Défiscalisation Censi-Bouvard : que faire en cas de divorce ?
Sommaire
La loi Censi-Bouvard permet aux investisseurs immobiliers français de percevoir une réduction fiscale et de récupérer la TVA versée au moment de l’acquisition de leur logement en résidence de services. Les mariés ou les partenaires de Pacs peuvent investir conjointement dans un logement sous le statut de loueurs en meublé non professionnel (LMNP). Ooinvestir vous présente les répercussions en cas de divorce d’un investissement avec le régime Censi-Bouvard.
Investir à 2 pour défiscaliser en Censi-Bouvard
La loi Censi-Bouvard permet à votre foyer fiscal d’optimiser sa fiscalité. Ce régime permet tout d’abord de :
- récupérer le montant de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) versée au moment de l’acquisition du bien immobilier ;
- bénéficier d’une économie d’impôts sur le revenu équivalente à 11 % du prix du logement (hors taxes et mobilier).
Dans le détail, la loi Censi-Bouvard limite cette réduction d’impôts sur le revenu avec un plafond de 300 000 €. L’économie fiscale atteint au maximum 33 000 € (300 000 € x 11 %).
Bon à savoir : si votre achat dépasse ce plafond, le montant au-delà des 300 000 € pourra être amorti grâce au statut LMNP, et donc permettre de réduire également de réduire le montant de vos impôts.
Les opérations immobilières en location Censi-Bouvard peuvent être réalisées par des couples soumis à une imposition commune. Tous les foyers fiscaux situés dans une tranche marginale d’imposition (TMI) d’au moins 11 % peuvent avoir intérêt à réduire leurs impôts sur les revenus via ce dispositif.
Un investissement avec le dispositif Censi-Bouvard permet aussi de se constituer un patrimoine immobilier commun et de le transmettre à des enfants, tout en percevant des revenus locatifs.
Investir à 2 en LMNP Censi-Bouvard offre aussi généralement un meilleur dossier de demande de crédit. Et permet bien souvent d’emprunter plus facilement auprès des banques, mais aussi de négocier de meilleurs taux et conditions. En effet, 3 indicateurs importants pour les banques sont en effet potentiellement plus élevés en cas d’investissement à :
- taux d’endettement,
- taux d’apport personnel
- montant du reste à vivre.
En outre, les investisseurs en LMNP Censi-Bouvard se déchargent totalement de la gestion locative, puisqu’ils doivent confier la location du logement situé dans une résidence de services à une société gestionnaire (exploitant ou bailleur commercial).
La loi Censi-Bouvard requiert de respecter d’autres conditions, notamment un engagement de location continue durant 9 ans.
Les répercussions en cas de divorce
Pour bénéficier des avantages fiscaux du dispositif Censi-Bouvard, le logement doit être loué en continu durant 9 ans.
En cas de divorce ou de rupture de Pacs, les ex-époux font souvent le choix de mettre en vente leurs biens communs. Ils divisent ainsi plus aisément la valeur de leur patrimoine et la récupèrent sous forme liquide.
Mais ils peuvent aussi choisir le régime de l’indivision pour conserver le bien ensemble et préserver leurs avantages fiscaux. Autre option : un ex-concubin rachète le logement à l’autre
Vendre le logement et perdre les avantages fiscaux
Les ex-conjoints peuvent choisir de vendre rapidement leur logement afin de récupérer de la trésorerie. L’objectif est alors de faire face aux dépenses inhérentes au divorce : location ou achat de nouveaux logements, frais d’avocats, frais de notaire, nouvelle fiscalité et autres frais liés à la procédure de divorce.
Mais en cas de vente du logement locatif en Censi-Bouvard avant le terme des 9 ans d’engagement, l’administration fiscale peut exiger le remboursement des avantages perçus. Il faudra alors restituer les réductions d’impôts pour non-respect des conditions initiales.
Les montants à rembourser peuvent être majorés de 0,40 % d’intérêt de retard. De surcroît, ils peuvent être augmentés de 10 % ou 40 % en cas de fraude.
Les ex-conjoints choisissent l’indivision pour conserver le bien et les avantages fiscaux du dispositif
Les avantages fiscaux obtenus grâce au dispositif fiscal Censi-Bouvard sont maintenus si les ex-époux conservent le logement en indivision après leur divorce. Cependant, l’engagement locatif ne doit pas être remis en cause.
Avec le régime de l’indivision des biens, chaque acquéreur (indivisaire) est propriétaire du logement meublé à hauteur de sa contribution financière lors de l’acquisition. La réduction d’impôts sur les revenus se partage alors en proportion de la quote-part de chacun : 30 / 70, 40 / 60, 50 / 50, etc.
