vous retrouver coincé avec une obligation de 12 ans en cas de nécessité de revendre. Il est recommandé de commencer avec un premier engagement de 6 ans avant de rajouter de nouvelles périodes de 3 ans pour bénéficier plus longuement de la réduction d’impôt du dispositif Denormandie.

Dans le cas où la mise en location est arrêtée après votre 6e déclaration de revenus, le montant de l’avantage fiscal obtenu est conservé. Il en est de même après 9 ans et 12 ans de location, mais chaque période renouvelée de 3 ans est incompressible. Vendre lors de la 8e année annule l’avantage fiscal obtenu depuis la 6e.

Possibilité de renouvellement

Avec le fonctionnement de la loi Denormandie, il suffit de remplir le formulaire 2042C de votre déclaration de revenus lors de la 7e et la 10e année pour renouveler le dispositif. Vous prévenez ainsi l’administration fiscale que vous vous engagez pour 3 ans de location supplémentaire. Les documents nécessaires ont déjà été fournis à la 1re déclaration de votre investissement locatif. Dans tous les cas, le taux de la réduction d’impôt sera identique pour un engagement initial de 12 ans que pour un double renouvellement jusqu’à 12 ans.

 

Réduction d'impôt annuelle

Taux global

Durée d'engagement de 6 ans

2 %

12 %

Prolongation de 3 ans pour une durée de location de 9 ans

2 %

18 %

Prolongation de 3 ans pour une durée de location de 12 ans

1 %

21 %

  1. Tout comme la loi Pinel, la loi Denormandie propose un engagement de 6, 9 ou 12 ans pour la location de votre bien immobilier.
  2. Le choix de la durée d’investissement dépend de vos objectifs personnels pour le placement immobilier.
  3. Dans le cadre de la loi Denormandie, débuter avec une période minimum de 6 ans permet de garder un large choix de possibilités pour le bien immobilier. Il est ainsi possible de le revendre, de l’habiter ou de continuer la location au terme de la première période.
  4. Il est possible de prolonger la durée d’engagement du dispositif Denormandie 2 fois :  de 6 à 9 ans et de 9 à 12 ans. 

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