Un investissement en indivision implique que 100 % des parties soient d’accord pour chaque décision. Un point à connaître dans le cadre d'un divorce, quand trouver un terrain d’entente peut se révéler compliqué.
Exemple :
Hermione et Stéphanie ont acheté ensemble un logement de 100 000 € en Censi-Bouvard en indivision. Hermione possède 30 % des parts, car elle a investi 30 000 €, et Stéphanie 70 %. Hermione bénéficiera donc d’une réduction fiscale de 3 300 € sur 9 ans (30 000 x 11 %) et Stéphanie 7 700 € sur 9 ans (70 000 x 11 %), à indiquer dans leurs futures déclarations de revenus. Chaque indivisaire doit régler les éventuelles dettes (en cas d’emprunt bancaire) de l’indivision, toujours au prorata de sa quote-part.
Néanmoins, garder un bien en indivision nécessite de connaître les modalités de ce régime. Les décisions les plus importantes (comme des travaux de rénovation) doivent, entre autres, être généralement prises à l’unanimité. En outre, si un des deux indivisaires décide de mettre en vente sa part, le 2nd ne peut pas s’y opposer, mais il bénéficie toutefois d’un droit de préemption sur la part cédée. A défaut de rachat par un tiers ou par l’ex-conjoint, le logement doit être vendu.
Un des conjoints rachète la part du bien en location à l’autre
Un membre du couple divorcé peut aussi continuer de louer le bien tout seul, dès lors qu’il rachète l’ensemble des parts de son ex-conjoint.
Cependant, le propriétaire n’est juridiquement plus le même. Auparavant, il s’agissait du foyer composé du couple marié. Désormais, il ne s’agit plus que d’un des ex-conjoints divorcés. Aux yeux de la loi, l’ex-époux est le « nouveau » propriétaire du bien et est donc considéré comme un nouveau contribuable.
Pour continuer de bénéficier des avantages fiscaux de la loi Censi-Bouvard, et ne pas devoir rembourser les avantages déjà perçus, il doit alors adresser une nouvelle demande à l’administration fiscale pour obtenir le droit de poursuivre son investissement avec le dispositif Censi-Bouvard.
Le « nouveau » contribuable doit aussi s’engager à continuer à louer le logement selon la durée conclue initialement.
Il est conseillé de réaliser à l’avance des estimations individuelles (pour chaque membre du couple), au cas où le couple viendrait à se séparer.
Exemple de séparation dans le cadre d’un engagement avec le dispositif Censi-Bouvard
Yasmina et Julien sont mariés et leur imposition est commune. Ils perçoivent respectivement 37 500 € et 25 710 € de salaires annuels. Chaque année, ils règlent donc 10 512 € d’impôts sur le revenu.
Ils investissent alors à 2 dans un logement meublé, situé dans une résidence de services. Ce bien immobilier coûte 240 000 € TTC, soit 200 000 € HT.
Le couple d’investisseurs opte pour le régime Censi-Bouvard. Objectif : récupérer les 20 % de TVA, soit 40 000 €, et bénéficier d’une réduction d’impôt sur les revenus de 22 000 € (200 000 € x 11 %), soit 2 445 € par an. Pendant 9 ans, le montant de leur impôt descend donc à 8 067 € (10 512 € - 2 445 €).
Yasmina et Julien s’engagent ainsi à louer leur logement mutuel durant 9 ans. Cependant, au bout de 5 ans, le couple divorce.
Julien et Yasmina décident tout de même de garder chacun leur partie du logement. Ils optent donc pour le régime de l’indivision. Objectifs :
- ne pas briser juridiquement leur engagement avec le dispositif Censi-Bouvard ;
- ne pas devoir rembourser les avantages fiscaux préalablement obtenus ;
- continuer de percevoir des avantages fiscaux durant les 4 années restantes.
Julien calcule ses futurs impôts sur le revenu. Avec un salaire annuel de 25 710 €, il devra reverser 1 719 € à l’administration fiscale. Yasmina fait de même, et calcule un futur impôt sur les revenus de 5 255 €.
Les anciens partenaires décident de garder chacun 50 % de quote-part sur leur investissement immobilier locatif en LMNP. Julien réduit donc ses impôts sur les revenus de 1 222 € (2 445 € x 50 %). Il ne devra plus régler que 497 € d’impôts sur le revenu (1 719 € - 1222 €) à l’administration fiscale. Yasmina réduit ses impôts sur les revenus du même montant, et devra donc reverser 4 033 € (5 255 € - 1 222 €) chaque année au fisc.
